Топ-5 неочевидных способов инвестировать в недвижимость
Задумываясь об инвестициях в недвижимость, чаще всего люди собираются купить квартиру и сдавать ее в аренду либо вложиться в новостройку на стадии котлована и ближе к завершению строительства продать квартиру дороже. Однако есть и другие, иногда гораздо более доходные способы. О них рассказали эксперты рынка на Всероссийском жилищном конгрессе в Сочи.
Ремонт загородного дома
Так называемый флиппинг (покупка недвижимости, быстрый ремонт и продажа ее дороже) на загородном рынке делать несколько сложнее, чем в случае с квартирами, но и доходность тут высокая, отмечает эксперт в сфере недвижимости Виктория Трубина.
Сложности:
- стоимость и ликвидность квартир проще оценивать. На загородном рынке важны как цена (заниженная при покупке) и внешний вид (объекта, участка, на природу), так и многое другое. Если речь идет о дорогих домах, то, к примеру, нужно оценить, какая инфраструктура есть в поселке, насколько там безопасно, есть ли центральные коммуникации, должны быть хорошие видовые характеристики и приятные соседи.
- расстояния. За город могут отказаться ехать проверенные ремонтные бригады, дизайнеры и сами потенциальные покупатели.
- цикл сделки дольше, чем с городской недвижимостью: если квартиры можно отремонтировать и продать за 1-3 месяца, то для загородного дома и 6 месяцев - хороший срок. При этом чем быстрее проходит сделка, тем выше доходность.
Ремонт дачи
Покупка, ремонт и продажа дач - это относительно небольшие вложения средств и очень хорошая доходность.
Сложности:
- Если в тот же сезон продать дачу не удалось, то, возможно, придется отложить сделки до будущей весны. Но и в этом случае доходность будет хорошая, уверяет Трубина.
Строительство загородного дома
Загородные дома строятся сейчас очень быстро. Каркасный дом можно возвести за полгода.
Можно воспользоваться льготной ипотекой. А позже не продавать, а сдавать дом в аренду.
Сложности:
- в эконом-сегменте люди не очень доверяют быстровозводимым каркасным домам и предпочитают дома из блоков.
Апгрейд земельных участков
Земля - недооцененный, и при этом не возобновляемый, ограниченный и ценный актив, считает юрист, учредитель "Сфера ПРОИНВЕСТ" Ольга Шилкина. Собственники часто не видят реальную ценность участков или не могут их реализовать. Риелторы не умеют продавать большие земельные участки. Поэтому стоимость земли занижается в разы.
Возможные стратегии:
- Выкуп земли, ее улучшение и перепродажа. Варианты апгрейда: перевод земли в другую категорию, смена вида разрешенного использования (например, сельхозземель на земли для садоводства или под индивидуальное жилищное строительство), прокладка дорог и коммуникаций, создание красивого въезда в будущий поселок, ландшафтный дизайн и т. п.
- Выкуп больших участков с последующим межеванием и разделением на более "экономные" по площади. При этом стоимость каждого участка становится ниже (чем этой же земли целиком), но каждая сотка земли становится дороже.
- Выкуп участка под строительство дома для постоянного проживания, дачи и дальнейшая продажа с удорожанием либо строительство дома под аренду.
Сложности:
Для выкупа большого участка могут потребоваться большие суммы. Нужно грамотно оценить локацию и варианты наиболее выгодного использования земли, знать юридические нюансы земельного законодательства.
Вложения в зарубежную недвижимость
В других странах ипотека обычно дешевле, чем в России. А локации есть очень доходные.
По словам основательницы GOLDINA Real Estate Алены Голдиной, одна из самых интересных локаций сейчас - Бали. Здесь огромный спрос на недвижимость, очень высокие цены на аренду вилл. При этом местные жители часто закладывают свои дома в банк, потом не могут выплатить кредит, и банки выставляют дома на продажу по сниженным ценам. Можно купить виллу за 200 тыс. долларов, отремонтировать и сдавать в аренду за 5-6 тыс. долл. в месяц.
Сложности:
Нужно учитывать местное законодательство, касающееся земли, недвижимости и ремонта. К примеру, на Бали по закону "работать руками" должны только индонезийцы, рассказывает Голдина. В то же время на Бали лучше привозить индонезийских рабочих с другого острова этой страны - с острова Ява. На Бали живут, в основном, буддисты, у которых масса религиозных праздников, и из-за небольшого количества рабочих дней ремонт может длиться очень долго. Тогда как на острове Ява живут мусульмане, у которых меньше выходных дней.