Защитит ли новая статья в Законе о банкротстве от выселения покупателя из квартиры
Недавно был принят закон, меняющий правила обращения с квартирами, проданными незадолго до банкротства продавца. Мол, изменения в законе направлены на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, если оно является для них единственным. Защитят ли данные изменения покупателя от выселения из квартиры? Об этом размышляет начальник юридического отдела агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека:
— Да, не так давно в Закон о банкротстве были внесены некоторые изменения. Федеральным законом от 24 июля 2023 года № 372-ФЗ (вступил в силу 24.07.2023 г.) введена новая статья 61.6-1. «Особенности применения последствий недействительности сделок по приобретению гражданином у должника жилого помещения».
Рассмотрим порядок, предусмотренный данной статьей, тезисно. Для удобства восприятия, несколько определений, используемых в статье: Должник — это продавец; гражданин-кредитор — это покупатель. Договор купли-продажи жилого помещения сократим до ДКП. Судебный акт о признании сделки недействительной именуем просто судебный акт. Стоимость встречного предоставления это стоимость, указанная в ДКП, признанном недействительным.
Итак, в отношении продавца возбудили дело о банкротстве.
Сделку признали недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 ФЗ Закона о банкротстве (сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления при неравноценном встречном исполнении)
Квартира переходит в конкурсную массу должника. Покупатель наряду с другими кредиторами приобретает право требования к должнику. Правила удовлетворения таких требований предусмотрены новой статьей.
Условия применения статьи: для покупателя и членов его семьи, совместно проживающих в жилом помещении, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Действия Арбитражного управляющего:
— представляет собранию кредиторов предложения о порядке продажи имущества должника (в срок не позднее 6 месяцев с даты вступления в законную силу судебного акта)
— информирует гражданина-кредитора о выставлении жилого помещения на продажу (не позднее чем за 10 рабочих дней до размещения в ЕФРСБ сообщения о продаже жилого помещения).
Гражданин-кредитор вправе приобрести жилое помещение по цене, указанной в судебном акте. Для этого сообщает о своем желании заключить договор арбитражному управляющему (за 5 рабочих дней до дня размещения в ЕФРСБ) и заключает ДКП (в течение 30 календарных дней)
Порядок продажи жилого помещения должен соответствовать следующим условиям:
1) начальная цена на первоначальных торгах — не ниже стоимости, установленной судебным актом или рыночной стоимости по отчету оценщика;
2) начальная цена на повторных торгах — не менее чем на 10% ниже начальной цены на первоначальных торгах;
3) начальная цена при продаже посредством публичного предложения — не менее чем на 10% ниже начальной цены установленной на повторных торгах;
4) минимальная цена при продаже посредством публичного предложения — не ниже стоимости встречного предоставления гражданина-кредитора и увеличенной на 5%, и суммы затрат, связанных с проведением торгов.
Гражданин-кредитор вправе:
— участвовать в торгах;
— заключить ДКП, даже если он не участвовал в торгах (в течение 10 рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов по цене, определенной по итогам торгов, если эта цена не более чем на 20% превышает минимальную цену);
— заключить ДКП по начальной цене, установленной на торгах, в случае если торги не состоятся и ДКП по результатам торгов не будет заключен;
— имеет право преимущественного приобретения жилого помещения по минимальной цене при проведении торгов по продаже жилого помещения посредством публичного предложения.
Если в результате проведения торгов посредством публичного предложения жилое помещение не было реализовано по минимальной цене, арбитражный управляющий направляет гражданину-кредитору предложение о заключении ДКП по цене, соответствующей стоимости его встречного предоставления.
В случае уклонения от заключения ДКП арбитражный суд выносит определение о понуждении гражданина-кредитора заключить такой договор.
В случае заключения ДКП с гражданином-кредитором в счет исполнения его обязательств по такому договору засчитывается стоимость его встречного предоставления.
Доплата разницы между указанной стоимостью и ценой ДКП должна быть произведена гражданином-кредитором в течение 30 календарных дней со дня заключения такого договора. Может быть предоставлена отсрочка (рассрочка) внесения доплаты по ДКП на срок до 3 месяцев.
Арбитражный управляющий открывает специальный банковский счет должника на который вносится часть вырученных на торгах денежных средств в размере стоимости встречного предоставления, которые перечисляются на банковский счет гражданина-кредитора в течение 14 дней.
Оставшаяся часть перечисляется на основной счет должника и включается в конкурсную массу.
Право пользования жилым помещением
Гражданин-кредитор и члены его семьи сохраняют право пользования до перечисления им денежных средств и в течение одного месяца после. Арбитражный суд вправе установить дополнительный разумный срок, но не более 6 месяцев. Далее покупатель жилого помещения вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о принудительном выселении гражданина-кредитора и членов его семьи из жилого помещения.
Сведения о сохранении права пользования жилым помещением и срок пользования жилым помещением указываются в сообщении о продаже жилого помещения и подлежат включению в ДКП.
Если жилое помещение было приобретено безвозмездно, арбитражный суд при вынесении судебного акта о признании сделки недействительной разрешает вопрос о принудительном выселении гражданина и членов его семьи.