Вторичное решение

С покупкой квартиры человек сталкивается в среднем один-два раза в жизни, поэтому выбор и поиск подходящего жилья — сложная задача. Помимо того что нужно учесть инфраструктуру района, местоположение, цену и множество других факторов, выбор осложняют меняющиеся обстоятельства на рынке: нетипично изменились цены на первичное и вторичное жилье, ставки по ипотеке снова выросли. Расскажу о том, как, на мой взгляд, сориентироваться в ситуации и использовать ее в свою пользу.

С октября 2021 года по сентябрь 2023-го средняя цена квадрата новостройки в Москве выросла на 24% — до 377 тыс. рублей. Это пошатнуло рыночную константу: раньше люди чаще отдавали предпочтение первичке, а сейчас покупателям одинаково интересны квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке: 83% пользователей рассматривают эти варианты.

Эта логика во многом понятна. Цена метра во вторичных квартирах в указанный период выросла всего на 3% — до 325 тыс. рублей, а в апреле текущего года снижение стоимости достигало 11%. При этом таких лотов, выставленных на продажу, стало на заметно больше, пропорционально подрос и спрос. Законы рынка предполагают, что с увеличением предложения цены будут снижаться — так продавцы конкурируют за покупателя.

Но парадокс в том, что причина удешевления вторичных квадратных метров не в этом. Те, кто только раздумывал о продаже квартиры, увидели сначала небольшое снижение цен на жилую недвижимость. Эти люди решили поторопиться со сделкой и опубликовали свои объявления, пока стоимость их квадратов не стала еще ниже, разумеется по рыночным ценам или даже ниже, а то вдруг возникнут проблемы с продажей в целом. Поскольку так поступили многие, предложение заметно выросло, и сложившийся тренд на снижение цен поддержали и рыночные механизмы. Вероятно, в ближайшее время он сохранится.

Может показаться, что теперь вторичка стала привлекательнее новостроек, но в пользу первичного жилья по-прежнему много аргументов. Рассмотрим их подробнее.

Начнем с цен. Новостройки привязаны к бюджетированию в привязке к этапам строительства и продаж фондированию, и девелоперы не могут так же легко корректировать цены, как продавцы вторички. Но, понимая реалии рынка, застройщики начинают предлагать новые условия: они довольно охотно делают скидки и устраивают акции. Появляется все больше акционных предложений, на классифайде мы видим, что слово «скидка» в 2023-м встречается в 30% предложений против 18% в 2022-м. Акция теперь встречается в 12% случаев, а раньше показатель был на уровне 7%.

Другой важный момент — ипотека, ведь больше половины квартир россияне приобретают в кредит. ЦБ перешел к периоду повышения ставок: 21 июля совет директоров Банка России принял решение поднять ключевую ставку с 7,5 до 8,5% годовых, а затем на внеплановом заседании 15 августа — до 13%. При этом в регуляторе заявили, что в случае усиления проинфляционных рисков возможно дальнейшее повышение ставки.

Уже через неделю после увеличения ключевой на 3,5 п. п. каждый второй банк из крупнейших 30 поднял ставки по ипотеке, сообщали СМИ. Предполагается, что жилищные кредиты будут выдаваться в среднем под 14%. Аналитики ожидают, что теперь спрос на ипотеку несколько снизится.

Однако это практически не отразится на рынке новостроек, ведь большую часть выдач в этом сегменте поддерживают государственные программы. Это льготная ипотека под 8% на сумму до 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге или до 6 млн в других регионах России, а также семейная под 6% на кредит до 12 млн для пар, у которых есть как минимум двое несовершеннолетних детей. И, наконец, госипотека для IT-специалистов под 5% на сумму до 18 млн рублей и дальневосточная под 2% на кредит до 6 млн.

Разберем на примере. Допустим, IT-специалист и его супруга хотят приобрести квартиру в Москве. Решили, что нужна двушка, чтобы обустроить комнату для будущих детей. Присмотрели вариант в новостройке за 9 млн рублей и вторичку чуть дешевле — за 8,5 млн.

Дальше цифры говорят сами за себя. Если выбрать новостройку и взять ипотеку для IT-специалистов под 5% на 20 лет с 15-процентным первоначальным взносом, весь кредит обойдется в 12,1 млн рублей, а ежемесячный платеж будет порядка 50 тыс. Если же отдать предпочтение вторичке, льготной программой воспользоваться не получится: она распространяется только на первичное жилье. Тогда придется брать ипотеку по рыночным условиям. В этом случае общая стоимость кредита (также на 20 лет с первоначальным взносом 15%, но на меньшую сумму) составит более 21,5 млн, а ежемесячный платеж — почти 90 тыс. рублей. Если провести расчеты с более распространенной льготной ипотекой под 8%, разница будет не такой драматичной, но все еще очень-очень существенной.

Впрочем, мы не знаем, как долго ставки по жилищным кредитам будут оставаться на нынешнем уровне. Нельзя исключать, что через некоторое время ключевая снизится, а вслед за этим банки смягчат условия по ипотеке. Тогда кредит можно будет рефинансировать и платить меньше процентов. А переехать и улучшить жилищные условия в случае с вторичкой можно уже сейчас — не нужно ждать окончания строительства или сдачи объекта и платить за съемное жилье. Потом нет объективной необходимости делать ремонт, и это экономит немало средств.

Однако застройщики учитывают последний аргумент и все чаще предлагают квартиры с отделкой. Наш анализ показал, что в предложениях слова «готовая/чистовая/дизайнерская/предчистовая отделка/white box» в этом году встречаются в 39% случаев против 33% в 2022-м. Также в пользу первички стоит напомнить о том, что это более широкий выбор локаций и новые районы с современной инфраструктурой. Даже если речь об удаленных от центра объектах, развитие транспортной инфраструктуры (в частности, запуск новых линий МЦД) во многом это нивелирует.

Таким образом, мы перечислили основные аспекты, которые сегодня стоит учитывать при выборе жилья. А каким именно будет правильный выбор, зависит от индивидуальной ситуации.

Автор — коммерческий директор «Яндекс Недвижимости»

Позиция редакции может не совпадать с мнением автора