Закон запретит продавать участки с размытыми границами

Граждане больше не смогут продавать земельные участки с неоформленными границами: Росреестр, обнаружив, что межевание не проведено, будет приостанавливать регистрацию. А у бездельников будут и вовсе отбирать дачные участки: правительство определит критерии, какой огород считать заброшенным. За вековой бурьян дачника разжалуют обратно в горожане. Соответствующие законопроекты рассматривается в Госдуме.

С пакетом инициатив выступило правительство России. Поэтому все очень серьезно. Еще новация: людей обяжут регистрировать построенные дома. Кроме того, владельцев садовых и огородных участков обяжут их осваивать, а правительство пропишет признаки, какие участки считать неосвоенными, а значит - заброшенными.

Сегодня закон обязывает приступить к работам на участке, если земля предназначена для жилищного или иного строительства. В случае, когда время идет, а строительство так и не началось, то землю могут изъять. Несколько лет назад Росреестр начал массово применять беспилотники, усилив контроль за использованием земель. Соответственно возросло количество дел по нецеловому использованию земель или их неиспользованию.

Например, в свое время в Волгоградской области гражданин в связи с изъятием у него участка обратился в суд.

Однако судебная инстанция подтвердила правомерность изъятия земли, указав, что основанием явилось длительное неиспользование гражданином участка (более 9 лет), предоставленного для жилищного строительства.

Впрочем, гораздо чаще за задержку начала строительства назначается штраф. Чтобы избежать штрафа, надо сделать хоть что-то, например, обнести землю забором. Или поставить бытовку. Впрочем, юристы признают, что четких критериев, какой участок считать заброшенным, нет. Допустим, там двадцать лет стоит бытовка, на которой висит ржавый замок. А вокруг бурьян. Можно считать, что участок осваивается?

"В законодательстве не конкретизированы некоторые важные вопросы: в частности, не установлены признаки, по которым можно судить, что участок не используется по назначению", - рассказал председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.

Он отметил, что в настоящее время такие признаки установлены только для земель сельхозназначения.

"Поэтому сегодня, например, председатели СНТ и соседи не имеют действенного правового механизма по принуждению недобросовестных собственников к освоению земли. Нет и возможности выкупа участка, забытого владельцем. Нередко заброшенные участки захламлены, на них разрастаются сорняки, в том числе опасные растения, такие как борщевик Сосновского", - пояснил Владимир Груздев.

Поэтому предлагается конкретизировать норму. А обязанность работать на своей земле появится также у садоводов и огородников. Так что в сторонке они не отсидятся.

"Законопроектом дается определение термину "освоение земельного участка", под которым понимаются мероприятия, необходимые для приведения участка в состояние, пригодное для его дальнейшего использование, - поясняет заведующий Бюро адвокатов "Де-юре" Никита Филиппов. - Таким образом решается давняя проблема о соотношении терминов "освоение" и "использование". Освоение - это процедура приведения участка в соответствие, а использование - фактическое использование в соответствии с целевым назначением".

По его словам, для целей освоения земельного участка законопроект устанавливает срок 3 года.

"Т.е. за этот срок правообладатель должен подготовить участок к его использованию, например, к строительству, - продолжает адвокат. - Если в отношении земельного участка разработан проект рекультивации (устранение последствий загрязнения участка, восстановление рельефа, восстановление плодородного слоя почвы и т.д.), то срок освоения определяется таким проектом рекультивации. Правила об освоении земельных участков будут распространяться и на садовые и огородные земельные участки. Специальная норма об этом вносится в закон о ведении гражданами садоводства и огородничества".

В соответствии с законопроектом на правительство возложена обязанность по установлению признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, а также садовых и огородных участков, в т. ч. не относящихся к землям населенных пунктов, а также перечня мероприятий по освоению таких земельных участков.

"По сути, предлагаемые нормы позволят бороться как заброшенными участками, так и с крупными владельцами участков, которые приобретают их для последующей перепродажи и при этом не используют их по целевому назначению", - полагает Никита Филиппов.

Другой правительственный законопроект вводит норму, обязывающую граждан регистрировать построенные дома.

"В целом скорейшее введение построенных объектов в оборот - это правильная мера, направленная на реализацию основного принципа ЕГРН - достоверности содержащихся в нем сведений, - считает Никита Филиппов. - На мой взгляд, очевидная цель реализации принципа "построил - оформи" - пополнение налоговой базы. Но помимо этого решаются и другие проблемы. Немаловажно это и в случае чрезвычайных ситуаций - выплата компенсации за построенный, но незарегистрированный дом может быть значительно осложнена в ряде случаев. Такой объект недвижимости, очевидно, нельзя продать, подарить, оформить на него залог, завещать, зарегистрироваться в нем, всё это может создать дополнительные сложности для фактического владельца".

При этом он обращает внимание, что срок, в течение которого должна быть исполнена данная обязанность (за исключением отношений по договорам участия долевого строительства), не определен.

"Возможно, этот срок будет уточнен при доработке законопроекта ко второму чтению", - полагает адвокат.

Еще одна важная норма: нельзя будет продать участок, границы которого не оформлены. Разработчики особо подчеркивают: обязанности немедленно приступить к межеванию у владельцев участков не появится. Но когда придет пора продавать, границы придется провести.

По мнению нотариуса Москвы Антона Фролкина, уточненные границы земельного участка - важный фактор при проведении сделки с таким объектом недвижимости. Ранее земельные участки ставились на кадастровый учет без определения точных границ, поэтому сейчас многие правообладатели сталкиваются с тем, что гражданский оборот таких участков проблематичен.

Прямого запрета на приобретение такого участка нет. Но впоследствии можно получить головную боль от такой покупки: и настоящую, и в первую очередь юридическую.

"При установлении границ могут возникнуть споры с соседями других земельных участков, - поясняют в нотариате. - Если вы приобрели такой неопределенный участок и построили на нем дом, может оказаться, что он частично стоит на участке соседа. И тот вправе требовать исправить это. Нотариусы нередко уже по выписке из ЕГРН видят факт наложения границ разных участков друг на друга и предостерегают потенциальных покупателей".

В то же время продажа проблемного участка - крайне популярный вид мошенничества: покупателю предоставляют фальшивые или устаревшие документы Кадастра, а уже только после покупки может выясниться, что участок не оформлен должным образом.

"Чтобы избежать таких проблем, лучше обратиться к нотариусу, который проверит объект на соответствие закону до сделки и исключит риски", - советует Антон Фролкин.