Знаковый актив. Экономист Кирилл Кулаков — о перспективах нового вида инвестирования — цифровом квадратном метре

В России появился новый инструмент для инвестирования — цифровой финансовый актив, обеспеченный объектом недвижимости. Речь идет о дебютной эмиссии одного из девелоперов, выпустившего цифровой квадратный метр. Одна единица этого цифрового финансового актива (ЦФА) оценена в 233 тыс. рублей. Пока эти ценные бумаги доступны только квалифицированным инвесторам.

В чем суть этой идеи? Вариантов для инвестирования у нас по-прежнему немного. Наиболее популярными всегда были депозиты, валютные накопления и недвижимость. Валюта перестала быть привлекательной в связи с геополитическими рисками, а ставки по депозитам не всегда компенсируют инфляционные потери. Вложения в недвижимость по-прежнему считаются наиболее выгодными. Почти треть приобретаемых на этапе котлована квартир покупается для дальнейшей перепродажи. Приобретение на этапе котлована имеет как среднесрочный, так и долгосрочный эффект. До последнего времени разница между квадратным метром, приобретаемым на начальной стадии строительства и после сдачи объекта, составляла от 10% до 50%. Кроме того, в период финансовой нестабильности жилье традиционно дорожает. Так, за последние три года стоимость квадратного метра столичной недвижимости возросла со 190 тыс. до 270 тыс. рублей.

Впрочем, этот вид инвестиций имеет ряд недостатков. Во-первых, цены даже на этапе котлована существенно выросли. И на фоне снижения спроса вряд ли можно удвоить средства. Во-вторых, такие вложения не дробятся: купить 1/3 квартиры невозможно. Наконец, есть проблемы со сроками продажи. Квартира может долго не находить своего покупателя, а всё это время надо платить ЖКХ.

Этих недостатков лишен цифровой финансовый актив, обеспеченный недвижимостью. Инвестор покупает несколько квадратных метров определенной столичной квартиры в определенном доме. После сдачи дома и продажи квартиры девелопером инвестор получает причитающуюся ему стоимость квадратного метра. В конкретном случае с эмиссией средства будут выплачены 31 декабря 2025 года. С учетом того что на этом этапе строительства квадратный метр обходится инвестору в 233 тыс. рублей, а на первичном рынке в сданном доме он уже сегодня стоит порядка 275 тыс. рублей, доходность подобных инвестиций подсчитать несложно. И это явно выше банковского депозита.

Кроме того, такие вложения можно дробить — купить не целый квадратный метр, а часть его. Это делает ЦФА привлекательным для более широкого круга инвесторов.

Впрочем, как любая инвестиция, ЦФА, обеспеченный недвижимостью, имеет свои риски. Решение о продаже принимает девелопер, а значит, повлиять на цену новостройки и свой потенциальный доход инвестор не может. Более того: эмитент вправе реализовать квартиру по цене, которая может быть ниже на 15% от той, в которую квартира будет фактически оценена независимым оценщиком. Кроме того, в рамках такой инвестиции владелец ЦФА не имеет возможности подождать, пока квартира подорожает, а до этого времени сдавать ее. То есть, став инвестором, человек не станет собственником жилья.

Определенные риски связаны с новизной самой практики выпуска ЦФА. Федеральный закон, регулирующий этот вид инвестиций, начал действовать менее двух лет назад, а практика в отношении активов, обеспеченных недвижимостью, вовсе не наработана.

Но в целом это знаковое событие. Девелоперы смогут привлечь инвестиции розничного рынка с неограниченным числом участников. Инвесторы же, не планирующие покупать квартиру для собственных нужд, получают дополнительный инструмент для вложений свободных средств на среднесрочный период.

Решение крупных игроков этого рынка эмитировать аналогичные бумаги свидетельствует о том, что у подобного ЦФА в России есть будущее.

Автор — президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ

Позиция редакции может не совпадать с мнением автора