В Центробанке рассказали, когда ключевая ставка опустится ниже 10%
Эксперты рынка недвижимости объяснили, что означает такой прогноз регулятора.
В Центробанке считают, что ключевая ставка опустится ниже отметки 10% только через три года. Прогноз опубликован в материале «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2025 год и период 2026 и 2027 годов», размещённом на сайте регулятора.
В материалах ЦБ сказано, что в базовом сценарии (при продолжении развития в рамках сформировавшихся трендов и в отсутствие новых шоков) в 2024 году средняя ключевая ставка будет находиться в диапазоне 16,9–17,4% годовых, в 2025-м — 14–16%, в 2026-м — 10–11% .
«В 2027 году она вернётся в долгосрочный нейтральный диапазон 7,5–8,5% годовых», — говорится в материале Центробанка.
Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов считает, что долгосрочные прогнозы регулятора для рынка недвижимости не столь важны, как кратко- и среднесрочные оценки, которые свидетельствуют о том, что цель достижения низкой инфляции будет достигаться в том числе сохранением и даже повышением ключевой ставки.
«Для рынка жилья это означает сжатие спроса, стагнацию цен, перераспределение активности покупателей между сегментами — когда ипотека становится одинаково недоступной, то на первый план выходит не размер платежа, а характеристики самого объекта недвижимости. Для застройщиков это ещё и повышенная финансовая нагрузка из-за более жёстких условий по проектному финансированию, что может уменьшить объёмы запуска новых проектов», — объяснил эксперт.
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев указал на то, что длительный период действия высокой ключевой ставки неминуемо ведёт к сокращению выхода новых комплексов на рынок, концентрации на существующих проектах в условиях сокращения потребительской активности.
«Уменьшается маржинальность деятельности девелоперов, что мешает строить стратегические планы. Если ключевая ставка превышает 20%, то заградительных значений достигает даже популярная субсидированная ипотека», — сказал специалист.
При этом, по его словам, самыми защищёнными в столь непростых экономических условиях остаются премиальный и элитный рынки.
«Состоятельные клиенты этих сегментов продолжают вкладывать в ликвидную недвижимость как в ценный актив. А в совершении сделок им помогают удобные беспроцентные рассрочки, служащие альтернативой ипотечным кредитам», — заключил Дмитрий Голев.
Генеральный директор компании Key Capiyal Ольга Гусева уверена, что при отсутствии роста реальных доходов в ближайшие годы спрос будет ограниченным из-за высоких ипотечных ставок.
«Также замедлится оборот на вторичном рынке жилья, что с учётом выбытия советского жилищного фонда создаст дополнительный спрос на жилье, который застройщики не смогут удовлетворить из-за снижающихся объёмов строительства, а покупатели — из-за отсутствия средств. Зато с учётом ставки государства на комплексное развитие территорий (КРТ) вырастет количество комплексов со сбалансированной инфраструктурой», — спрогнозировала спикер.
Генеральный директор агентства недвижимости «Итака» Василий Павлов также ожидает снижения объёмов сдачи проектов — «если только правительство не запустит какую-нибудь программу ипотеки».
«Всем уже очевидно, что простая безадресная льготная ипотека — это зло. Она приводит лишь к перекачке бюджетных средств в прибыли банков, застройщиков и „инвесторов в недвижимость“, которые берут её для перепродажи. Допустимо рассмотреть вариант программы, когда размер субсидии привязан к цене продажи. Например, если застройщик продаёт по рыночной стоимости (цене новой „вторички“), то субсидия максимальная. А если продаёт по рыночной +10% сверху — субсидия отменяется. Это могло бы и застройщиков стимулировать, и цены не взвинчивать», — предложил эксперт.
Также он добавил, что очень важно поймать момент перелома — когда ключевая ставка начнёт снижаться.
«До него выгоднее имеющиеся деньги положить на депозит, чем покупать новостройку без льгот. А предсказав момент перелома, нужно деньги раньше других вывести с вкладов и направить их в недвижимость. Потому что, когда будет снижаться ставка, — народ начнёт выводить деньги с депозитов, и цены на квартиры всё-таки пойдут вверх. Но это будет не в этом году, конечно», — заключил Василий Павлов.