В интересах каждого: как правильно определить доли в квартире и когда это необходимо

Приятно быть собственником жилья. Но не всегда и не у всех получается владеть квартирой единолично. Новострой-М рассказывает, что такое долевая собственность, как ею распоряжаться, а также о том, какие вопросы придется улаживать с совладельцами и каков общий порядок определения долей в квартире.

Наследство, ипотека с маткапиталом, совместно нажитое имущество и развод

Долевая собственность – явление весьма распространенное. Порой достаточно, чтобы брат с сестрой унаследовали бабушкину квартиру или муж с женой приобрели совместное имущество, а потом развелись, – и вот уже за каждым собственником на законном основании закрепляется некая часть жилплощади, или так называемая «доля». Также доли в обязательном порядке выделяются несовершеннолетним детям при покупке недвижимости с использованием материнского капитала (если квартира приобреталась за наличные, то сразу; если с помощью ипотеки, то не позднее чем через 6 месяцев после погашения кредита).

Важно! Совместная собственность не тождественна долевой. Она является таковой лишь в том случае, если в ней на законных основаниях определены доли для каждого члена семьи и заключено соглашение об определении долей в квартире. В ином случае считается, что объект недвижимости находится в совместной собственности и принадлежит каждому члену семьи в равной степени.

Долевая собственность вовсе не означает, что за каждым из владельцев закрепляется конкретное жилое помещение – например, комната площадью 15 кв. м в трехкомнатной 70-метровой квартире. А что касается кухни, коридора и санузла, так они всегда относятся к общедолевому имуществу.

Чаще происходит как раз наоборот, когда ни у одного из собственников нет своего строго определенного «угла», поэтому доли выражаются в дробном эквиваленте: 1/3, 1/4, 1/5 объекта недвижимости. Из-за этого порой возникают споры по поводу порядка пользования квартирой, и в отдельных случаях приходится обращаться в суд, который определяет этот порядок принудительно (или отказывает в иске, предлагая продать или разменять квартиру – например, когда на маленькую «двушку» претендуют пятеро содольщиков).

Если же дело всё же доходит до привязки доли к реальным комнатам (жилым помещениям), а доли выделяются «в натуре», то квартира становится обыкновенной «коммуналкой».

Соглашение об определении долей

Определение долей в квартире происходит при помощи специального документа – соглашения. Оно составляется на добровольной основе, подписывается всеми сторонами и направляется на регистрацию в Росреестр.

Чтобы его заключить, нужно:

- определиться с размером доли каждого собственника;

- составить текст соглашения, указав в нем ФИО и паспортные данные всех владельцев, адрес и параметры жилья, документы, подтверждающие право собственности, размер долей, согласие собственников;

- зарегистрировать в Росреестре право собственности на доли (документы подает каждый владелец доли через МФЦ или Росреестр).

Нотариально заверять соглашение не требуется, если только речь не идет о разделении совместно нажитого в браке имущества.

А что по закону?

Закон не регламентирует количество владельцев долей в квартире. Более того, собственниками одновременно могут являться как физические, так и юридические лица. И в теории каждый из них вправе распоряжаться персональным «кусочком» жилья на свое усмотрение. А на практике любой шаг – сдачу в аренду, продажу, залог – придется согласовывать с совладельцами. В противном случае они могут пойти в суд и легко оспорить непонравившиеся им действия.

Исключение: долевой собственник имеет право зарегистрироваться в квартире, не получая на это согласия других собственников, а также зарегистрировать своих несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет, местом жительства которых, согласно законодательству РФ, является место жительства хотя бы одного из родителей.

А вот размер доли имеет свой предел. С 1 сентября 2022 года был введен запрет на бесконечное дробление квартир, согласно которому минимально допустимая площадь доли теперь составляет не менее 6 кв. м. Такие меры приняли для того, чтобы особо предприимчивые граждане перестали многократно делить свое жилье на крохотные части и продавать их «под прописку» (фиктивную регистрацию). К этой схеме нередко прибегали и «черные» риелторы: «виртуальные» собственники на законных основаниях заселялись в квартиры и пользовались местами общего пользования, превращая жизнь других собственников в ад и вынуждая тех продать свои доли по цене ниже рыночной. Закон №310-ФЗ в значительной мере их обезопасил.

Но есть два исключения:

1. Если квартира (например, 50 кв. м) была совместно куплена в браке и после смерти одного из супругов передана по наследству мужу/жене и пятерым детям. Тогда вдовец получает долю в размере ½ от площади квартиры, то есть, 25 кв. м, а остальные 25 кв. м делятся на оставшихся наследников. То есть каждый получит по 5 кв. м.

2. Если квартира небольшой площади была приобретена при помощи маткапитала, а семья является многодетной. Закон обязывает выделить несовершеннолетним детям долю, и в данном случае она вполне может оказаться значительно ниже установленной нормы.

В обязанности каждого долевого собственника входит оплата коммунальных платежей (счет может быть как общим для всех, так и индивидуальным), имущественного налога, а также содержание жилплощади в надлежащем виде – даже если человек там не проживает и никогда не появляется.

Доля также определяет размер налога на имущество и сумму, которую получает ее владелец при продаже квартиры. Она может быть равной долям других собственников, меньшей или большей.

Как продать долю

Первым делом нужно получить выписку об объекте недвижимости в ЕГРН. Она подтверждает право собственности на жилье и содержит всю информацию о нем: площадь квартиры, адрес, кто ее собственник, есть ли обременения и т. д. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, то для совершения сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Сама сделка совершается на основании договора купли-продажи.

Преимущественное право выкупа есть у совладельцев жилья, которые должны приобрести предложенную им долю в течение месяца или написать письменный отказ, после чего уже можно искать стороннего покупателя. Однако предлагать выкупить долю нужно не в устном, а в письменном виде, направив каждому из собственников персональное извещение, где будет указана стоимость доли и иные условия ее продажи.

Продажу доли третьему лицу бывшие совладельцы могут оспорить в том случае, если:

- сделка была совершена тайком, без получения на то их согласия;

- если предложенная цена была сознательно завышена, а постороннему покупателю, напротив, назначена меньшая стоимость.