Тренды рынка недвижимости глазами эксперта: какие квартиры сегодня покупают для инвестиций и для жизни
Федор Кузнецов, ведущий эксперт компании «Этажи» в г. Москва, рассказал о текущих тенденциях рынка недвижимости и поделился рекомендациями по выбору объектов для инвестиций.
Насколько охотно люди берут ипотеку?
80-90% моих клиентов покупают жилье в ипотеку. Но бывает и такое, что из-за незнания всех нюансов человек не хочет заниматься ее оформлением и откладывает решение жилищного вопроса.
Сейчас достаточно легко получить ипотеку с первоначальным взносом в 15-20% всего по нескольким документам. Клиенту необходимо предоставить паспорт, СНИЛС, информацию о доходе.
Часто потенциальные покупатели не знают, например, о существовании семейной ипотеки, господдержки, субсидированных ставок от застройщиков. Соответственно, это незнание останавливает людей.
Какой самый стандартный запрос клиента сегодня при поиске новостройки и вторички? Что ищут чаще всего?
Стандартный запрос при покупке новостройки — это наличие первоначального взноса в размере 15-20% от стоимости квартиры, срок сдачи дома — до года (от 6 до 12 месяцев).
По вторичному рынку сложнее ответить на этот вопрос, так как вторичка — это всегда нестандартная история. У каждого клиента есть индивидуальный запрос. В случае со вторичкой — это часто нежелание ждать и необходимость быстро решить жилищный вопрос. Формат уже зависит от условий, то есть продают люди свою квартиру или не продают, есть дети или нет детей, с какой квартиры они съезжают, из какого они города. Ценовой сегмент — в среднем до 15 миллионов.
Как бы вы ответили на вопрос продавца и покупателя недвижимости: зачем мне нужен риелтор?
Зачем риелтор нужен продавцу? Я бы разделил ответ на две основные составляющие. Первое — это поиск клиента для покупки квартиры и второе — это сопровождение сделки, которое в свою очередь состоит из юридического сопровождения и подготовки всех этапов этой сделки.
Чтобы найти покупателя, для начала нужно определить стоимость квартиры, которая будет соответствовать рынку. Для этого этапа агент по недвижимости проводит аналитику рынка. Далее он продолжает работать с ценой, корректируя ее в зависимости от реакции на объявление. Сохранить для продавца наиболее привлекательную стоимость продажи, при этом привлечь покупателя — это задача, которая стоит перед риелтором.
Также важен момент переговоров и то, как специалист ведёт сделку. Участие органов опеки, привлечение средств материнского капитала, проведение альтернативной сделки — это лишь ряд нюансов, с которыми могут столкнуться продавец и покупатель. Задача риелтора состоит в том, чтобы «склеить» эту сделку и провести её, несмотря на сложности, которые возникают в процессе.
Если мы говорим о покупателе, то ему риелтор нужен опять же по двум основным направлениям. Первое — это правильный подбор объекта и второе — сопровождение сделки и обеспечение юридической безопасности.
Риелтор — это человек, который 10-12 часов в день работает с недвижимостью. Он может подобрать хороший вариант, чётко понимает юридические аспекты по каждой сделке и знает, какие есть риски. И, конечно, если мы говорим о риелторе-партнере «Этажей», то покупатель ещё и получает финансовую гарантию на 25 миллионов рублей, которая обезопасит его от рисков.
В какую недвижимость сейчас выгоднее инвестировать?
Для инвестиционной привлекательности объекта важно в совокупности определить и изучить несколько факторов.
Первое — это вторичное окружение, если мы говорим об инвестициях в новостройки. Когда дом достроится, квартира в нем направится на определённый рынок и по определённой цене. Важно проанализировать это на моменте стройки. Мы должны понимать и прогнозировать, в какой рынок, в какую цену, в какое вторичное окружение встанет эта квартира.
Следующий фактор — это перспектива роста через локацию. Бывает такое, что есть транспортная доминанта, которая будет давать хороший буст и хорошее увеличение стоимости. Новая транспортная развязка, строительство станции метро или МЦД — это всегда плюс к инвестиционной привлекательности жилья рядом.
Для инвестиций также важно, чтобы цена за объект была не завышена на этапе строительства. Более привлекательными являются объекты, которые потенциально могут вырасти в стоимости. Если цена уже изначально перегрета, то роста либо не будет вообще, либо он будет слишком незначительный.
И следующий важный фактор, о котором часто забывают — это комнатность квартиры и цена за квадратный метр относительно количества комнат и площади. У комнатности есть определённая ликвидность. Например, студии достаточно часто перегреты, они не сильно ликвидные. Казалось бы, студии должны раскупаться быстрее, потому что цена ниже, но студии и трёшки — это не самые ликвидные объекты, потому что их целевая аудитория сужена.
Однушки следующие по привлекательности, а самые ликвидные — это двушки, потому что их может купить один мужчина или одна женщина, их может купить небольшая семья или семья с детьми. Это наиболее востребованный формат. И на этот формат чаще всего цены у застройщиков не перегреты.
Можно также переложить похожие параметры на переуступку. Есть формат, когда человек покупает, например, на стадии котлована квартиру, после этого хочет её продать до сдачи дома. Вот такой формат жилья называется переуступкой. Покупать квартиры по переуступке обычно обходится дешевле, чем от застройщика. И в настоящее время это тоже перспективный формат для того, чтобы инвестировать.