Завершение льготной ипотеки приведет к трансформации рынка

Рынок новостроек в ближайшее время ждет трансформация, связанная с постепенным сворачиванием льготных ипотечных программ в их предыдущем виде. К такому выводу пришли участники конференции "Недвижимость 2024+: от проекта до продажи", подготовленной "Ведомостями".

"Поддержим, товарищи!"

Участники дискуссии пришли к любопытному выводу, что одномоментно при завершении программы льготной ипотеки 1 июля на рынке практически ничего не произойдет, но более глубинные процессы трансформации в перспективе нескольких лет окажут на него серьезное влияние.

"После 1 июля ничего не произойдёт, но есть ощущение, что льготные программы будут и дальше "урезать", потому что они обеспечивают сейчас почти 90% рынка продаж новостроек - это нездоровый показатель, должно быть меньше, в районе 25%. Поэтому здравое решение оставить только адресные программы", - отметил руководитель аналитического центра Irn.ru Олег Репченко.

Эксперт напомнил, что ипотека по рыночным ставкам также переживает не самые легкие времена, поскольку высокая ставка ЦБ делает проценты по ней практически заградительными.

"Высокие ставки надолго. Самый позитивный прогноз - конец следующего года снижение до однозначной ставки. В ближайшие год-два рыночная ипотека по заградительным ставкам. В этих условиях и будут работать застройщики", - считает эксперт.

Что же при этом делать застройщикам? Брать на себя те функции поддержки, которые ранее выполняло государство, считает президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

"Льготные программы - это не только поддержка бизнеса, они в первую очередь поддержка спроса и инструмент для улучшения жилищных условий", - напомнил Глушков.

Он подчеркнул, что распространение льготных программ привело к тому, что покупателю уже практически не важна цена сделки – ему гораздо важнее ежемесячный платеж по ипотеке. И именно этот параметр бизнесу предстоит "заместить" вместо государства, поскольку государство в ближайшее время вряд ли будет расширять меры поддержки.

Бизнес при этом оказывается вовсе не против поддержать спрос, но выдвигает встречные "просьбы".

"Мы как раз снижаем ануитентный платёж, но, чтобы развивать это, нам нужна предсказуемость экономической ситуации. Бизнес надо предупреждать заранее, чтобы стратегия корректировалась. Нужна не поддержка, нужна предсказуемость", - призвал власти генеральный директор "Самолет 10D" Дмитрий Самоходкин.

Кто в плюсе?

Депутат Госдумы, член комитета по строительству и ЖКХ Александр Якубовский напомнил, что сам по себе механизм льготной ипотеки был предложен рынку как "плечо" в трудный момент. И кто же от него выиграл? Получается, что практически все. Решился ли вопрос доступности жилья? Это спорно.

"Кто выиграл от льготной ипотеки? Население. Важно, что рынок девелопмента выделился из стройки, стал самостоятельным. Девелопмент сейчас это управление финансами, это маркетинг", - парировал Глушков.

При этом он отметил, что участие в программе инвесторов также не является чем-то негативным.

"Ничего плохого в инвестициях в недвижимость я не вижу. И ничего страшного в применении льготной ипотеки для сбережения нет", - заверил глава НОСТРОЙ.

При этом он также вспомнил об "обвинениях", звучащих в адрес бизнеса о росте маржинальности. Однако он подчеркнул, что рост цены квадратного метра за время работы программы отстал от роста стоимости рабочей силы, цен некоторых стройматериалов и других факторов.

"Поэтому невзирая на плавный рост цены метра, себестоимость растет выше. Это основной риск, который нельзя переложить в стоимость метра на рынке", - отметил Глушков, пошутив, что "доходность" от девелопмента распределена по всей "пищевой цепочке".

Что может предложить в свою очередь государство для прекращения этой гонки?

"Доступность цены метра складывается из многих факторов. Что может сделать государство? Повысить доступность инфраструктуры. Это сильно повлияет", - считает Якубовский.

Перспектива - поработать

Много раз звучали высказывании об инерционности рынка недвижимости. Мол, если набрали обороты, то хочешь-не хочешь еще два-три года достраивай. В этом заключается и некая угроза, но одновременно и выход из сложной ситуации.

Понятно, количество сделок будет снижаться, что девелоперам придется снижать обороты на фоне снижения спроса. Насколько? Покажет время.

"Хорошая новость в том, что системные девелоперы инвестировали прибыль в землю, в площадки, проекты, персонал. И сейчас они в ситуации "со звездочкой" – перед ними задача сохранения темпа работы", - напомнил Глушков.

Якубовский согласился с такими выводами и заверил, что бизнес справится с ситуацией сам.

"Рынок начнёт перестраиваться в ближайшее время, потому что не будет льготной ипотеки. На мой взгляд рынок должен саморегулироваться, мы потихоньку к этому придем и это хорошо. Бизнес в итоге сам себя отрегулирует. Стоимость будет дороже наверняка, но в итоге мы вернемся к состоянию примерно 2005 года. Но от этого все только выиграют", - прогнозирует депутат.

Что касается рынка ипотеки как инструмента на рынке жилья, то и здесь есть свой путь.

"Категорийность поддержки, которую надо было выделять еще раньше, должна остаться… Что касается рыночной ипотеки, то она всегда была инструментом для среднего класса - надо стремиться к росту его доходов", - предложил Якубовский.

Напомним, что срок действия программы льготной ипотеки с господдержкой истекает 1 июля 2024 года. Ранее первоначальный взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства, был повышен с 20% до 30%. Кроме того, максимальный размер льготного кредита теперь составляет 6 млн рублей для всех регионов (ранее для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти он составлял 12 млн рублей).

Что касается "Семейной ипотеки", то в апреле президент Владимир Путин поручил продлить срок действия программы до 2030 года, предусмотрев сохранение ставки на уровне не более 6%. При этом Минфин предлагает после 1 июля 2024 года повысить до 12% ставку для семей с двумя несовершеннолетними детьми. Сейчас взять кредит по этой программе могут семьи с одним ребенком, который родился с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года, с двумя и более детьми младше 18 лет или с ребенком с инвалидностью.

Программа ипотеки для IT-специалистов в возрасте от 18 до 50 лет включительно предполагает, что они могут купить квартиру в новостройке или построить частный дом в ипотеку по ставке 5%. Программа действует до конца 2024 года.