Строительство жилья стало меньше зависеть от льготной ипотеки
Объемы ввода многоквартирных домов резко упали в нынешнем году. Однако это недолгая тенденция, считают эксперты - в ближайшее время ситуация выправится.
В первом квартале нынешнего года в России было построено 29,3 млн кв.м жилья. Это на 1,5% больше, чем годом ранее. Однако большая часть новостроек - это индивидуальные дома, на многоквартирное строительство пришлось менее 9 млн кв.м, и это на четверть меньше, чем в первом квартале 2023 года.
Одной из возможных причин падения ввода многоквартирных домов может быть то, что сейчас получают разрешение на ввод в эксплуатацию объекты, начало строительства которых пришлось на постпандемийный период и начало 2022 года, считает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. Тогда на рынке недвижимости наблюдались сильные колебания, спрос на жилье снижался, а девелоперы столкнулись с неопределенностью, поэтому строительство новых проектов стартовало не так динамично, как в другие периоды. При этом снижение активности в конкретные периоды затем компенсировалось бодрой динамикой в другие кварталы, добавляет она.
Старт завершаемых сейчас проектов пришелся на момент, когда рынок находился на пике пессимизма (весна-лето-осень 2022 года), отмечает руководитель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов.
Цикл строительства составляет 2-3 года, соответственно, сегодня вводятся проекты, которые запустились в 2021 - 2022 годах, согласен гендиректор РАСК Федор Выломов. Тогда в отношении России были введены беспрецедентные санкции, повысилась ключевая ставка, возникла макроэкономическая неопределенность, которая довольно критична для запуска и реализации долгосрочных инвестиционно-строительных проектов. Запуски новых проектов в тот период просели примерно на 20%.
"Благодаря оперативным действиям правительства, запуску различных мер поддержки ситуацию удалось выправить летом 2022 года, и к августу-сентябрю наметился даже определенный рост по новым проектам. По году объемы запусков выровнялись с показателями 2021 года. Поэтому по итогам этого года, вероятно, все же будет некоторое снижение объемов ввода на 5-8%, но показатель превысит 100 млн квадратных метров", - уверен он.
В целом объемы строящегося жилья сейчас значительно выше, чем в начале 2023 года - по данным ДОМ.РФ, 109 млн кв.м против 98,5 млн кв.м., строится 2,215 млн квартир против 1,992 млн год назад. Сейчас, с одной стороны, рынок находится в некоторой неопределенности из-за близкого завершения льготной ипотеки. С другой стороны, как отмечали ранее эксперты, это заставляет девелоперов ускорять запуск новых проектов, чтобы успеть продать хотя бы часть жилья по льготной программе. Количество разрешений на строительство и проектных деклараций сейчас также выше, чем в начале 2023 года.
Если льготную ипотеку не продлят, это приведет к некоторому снижению спроса в целом и перераспределению его на вторичный рынок, отмечает Гарипов.
Впрочем, влияние льготной ипотеки снижается, считает Выломов, из-за смены системных подходов к градостроительной политике.
"За последние три года серьезно поменялся сам подход к строительству жилья - он стал более комплексным, - поясняет эксперт. - Государство активно инвестирует в создание различной инфраструктуры: социальной, дорожной, коммунальной. Вслед за ней формируются новые участки для экономического освоения, в том числе в части строительства жилья. Запуски проектов комплексного развития территорий, поддержка за счет инфраструктурного меню, различные аукционы на готовые участки от ДОМ.РФ и многое другое... И за такие участки сейчас довольно высокая конкуренция. В такой логике застройщики исходят из предпосылки "если я не начну реализацию проекта на участке с обновленной инфраструктурой, то за меня это сделает конкурент". Это подстегивает запускать новые проекты. Самый яркий пример - автомагистраль М-12 "Восток", вдоль которой начал расти объем строящегося жилья. К примеру, во Владимирской области практически сразу после запуска трассы объемы стройки повысились на треть".
В 2023 году начал увеличиваться объем нераспроданного жилья, при этом застройщики продолжили свою деятельность, и к концу года объем строящихся жилых домов, несмотря на несколько поутихший энтузиазм застройщиков, вырос, отметил на пленарном заседании Всероссийского жилищного конгресса вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз. В 2024 году, по его мнению, рынок недвижимости будет стабильным, а объемы строительства даже вырастут. Привлекательность вторичного рынка продолжит снижаться, новостройки будут драйвером продаж. Строительная отрасль успешно функционирует за счёт накопленного запаса прочности и мер господдержки. Показатели рынка индивидуального жилищного строительства во многом были связаны с дачной амнистией, но сейчас этот потенциал уже исчерпан, считает Антон Мороз, нужно стимулировать новое строительство загородных домов. Развитию рынка ИЖС будет способствовать единая ипотечная программа ИЖС, которую предполагается запустить в июле 2024 года после завершения действующих льготных ипотечных программ. "Условия пока обсуждаются с министерствами и ведомствами, но ожидается, что они будут сходными с условиями "Семейной ипотеки", - рассказал он.