Управляющая компания в новостройке: что важно знать собственнику?
Каждый владелец жилья когда-либо сталкивался с коммунальными проблемами или недобросовестностью УК. Чтобы негативных ситуаций становилось меньше, разбираемся в нюансах проведения общего собрания собственников, выбора председателя и многом другом в новом материале.
Какой срок дается собственникам новостройки на выбор председателя и совета дома? Что делать, если срок прошел и УК назначила своего председателя?
«Собственники новостройки должны принять решение об избрании совета дома в течение одного календарного года с даты ввода дома в эксплуатацию. Если такое решение не принято, либо принятое решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание собственников помещений для избрания совета многоквартирного дома и его председателя (часть 2 статьи 161.1 ЖК РФ)», – объясняет Владимир Немировский, эксперт в области инвестиций и недвижимости.
На деле каждый собственник должен быть подкован знаниями законов. Обратимся к общему правилу части 10 статьи 16.1 ЖК РФ. По нему совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме.
«Закон допускает возможность досрочного переизбрания совета многоквартирного дома общим собранием собственников при ненадлежащем исполнении им своих обязанностей. Такое решение принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме», – уточняет эксперт.
Как организовать общее собрание собственников своими силами будущему совету дома, чтобы УК не могло провести его самостоятельно «за спиной» собственников?
Чтобы провести общее собрание необходимо выступить с такой инициативой в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ. Инициатором проведения общего собрания может быть любой из собственников помещений в многоквартирном доме. На инициатора закон возлагает несколько обязанностей.
Чтобы собрание состоялось, он должен (часть 2 и 5 статьи 45 ЖК РФ):
– подготовить повестку дня;
– уведомить собственников помещений о проведении общего собрания (не менее, чем за 10 дней до даты проведения). Например, разместить сообщение о собрании в ГИС ЖКХ или региональной системы (в Москве «Электронный дом»). Или же направить каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме (например, в виде объявлений в общедоступных местах).
Можно также вручить каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме;
– провести общее собрание собственников в одной из предусмотренных законом форм (статьи 44.1, 47.1 ЖК РФ). С помощью очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) или же заочного голосования (опросным путем или с использованием информационных систем, например ГИС ЖКХ);
– подвести итоги голосования, уведомить собственников и заинтересованных лиц о принятом решении (не позднее чем через 10 дней после проведения собрания путем размещения информации в общедоступных местах).
«Провести общее собрание «за спиной собственников» не получится ввиду того, что закон обязывает инициатора общего собрания (либо УК, если собрать это ОСС попросили собственники, обладающие в совокупности 10% и более голосов) сообщать каждому собственнику помещений о том, когда и где, в какой форме и по какой повестке будет проведено ОСС. И здесь уже от собственников зависит, как они проголосуют по поставленным вопросам, не всегда хорошо игнорировать проведение ОСС, лучше проголосовать против, чем игнорировать», – комментирует Виктория Черепнева, руководитель юридического департамента Управляющей компании Zeppelin.
Решение о выборе совета МКД и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании собственников помещений.
«При этом решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по ряду вопросов принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (ч. 1 ст. 46, п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Нужно обязательно направить в управляющую компанию копии решений и протокол общего собрания собственников помещений МКД (не позднее чем через 10 дней со дня принятия решения)», – комментирует Алексей Шильников, директор по продукту в компании «Мой дом онлайн», Москва.
Имеет ли право рядовой собственник запросить и, главное, получить копии договоров на обслуживание дома?
«Собственники помещений, если иное не предусмотрено договором управления, вправе получать от управляющей компании только информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ», – комментирует Владимир Немировский.
Важно! Такая информация должна быть предоставлена не позднее 5 рабочих дней с даты обращения (пункт 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491).
В случае ненадлежащего исполнения – собственник может обратиться в суд и ходатайствовать перед судом об истребовании у управляющей организации спорных договоров.
Как жильцы могут обосновать слишком высокие тарифы со стороны УК и принудить УК к снижению тарифов?
«В данном случае можно рекомендовать сравнить размер платы за содержание общего имущества с размером, который утверждается местной администрацией для нанимателей жилищного фонда либо с размерами платы других управляющих компаний для домов с аналогичными техническими характеристиками и составом общего имущества», – поясняет эксперт.
Отметим, что собственники помещений вправе провести внеочередное общее собрание и утвердить пониженный размер платы за содержание. И, кстати, в 2023 году есть нововведения.
«В этом году появилось интересное судебное решение Верховного суда РФ. Из него можно сделать вывод о том, что решение общего собрания о снижении размера платы будет законным до тех пор, пока управляющая компания не представит экономическое обоснование о невозможности выполнения своих обязательств с учетом нового размера платы», – добавляет Владимир Немировский.
Есть и иной способ – путем жалоб!
«Тут надо понимать, что ОСС – это не просто добровольное собрание, это орган управления МКД. Более того, собственники обязаны хотя бы раз в год проводить собрания. (ст. 45 ЖК РФ). Ну и, конечно, можно писать жалобы в Жилищную инспекцию и в прокуратуру с указанием на завышенные тарифы, нецелевое расходование денежных средств и на то, что УК не управляет должным образом домом», – объясняет Алексей Шильников.
Но на практике в многоквартирном доме, как в новостройке, так и в старом фонде, наиболее оптимальным способом управления будет ТСЖ. В этом случае все 100% взносов жильцов будут идти на нужды дома. УК же – коммерческая организация и должна получать прибыль за счет части взносов от жильцов, уверен эксперт.