Важные изменения в сфере ипотечного кредитования в 2024 году

Начало 2024-го года ознаменуется рядом перемен на ипотечном рынке – появится комиссия, которую девелоперы обязаны будут платить банкам, станут жестче требования для заемщиков. В материале рассказываем о новостях подробнее и делимся соображениями о последствиях нововведений.

Сбербанк вводит комиссию

11 января 2024-го года вступают новые требования, касающиеся взаимодействия Сбербанка и девелоперов. С указанной даты банковское учреждение вводит специальную комиссию – ее должен оплачивать застройщик, чей клиент берет ипотечный займ.

Комиссия, мягко говоря, немаленькая. В случае если покупатель пользуется государственной программой со ставкой восемь процентов, девелопер должен отчислить «Сберу» 7,5% от общей суммы кредита. Если квартира покупается по семейной программе, заплатить придется еще больше – 8,4%, если же речь об IT-ипотеке, то комиссия составит 8,9%. А если покупка осуществляется по дальневосточной или арктической ипотеке под 2 процента, то комиссия составит одиннадцать с половиной процентов. В Петербурге же с каждого ипотечного покупателя придется платить около 500 000 – 1 200 000 рублей, в зависимости от конкретного лота и суммы кредита.

Сбербанк уже прокомментировал нововведение – представители финансовой структуры заявили, что причина такого ужесточения кроется в изменениях, которые подготовила для банков власть. Дело в том, что с нового года снижается уровень субсидий, которые отчисляются из бюджета.

То есть, если сегодня разница между ключевой и льготной ставками оплачивается государством, то теперь никаких выплат для банка не останется. Напомним, до сентября 2023-го года размер такой субсидии составлял 2,5 процента, после – 1,5%. Вполне логично, что «из своего кармана» банки доплачивать разницу не будут.

На данный момент о введении комиссии заявил только Сбербанк. В «ДОМ.РФ» и «Абсолюте» отметили, что пока обойдутся без подобной меры. Представители ВТБ и других банковских учреждениях комментариев не давали. Впрочем, в банковском секторе прошел слух, что подобный вариант рассматривают и другие учреждения. Это вполне естественно и, скорее всего, введение комиссии во всех без исключения банках – лишь вопрос времени.

Что говорят эксперты?

Специалисты рынка недвижимости уверены – ни один застройщик не откажется от сотрудничества с ведущим банком России. Однако последствия будут. Кто-то поднимет стоимость всех квартир, таким образов закрыв финансовую дыру. Другие оставят цены на том же уровне, но будут брать деньги с покупателей, привлекающих льготную ипотеку. Удорожание стоимости жилья на 10-20% успешно практикуется в программах траншевой ипотеки и ипотеки в рассрочку, а также при субсидировании ставки застройщиком.

В прошлом месяце ЦБ сообщил, что 9 из 10 ипотечных квартир приобретаются по льготным программам. Представители ЦБ отметили, что до начала массовых покупок квартир на первичном рынке в льготную ипотеку (с марта 2020-го года) доля государственной поддержки составляла не более 20 процентов. Теперь в ЦБ хотят «свернуть» масштабы предоставляемых льгот.

В Петербурге за последние три года стоимость жилья на первичном рынке выросла на 80%. И только на 51% – на вторичном. Таким образом, доступность жилья не увеличилась, а, наоборот, понизилась. Люди с невысокой заработной платой не имеют возможности приобретать жилье в ипотеку с ежемесячным платежом в 50-80 тысяч рублей. А сегодня это, увы, довольно стандартная ситуация – особенно когда речь идет о новостройках в пределах городской черты. В Петербурге цены на вторичку на 22% ниже, чем на первичном рынке. По итогам ноября средняя цена квадратного метра в строящемся доме составляет 256 тысяч рублей. При этом в уже сданных домах цена метра в среднем равна 210 тысячам рублей.

Центробанк ужесточит требования для ипотеки с 1 марта 2024 года

Вторая новость в ипотечном секторе – с начала весны ЦБ РФ повысит надбавки к коэффициентам риска при выдаче ипотеки. В планах финансовой структуры – снизить риск повышенной закредитованности наших сограждан. ЦБ опубликовал данные, где указал, что сегодня в стране стандарты выдачи кредитов стали значительно ниже – из-за этого долговая нагрузка граждан увеличилась, и мы видим довольно неприятные показатели: почти половина всех заемщиков имеет нагрузку в 80 процентов от заработной платы и выше.

Еще одна проблема, о которой говорят в банке, связана с тем, что льготные программы распространяются только на новое жилье – в ЦБ считают, что именно льготы на первичку привели к дисбалансу цен на строящееся и готовое жилье. До 2020-го года такого расслоения не было. Напротив – квартиры в еще не сданных новостройках стоили дешевле, чем в готовых домах. И это было логично – ведь вложения в объект на уровне котлована связаны, во-первых, с рисками, а, во-вторых, с длительным ожиданием.

На деле же это способно привести к куда более негативным последствиям. Если человек не справится с нагрузкой, и ему потребуется продать квартиру уже после сдачи, велики риски, что он не сможет реализовать ее по той же цене, по которой покупал. А если он выручит меньше средств, то не сможет погасить ипотечный долг. То же касается и банков – они не смогут продать заложенную квартиру для покрытия долгов заемщика в случае такой необходимости.

Специалисты подчеркивают – очень важно, чтобы хотя бы первоначальный взнос формировался из собственных средств покупателя. Однако практика все чаще показывает обратное – люди берут кредит на первый взнос, и в течение нескольких лет параллельно оплачивают и ипотеку, и потребительский кредит. Итого – повышенная долговая нагрузка.

В сообщении ЦБ сказано, что с 1 марта 2024-го года они начнут работать над этим вопросом – доступ к ипотеке сильно закредитованных граждан будет ограничен. Покупателям с высокой нагрузкой придется платить более высокий процент за риски, которые несет банк. Какой именно это будет процент, в сообщении не сказано.

Проблема накопления взноса для первоначального платежа, впрочем, никуда не уходит. Средней семье из Петербурга нужно около 5 лет, чтобы накопить соответствующую сумму. И более 16% потенциальных ипотечных покупателей не смогут накопить такую сумму даже за десять лет.

Увеличение первоначального взноса

Аналитик ЦБ Александр Данилов в своей беседе с «РГ» сказал, что в ближайшее время минимальная величина первоначального взноса для льготных программ вырастет до 30%, а лимит суммы субсидируемого кредита снизится до шести миллионов рублей. В этом случае покупателям придется пользоваться комбинированной ипотекой, где одна часть берется по льготной программе, а вторая – под стандартный процент. Данилов сказал, что в ЦБ выступают за адресные льготные программы, когда помощь оказывается конкретным группам населения – таким как многодетные семьи, социальные работники, специалисты, работающие в сложных условиях.

Для покупателей первичной недвижимости это значит одно – чем раньше они успеют подписать ипотечный договор, тем будет лучше. Очевидно, что в течение следующего года условия получения займа на квартиру станут менее привлекательными, а в некоторых случаях получить кредит будет просто невозможно.