Закладная на квартиру по ипотеке: зачем нужна и что с ней может сделать банк

Многие банки при заключении ипотечного договора требуют оформить закладную на квартиру. Она бывает электронной или бумажной. Рассказываем, для чего нужен этот документ, какие данные в нем прописываются и как банк может им распорядиться.

Что такое закладная

Закладная — это особый вид ценной бумаги. Он подтверждает, что имущество, которое куплено в ипотеку, передается в качестве залога. И если заемщик не сможет рассчитаться с долгом, банк имеет право продать имущество, чтобы вернуть свои деньги.

Это необязательный документ, но многие банки настаивают на его оформлении. Закладная регистрируется в Росреестре. В ней указывают паспортные данные заемщика, реквизиты банка, подробную информацию о залоге, в том числе оценочную стоимость, сведения об обременениях в пользу третьих лиц, условия выдачи ипотеки.

Для заемщика не имеет значения, оформлена ли закладная. Если погашение кредита пойдет не по плану, банк в любом случае сможет продать залоговую квартиру и вернуть свои средства — хоть с закладной, хоть без. Просто во втором случае ему придется собрать пакет документов, подтверждающих его права на недвижимость. Таким образом, закладную можно не оформлять — но решает это не заемщик, а банк.

Поскольку закладная является ценной бумагой, пока она у банка (то есть пока ипотека не погашена и квартира остается в залоге), он может перепродать ее или привлечь с ее помощью инвестиции.

Как узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке

Обычно эту информацию озвучивает менеджер банка при оформлении ипотеки. Проверить, была ли оформлена закладная, также можно онлайн в личном кабинете или офлайн в самом банке.

Номер закладной может быть указан в платежных документах, а если оформлялась бумажная закладная, ее копию банк мог выдать заемщику с пакетом остальных документов.

Бумажная и электронная закладная — в чем разница

С 1 июля 2018 года в России можно оформить закладную в электронном виде (это файл, который содержит все необходимые сведения), но и бумажные варианты остаются в ходу. Бумажную нужно регистрировать лично, а электронную — онлайн.

Закладную оформляет банк, а заемщику нужно только подписать ее. Для оформления понадобится несколько документов:

- паспорта заемщика и созаемщиков, если они есть;

- договор купли-продажи, ипотечный договор;

- отчет об оценке недвижимости, которая передается в залог;

- техпаспорт и поэтажный план дома.

Электронная закладная оформляется на портале госуслуг или в Росреестре. Документ должен подписать собственник недвижимости, он же залогодатель. После регистрации в Росреестре закладную передают на хранение в депозитарий — это профессиональный участник рынка ценных бумаг, который ведет учет прав на ценные бумаги и может хранить их, если они в бумажном виде.

Банки могут иметь свои образцы закладных, но в каждой обязательно будут указаны:

- паспортные данные и номера СНИЛС заемщика и созаемщиков;

- ИНН, ОГРН и адрес банка как владельца закладной;

- кадастровый номер, оценочная стоимость, адрес и другие данные о недвижимости;

- дата государственной регистрации права собственности и номер документа;

- номер и дата ипотечного договора;

- информация о госрегистрации ипотеки;

- данные о наличии или отсутствии обременений;

- размер процентной ставки по договору, срок договора, размер платежей и сумма долга;

- дата выдачи закладной;

- подпись заемщика.

Как получить закладную после погашения ипотеки

Закладная нужна банку как гарантия исполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому, после того как долг погашен, она должна быть возвращена и аннулирована. Получив документ, заемщик сможет снять обременение с недвижимости.

Чтобы получить бумажную закладную, нужно обратиться в ипотечный отдел банка, где был оформлен кредит. Отдать документ клиенту должны в течение месяца после получения заявления. Время может потребоваться, чтобы привезти закладную — она может храниться в самом банке или в депозитарии. После получения заемщик должен обратиться в МФЦ, чтобы аннулировать закладную и снять обременение с недвижимости.

Если закладная электронная, все будет проще. Банк сам передаст информацию в Росреестр о погашении ипотеки, а ведомство аннулирует закладную. Проверить, что жилье больше не находится в залоге, можно, заказав выписку из ЕГРН на «Госуслугах» или на сайте Росреестра.

Что банк может сделать с закладной

Закладная — это ценная бумага, которой банк может распорядиться по своему усмотрению. В ст. 48 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прописано, что кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. А надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Так, банк может передать документ другой организации в обмен на деньги. В случае с одной закладной выручка небольшая, но когда их тысячи — преимущества понятны.

Передать закладную можно разными способами.

- Продажа или переуступка прав. При такой сделке банк полностью продает ипотечный долг вместе с залогом и сообщает клиенту новые реквизиты для погашения долга.

- Частичная перепродажа. В этом случае другой организации переходит только часть долга. Заемщик продолжает платить кредит по старым реквизитам, а банк сам перечисляет деньги на другой счет.

- Обмен закладными с другим банком или физическим лицом. Выгода банка — в разнице их стоимости. Заемщик платит по прежним реквизитам.

- Выпуск эмиссионных бумаг. Другими словами, банк продает закладную по частям. Для клиента опять же все остается как было, а деньги новым получателям направляет сам банк.

Важно. Как бы банк не поступил с закладной, условия ипотеки для заемщика не изменятся.

Но даже если закладная не оформлялась, банк все равно может перепродать ипотечный долг через сделку цессии.

Банки все чаще используют при выдаче ипотеки электронные закладные. По данным ДОМ.РФ, в I квартале 2023 года доля электронных закладных превысила 20%. Тем более с конца 2022 года сделать это стало проще — Росреестр отменил необходимость использования усиленной квалифицированной электронной подписи заемщика. Вместо этого банки могут сами заверять простую электронную подпись и отправлять закладные в Росреестр.

Плюс электронной закладной состоит в том, что ее невозможно потерять. А, как отмечала аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова, именно с потерей бумажной закладной или ее долгим поиском в банке связана существенная часть жалоб пользователей Народного рейтинга. Но в любом случае, даже если бумажная закладная потеряется, ее дубликат можно получить в Росреестре.