Вызовы-2024: как новостройки приспосабливаются к спаду

Рынок новостроек столкнулся с новыми вызовами. Покупатель снижает активность, застройщики ищут альтернативы ипотеке. В условиях повышенной неопределенности девелоперы начали притормаживать запуск новых проектов.

BN опросил экспертов, как чувствует себя первичный рынок жилья Санкт-Петербурга и чего ждать впереди. Ситуация выглядит не слишком позитивной.

НА ПРОЧНОСТЬ

С начала года власти начали охлаждение перегретого рынка ипотеки. Изменения прежде всего коснулись программы господдержки ипотеки, которая главным образом и стимулировала покупательский спрос на первичном рынке в последние три года. Увеличение первого взноса до 30% и ограничение суммы кредита до 6 млн руб. оставили за бортом целый пласт клиентов, которые могли позволить себе покупку раньше. Плюс крупнейшие банки ввели комиссию за выдачу льготной ипотеки, заставив застройщиков заняться поиском новых партнеров среди банков второго эшелона, готовых работать без комиссий.

Как всё это повлияет на объемы продаж, еще предстоит оценить. Участники рынка говорят, что спрос сократился в январе (по разным оценкам, на 10–20%), но интерес к покупкам пока сохраняется. Более того, часть клиентов, которые взяли паузу для мониторинга ситуации в январе, стали возвращаться – в первой трети февраля продажи снова начали активизироваться. Возможно, из-за опасений клиентов, что лучшие условия покупки в ближайшее время могут и не появиться.

ЧТО ВЗАМЕН

Вполне логично, что взамен программы господдержки в фавориты в этом году выходят иные схемы приобретения жилья.

«По итогам января мы видим, как спрос смещается в сторону программы семейной ипотеки. Одновременно с этим на рынке появляются различные формы рассрочек от застройщиков. Полагаю, эти тренды будут только усиливаться», – говорит Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой».

В компании «РСТИ» отмечают, что на рынке растет востребованность рассрочки от застройщика: самые популярные программы предполагают первый взнос 20% и комфортные промежуточные платежи без увеличения стоимости квартиры. «Доля таких сделок по итогам первого месяца 2024 года составила 20%. Одновременно расширяется предложение программ от банков без выплаты комиссии и удорожания», – рассказывает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».

Еще один беспроигрышный вариант привлечения клиентов – новые скидки и акции: в феврале дисконт на рынке Петербурга и Ленобласти доходит до 29%. «В ряде наших объектов мы проводим стимулирующие мероприятия, предлагая покупателям пул квартир на особых условиях. Это несколько нивелирует последствия ужесточения правил выдачи ипотеки», – отмечают в Группе ЦДС.

БЕЗ АЛЬТЕРНАТИВЫ

В целом арсенал у многих застройщиков включает внушительный перечень инструментов, способных поддержать покупателей в новых условиях. Среди них – траншевая ипотека, рассрочка на первоначальный взнос, рассрочки различной длительности и размеров, механизмы трейд-ин с проживанием, аренда готовой квартиры в новостройке с правом выкупа и т. д. Одна из самых популярных схем – траншевая ипотека, когда покупатель платит несколькими траншами, а основная финансовая нагрузка ложится на плечи клиента после того, как дом сдан. Как объясняет Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom, еще в 2023 году инструмент рассрочки претерпел изменения из-за вытеснения с рынка ипотеки с «нулевой» ставкой и трансформировался в траншевую ипотеку. «Это не традиционный вид рассрочки, а сложный финансовый продукт, который повышает доступность недвижимости», – полагает эксперт.

Но целесообразность использования таких схем на рынке очевидна не для всех игроков. «Возможно, траншевая ипотека и рассрочки оправданы для публичных компаний, которым нужно показывать рынку объемы продаж, даже если они получают при этом лишь первоначальные взносы. Наша компания в данный момент не рассматривает такие инструменты», – говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.

По мнению абсолютно всех экспертов, главным локомотивом спроса всё равно должна быть госипотека: ее очень сложно чем-то заменить. «Мы не можем давать длительные рассрочки по требованиям 214-ФЗ, так как рассрочка должна заканчиваться до ввода объекта в эксплуатацию. И не можем заместить собой льготную ипотеку под 5, 6, 8%, так как мы строим за счет средств проектного финансирования, получая деньги под определенный процент», – говорит вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.

Позитивные перспективы участники рынка связывают с расширением категорий участников льготных программ, будущим компромиссом взаимодействия с крупными банками, а также с дальнейшим снижением ключевой ставки ЦБ. Долгосрочные прогнозы никто делать не рискует. Единственное, в чем уверены девелоперы, – в условиях повышенной неопределенности, которая снова возникла на рынке, новые проекты могут постепенно перестать выходить в продажу, а цены продолжат свой рост.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

– Возможно, каждый застройщик выработает свою стратегию пополнения предложения. Мы отложили запуск проектов, планировавшихся к выводу в ближайшие месяцы. Будем смотреть за развитием событий. Полагаю, что многие компании приняли подобное решение. Если ситуация не изменится к лучшему, то в ближайшие год-полтора это отразится на объеме предложения. Сокращение товарного ассортимента вкупе с новыми правилами выдачи ипотеки не будет способствовать улучшению условий приобретения квартир. В настоящий момент ситуация выглядит не слишком радужной.

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI:

– Мы видим, что объем рынка сокращается. Ранее доля инвестиционного спроса за счет госпрограмм была достаточно большой, особенно на старте новых проектов (мы это ощутили при запуске двух новых проектов в конце 2023 года). И эта часть спроса в 2024 году будет сокращаться из-за изменений в ипотечных программах. При этом себестоимость строительства растет, и если еще кто-то верил, что цена квадратного метра будет снижаться, то в 2024 году эти иллюзии точно нужно оставить.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»:

– В нестабильные времена застройщики с осторожностью относятся к выводу новых объектов, предпочитая минимизировать свои риски. Цены на новостройки не могут снижаться, они могут быть лишь откорректированы временными акциями или программами от застройщиков в течение какого-то периода. На продолжительном отрезке времени цены новостроек будут расти. Можно предположить, что впереди нас ждет еще много изменений и вызовов, с которыми столкнется рынок в 2024 году.