Токен так: на площадке Мосбиржи в 2024-м хотят выпустить ЦФА на жилье

На площадке Мосбиржи планируется выпустить цифровой финансовый актив (ЦФА) на жилье. Запуск инструмента намечен на 2024 год, сообщил «Известиям» директор по цифровым активам платформы Сергей Харинов. По его словам, у ЦФА будет низкий порог входа для инвестиций в недвижимость. Участники рынка уже предлагают похожие варианты. Некоторые из них дают гарантированный доход и доступны неквалифицированным инвесторам. Однако придется разобраться, как вложиться в новый актив, предупреждают эксперты. Они называют и другие минусы таких продуктов.

Вложиться в недвижимость

Инвесторы смогут купить ЦФА на жилье на площадке Мосбиржи. Там обсуждают со строительными компаниями возможность выпуска такого инструмента, рассказал «Известиям» директор по цифровым активам платформы Сергей Харинов. По его словам, обращаться актив будет на площадке Мосбиржи, а выпуск планируется на Национальном расчетном депозитарии, который выполняет функции оператора информационной системы (ОИС).

Всего таких операторов сейчас 10, они включены в специальный реестр Банка России. Только через них разрешен выпуск и продажа ЦФА. Среди других ОИС числятся, например, «Сбербанк России», «Альфа-банк», «Атомайз», «Лайтхаус», «СПБ Биржа» и «Блокчейн Хаб».

В целом ЦФА — это аналог уже существующих финансовых инструментов, таких как акции или облигации, отметила аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Однако разница в том, что они работают на основе блокчейна.

СПРАВКА «ИЗВЕСТИЙ»

ЦФА — это цифровые права, записанные в виде программного кода в распределенном реестре. К ним не относятся криптовалюты или цифровые валюты центральных банков. Согласно российскому законодательству, они также не могут выступать средством платежей. Их основные преимущества для инвесторов — возможность «поделить» стоимость ценной бумаги на несколько токенов и совершать программируемые сделки, отмечал ЦБ в консультативном докладе.

Выпуск ЦФА на жилье на площадке Мосбиржи запланирован на 2024 год, отметил Сергей Харинов. Застройщикам и девелоперам это позволит привлекать деньги напрямую в дополнение к финансированию в банках. А инвесторы получат продукт на рынке недвижимости с низким порогом входа. Предполагается, что инструменты будут иметь вид денежных требований к эмитенту, у которого есть квадратные метры, добавил спикер.

Это может быть, например, схема, где владелец получает фиксированный доход в виде выплат от эмитента, считает гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев. Тогда в дату погашения ЦФА инвестору возвращается начальная стоимость вложений и процент.

«Известия» опросили крупнейших застройщиков, рассматривают ли они запуск ЦФА на жилье. «Самолет Плюс ЦФА» обсуждает возможность выпуска такого актива с несколькими операторами информационных систем, в том числе изучает вопрос сотрудничества с Мосбиржей, сообщил гендиректор компании Денис Кондрахин. Он добавил: организация готовит новые продукты, которые будут доступны и квалифицированным, и неквалифицированным инвесторам.

Такие инструменты помогут привлечь к вложениям в недвижимость широкий круг инвесторов с небольшими чеками, подчеркнул Денис Кондрахин. Кроме того, актив будет расти вместе с ценами на жилье, что даст возможность защититься от инфляции и, например, накопить на покупку квартиры.

В зависимости от условий ЦФА неквалифицированные розничные инвесторы могут приобретать их без ограничений, либо в пределах 600 тыс. рублей в год, либо вообще не имеют права, сообщили «Известиям» в пресс-службе ЦБ. Там добавили: при этом один из важнейших параметров, на который стоит обратить внимание, — это прозрачность переменных, от которых будут зависеть выплаты по ЦФА.

Метр в цифре

Ранее в России уже выпускали ЦФА на жилье. «Известия» опросили операторов информационных систем, предлагали ли они подобные активы и планируют ли выводить новые продукты.

На платформе «Атомайз» (входит в «Интеррос») состоялись три выпуска цифровых финансовых активов на недвижимость: два с компанией «Самолет плюс ЦФА» и один — с «Джи Групп». Последние были доступны даже неквалифицированным инвесторам. Инструмент гарантировал минимальную доходность — 10%, а дополнительная прибыль зависела от роста стоимости квадратного метра в строящемся жилищном комплексе, рассказал директор по продуктам оператора Павел Сидоркин.

Он добавил: такой ЦФА можно сравнивать с облигациями. Доходность по нему четко определена, порог входа составлял 99,3 тыс. рублей. Так, например, если человек купил один ЦФА, то через год он получит прибыль минимум 9,9 тыс. рублей. Если же квадратный метр комплекса подорожает больше, чем на 10%, то и доход окажется выше. При росте на 15% он составит уже 14,9 тыс., объяснил Павел Сидоркин. Результат будет рассчитываться из средней стоимости квадратного метра в конкретном ЖК по результатам продаж (они публично раскрываются на сайте «Дом.РФ»).

Другой подобный продукт продавался только квалифицированным инвесторам. Он не предполагал защиты капитала, а прибыль привязывалась исключительно к динамике стоимости конкретной квартиры в жилищном комплексе. Минимальный порог входа там составлял 50 тыс. рублей. По завершении строительства объект будет продан, а средства зачислятся обладателям ЦФА на их кошельки, рассказал спикер. Инвесторы уже выкупили ЦФА на жилье на платформе на сумму более 22 млн рублей. В ближайшее время там планируются новые выпуски таких активов.

Сразу после запуска платформы «ЦФА Хаб» в октябре инвесторам будет доступен ЦФА на жилье, сообщил СЕО компании Игорь Кузьмичев. По его словам, продукт представляет собой конструктор денежных требований. В нем можно совместить гарантированную доходность и дополнительную прибыль в зависимости от роста цены за квадратный метр в ЖК. Если процент зафиксирован, то этот инструмент будет доступен для покупки любым инвесторам.

При классических вложениях в жилье значительным недостатком становится высокий порог входа (покупка целой квартиры). Сложности вызывает и государственная регистрация прав на недвижимость, отметил Игорь Кузьмичев. По его словам, ЦФА помогает этого избежать.

Однако инвестору нужно иметь определенные знания, чтобы понимать, как и на какой платформе приобрести такой актив, отметил Евгений Шавнев из «Флип». По его словам, инструмент пока нельзя назвать массовым. ЦФА обладает рядом преимуществ, однако открытым остается и вопрос прозрачности способа оценки недвижимости, чтобы определить доход владельцев продукта, подчеркнул эксперт.

ЦБ наделен правом определять, какие ЦФА доступны только квалифицированным инвесторам, а какие виды подобных активов — всем россиянам. А также — какую максимальную сумму они могут в них вложить, отметил экономист, бывший старший вице-президент банка «Открытие» Константин Церазов