Ждать долга: сделки с недвижимостью затягиваются из-за запросов в БКИ

Риелторы стали всё чаще запрашивать у продавцов квартир их кредитную историю — в апреле–июне таких случаев было на 34% больше, чем в I квартале, выяснили «Известия». Таким образом покупатели страхуются от возможного банкротства продавца, ведь в этом случае сделка может быть оспорена. Однако новые требования риелторов сказываются и на владельцах недвижимости, у которых с долгами всё в порядке, — они не могут оперативно продать жилье. Из-за несовершенного обмена информацией между банками и бюро кредитных историй сделки могут затягиваться минимум на месяц, объяснили эксперты.

Сроки поджимают

При продаже квартиры у собственников жилья всё чаще требуют выписку из бюро кредитных историй (БКИ). В апреле–июне число таких случаев увеличилось на 34% по сравнению с предыдущим кварталом, следует из данных сервиса «Кредитный помощник» (входит в группу CosmoVisa), проанализировавшего свыше 3 млн заявок.

У всё большего числа владельцев квартир возникают проблемы с обслуживанием долгов, отметил основатель CosmoVisa Виктор Смирнов. Как следствие, риелторы и агентства недвижимости стали чаще просить собственников предоставить справку из БКИ при продаже, добавил он. За первое полугодие 2023-го банкротами признали 163 тыс. россиян — на треть больше, чем за тот же период 2022-го, подчеркнул руководитель проекта «Федресурс» Алексей Юхнин. А личное банкротство — повод оспорить договор купли-продажи.

При этом сделка с недвижимостью может сорваться в последний момент, даже если с кредитной историей у владельца всё в порядке, продолжил Виктор Смирнов. По его словам, нередко досье отображается некорректно из-за несвоевременного обмена информацией между банками и БКИ. И хотя общий срок предоставления информации — пять рабочих дней, на практике приходится ждать дольше. В результате собственники лишаются возможности оперативно продать жилье, подчеркнул эксперт.

— Еще больше трудностей связано с обязанностью банков и других кредиторов предоставлять отчет не менее чем в два БКИ. Это часто приводит к тому, что даже при успешно обслуживаемом или полностью закрытом долге у физлица в одном бюро всё будет чисто, а в другом — нет, — добавил Виктор Смирнов.

Обмен информацией между БКИ и финорганизациями действительно может затягиваться, согласилась управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. По ее словам, из-за этого все проверки нужно делать заранее. Удлинение сделок из-за роста числа запросов кредитных историй также подтвердила старший риелтор агентства недвижимости «Макромир» Татьяна Энгель.

Если в БКИ некорректно отражена информация, что бывает нередко, то срок исправлений достигает 20 рабочих дней после подачи заявления, рассказал источник на рынке недвижимости. Кроме того, по его словам, иногда клиентам приходится обращаться непосредственно в бюро, поскольку не из всех БКИ можно получить отчет через «Госуслуги».

Выписки из разных бюро бывают в различных форматах и иногда противоречат друг другу — риелторы же часто не в состоянии разобраться в досье и обращаются к юристам. Соответственно, новые требования увеличивают проведение сделки по продаже квартиры минимум на месяц, отметил источник.

Кроме того, участились случаи признания таких договоров недействительными, добавила Ирина Пешич. И даже если человек стал банкротом после заключения договора купли-продажи, суд может усмотреть, что квартира была продана с целью погасить обязательства или скрыть от будущих кредиторов свои активы. Тогда недвижимость вернут в долговую массу, а покупатель останется без всего, добавила эксперт.

Спорные моменты

В крупных БКИ «Известиям» подтвердили увеличение запросов со стороны физлиц. Гендиректор «Скоринг Бюро» Олег Лагуткин рассказал, что наблюдается рост обращений на кредитный отчет в II квартале по сравнению с I. Финансовая грамотность граждан, а вместе с ней востребованность кредитных историй повышается, согласился руководитель платформы «Кредистория», директор по развитию розничного бизнеса ОКБ Шарма Сандип. Если в начале 2021-го за отчетом обращалось порядка 300 тыс. человек в месяц, то в этом году — уже более 700 тыс., добавил он.

— У бюро по закону нет права спрашивать граждан о цели запроса. При этом мы знаем, что при сделках на вторичном рынке покупатели или их риелторы требуют от продавца предоставить свою кредитную историю, — поделился директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.

Банки могут проверять собственников недвижимости до сделки, в частности на банкротство, отметили в ВТБ. Там добавили: получение данных из БКИ возможно только при наличии согласия субъекта кредитной истории, оформленного в соответствии с законом.

— Действительно, всё чаще продавцов жилья просят приложить к комплекту документов еще и сведения о его кредитной истории. Но на 100% эта выписка защитить не сможет. Долги могут быть не только перед банками, но и перед кем-то другим, например физическими или юридическими лицами. И об этом невозможно узнать, — подчеркнула старший управляющий партнер PG Partners Полина Гусятникова.

Для того чтобы эти меры не вредили добросовестным клиентам, нужно создать специальную комиссию по взаимодействию между финорганизациями и БКИ, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Кроме того, банкам и нотариусам следует оповещать население о новых условиях, чтобы будущие продавцы могли заранее заказать выписку.

В то же время, хотя участившиеся обращения за кредитной историей причиняют клиентам неудобства, это не приведет к спаду потребительской активности на рынке.

— Запрос таких справок станет тенденций, поскольку закредитованность населения высокая. Поэтому люди, у которых есть большие долги, вынуждены будут уступать по цене квартиры, чтобы привлечь покупателей. Любые спорные моменты — это скидка, — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Главная проблема даже не в сроках, а в негативном отношении продавцов к попыткам получить согласие на запрос их кредитной истории, уверен замруководителя юридического департамента федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков. По его словам, эту процедуру нужно максимально упрощать, чтобы не создавать стимулов для развития «серого» рынка, когда потенциальные банкроты будут продавать квартиры самостоятельно — без риелторов — и вырастет число сорванных сделок.