Траншевая ипотека: как устроена «ипотека за рубль» и кто может ее взять
Что такое траншевая ипотека? Кому она выгодна? В чем ее преимущества и риски
В 2022 году на рынке новостроек, когда спрос упал, одна за другой стали появляться различные вариации ипотечных программ от застройщика — по нулевой ставке, с кешбэком, комбинированная, субсидированная, с отсрочкой платежа.
Среди них была и траншевая ипотека, которую также называют «ипотека за рубль». В 2024 году после ужесточения условий выдачи ипотеки такие предложения все чаще появляются на рынке, хотя пока и не так часто, как это было в 2022-м. Спрос среди покупателей на такие программы также растет, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». В чем суть траншевой ипотеки, кому она выгодна и можно ли в 2024 году оформить кредит по такой программе — разбираемся вместе с экспертами.
Что такое траншевая ипотека
Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию. Траншевая ипотека появилась в 2022 году как одна из мер стимулирования сильно просевшего спроса на жилье.
Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. «Причем первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может доходить и до 30% от суммы займа. В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 руб. в месяц», — отметил Игорь Додонов
С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров. По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты, добавила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. «Таким образом, пока дом строится и у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить на ремонт в новой квартире, на будущие выплаты по кредиту или снимать жилье», — отметила Караваева.
Условия и отличия от других программ
Траншевая ипотека не сильно отличается от обычной ипотеки с точки зрения требований банка (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы. Как и в случае с классической ипотекой, траншевая предполагает наличие первоначального взноса. «Но он в данном случае может быть повышенным, что можно отнести к недостаткам такого продукта и что может ограничить спрос на него», — отметила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».
По ее словам, ставка по кредиту, который заемщик выплачивает после ввода дома в эксплуатацию, может оказаться выше, чем в случае традиционных ипотечных программ для новостроек. «Поэтому при принятии решения о таком виде кредитования необходимо досконально изучать договор и просчитать все расходы и возможные риски», — предупредила эксперт.
Сам ипотечный договор не отличается от стандартного — в нем также прописываются условия, первый взнос, зафиксированы процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. Что касается права собственности на квартиру, приобретенную по траншевой ипотеке, то оно оформляется также после того, как дом введен в эксплуатацию. Квартира находится в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен, — точно так же, как при других ипотечных программах.
Можно ли взять траншевую ипотеку на вторичном рынке
Фактически траншевую ипотеку можно оформить и на покупку квартиры на вторичном рынке. Однако у покупателей готового жилья такой вариант непопулярен, поскольку подразумевает выдачу кредита, а следовательно, и оплату покупки квартиры частями. «Продавцы при этом в большинстве своем не готовы ждать и хотят получить деньги за продажу своего объекта здесь и сейчас», — пояснила замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Поэтому траншевая ипотека распространена при покупке квартир в новостройках. «Здесь застройщики заинтересованы в стимулировании продаж, получении дополнительных вариантов привлечения покупателей и наполнении эскроу-счетов, поэтому готовы к поэтапной оплате», — указала она.
Траншевая ипотека в 2024 году
Траншевая ипотека на рынке новостроек сейчас не так широко распространена, как это было в 2022 году, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Хотя интерес со стороны застройщиков и покупателей к ней большой. «Сейчас траншевая ипотека представлена в двух банках: в Сбербанке начиная с 2017 года, также недавно этот продукт появился в Совкомбанке. У Совкомбанка был продукт «Правильная ипотека», его немного модернизировали — и он стал похож на траншевую ипотеку», — рассказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
По его словам, у Совкомбанка сейчас разбивка может быть только на два транша. Первый транш выдается в день сделки, второй — через определенный срок (от шести месяцев до трех лет по согласованию с застройщиком). На этот период у клиента действует льготная ставка. У Сбербанка понижения ставки не происходит. Траншевая ипотека в «Сбере» распространяется только на договоры долевого участия (ДДУ), реализуемые по эскроу, или с перечислением на счет застройщика, то есть до ввода дома в эксплуатацию. У Совкомбанка можно распространять данную программу и на договор купли-продажи от застройщика, рассказал Алексей Новиков.
По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, настоящую траншевую ипотеку сейчас предлагает только Сбербанк. Такой кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. А вот у Совкомбанка и «Уралсиба» есть концептуально схожая аккредитивная ипотека, которая также подразумевает низкие платежи в начальный период действия кредита, пояснил Сырцов. «Но сумма в этом случае выдается одним траншем, однако банк пользуется частью денег на счете, в обмен на что и предоставляет выгодную ставку. На вторичном рынке подобные маркетинговые инструменты не представлены», — добавил Руслан Сырцов.
Доля траншевой ипотеки на рынке новостроек сейчас невысока. Например, в портфеле Est-a-Tet доля проектов, которые реализуются по траншевой ипотеке, незначительна — порядка 5–7%, среди застройщиков, которые используют этот инструмент, в компании назвали MR Group, «Центр-Инвест», ФСК и «Инград». «При этом у некоторых застройщиков доля траншевой ипотеки составляет около 20%», — отметил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.
По словам Татьяны Решетниковой, застройщики сейчас предлагают траншевую ипотеку только на ограниченный пул квартир, условия по такой программе разнятся в зависимости от проекта. «Наиболее распространены схемы, когда покупатель вносит первоначальный платеж, отвечающий требованиям программы кредитования, а банк перечисляет застройщику первый транш 10–30% от всей суммы кредита. На эти 10–30% покупателю и начисляются проценты», — рассказала замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».
«Вторая часть 90–70% перечисляется банком чаще перед плановой сдачей дома в эксплуатацию, и тогда покупатель уже начинает платить ежемесячно со всей выданной суммы кредита», — добавила эксперт. По ее словам, сейчас траншевую ипотеку в своих проектах используют ГК «А101», «Самолет», INGRAD, ФСК, «Эталон», «Группа ЛСР», «Страна Девелопмент», AFI Development, ГК «Брусника», Asterus и другие.