Строителей частных домов переводят на эскроу-счета. Как это повлияет на рынок загородной недвижимости

Новый закон должен разъяснить им не до конца понятные вводные: на участках с каким статусом можно строить загородные дома, какая потребуется разрешительная документация, каким образом будет управляться общее имущество коттеджных поселков.

Российское правительство до конца года подготовит закон, разрешающий продавать индивидуальное жилье с использованием эскроу-счетов. Соответствующее поручение на пленарном заседании Восточного экономического форума дал Владимир Путин.

«Этой осенью нужно подготовить нормативную базу для поддержки индивидуального жилищного строительства по всей стране, речь идет о применении счетов эскроу — как при возведении многоквартирных домов. Это позволит дополнительно защитить средства граждан, а также создать возможности для привлечения ипотечного кредита на постройку собственного дома», — сказал президент.

Девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу летом 2019 года. Сейчас по этой системе возводится 95% новостроек. В Свердловской области, например, открыто 3,4 тыс. эскроу-счетов на 14,3 млрд рублей.

С недавних пор государство обратило внимание и на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В декабре 2020 года власти запустили льготную ипотеку для строительства частных домов, ее начали выдавать госбанки. Потом к проектам малоэтажных поселков начали присматриваться крупные системные застройщики.

Пока оборот рынка ИЖС несопоставим с оборотом рынка многоквартирного жилья (по прогнозу Сбербанка: 300 млрд против 4 трлн рублей по итогам 2023 года). Но сегмент кредитования ИЖС является одним из самых быстрорастущих, за прошлый год его объемы выросли втрое.

Как объяснил 66.RU один из участников рынка, строительство загородного жилья до сих пор контролирует множество мелких подрядчиков, что не может устраивать государство, которое стремится к контролю в жилищной сфере. В логике правительства, именно банки, где будут оседать платежи покупателей, станут непреодолимым фильтром для непроверенных компаний.

На рынке загородной недвижимости система эскроу-счетов работает уже полтора года. Правда, это касается только полноценных коттеджных поселков, где все дома и инфраструктуру создает один девелопер. Вскоре модель распространится и для точечной стройки на участке покупателя по договору подряда.

Сейчас для банков кредитование строительства индивидуального жилья является более рискованным в сравнении с кредитами на покупку квартир в многоэтажных домах. При классической ипотеке, если покупатель не смог платить по счетам, у кредитных организаций остается квартира, что считается ликвидной недвижимостью. В случае с частным домом проект может быть не завершен, остаются вопросы к оценке объектов, юридические вопросы по земле.

Как предполагается, будущая схема может выглядеть так: гражданин заключает договор с подрядчиком, а средства замораживает на счете эскроу. Подрядчик, в свою очередь, ведет стройку на заемные средства. Так банк сможет контролировать проектные решения.
Участники рынка загородного жилья сомневаются, что удастся быстро внедрить механизм эскроу-счетов, и прогнозируют, что в ближайшие два-три года их доля не превысит 3%.

Илья Баков, гендиректор компании «7 Прудов»:

— Как всем нам известно, уже давно законодательство во многом благоволит крупному бизнесу. Поскольку рынок ИЖС гораздо меньше зарегулирован, чем рынок МКД, строительством частных домов занимается, по моей оценке, не менее 50 000 мелких компаний и индивидуальных предпринимателей по всей России. С одной стороны, сильная раздробленность и почти абсолютная конкуренция позволяют удерживать цены квадратных метров коттеджей гораздо ниже цен квартир. С другой стороны, очень высока доля некачественных объектов, построенных с нарушениями, очень много недостроенных поселков, и такая ситуация требует исправления. Что-то мне подсказывает, что революции не произойдет, на многие вопросы, включая качество строительства, этот закон ответы не даст. Со временем появятся поселки со схемой продажи через эскроу-счета. Потом пройдет еще какое-то время, и мы увидим, насколько эти схемы рабочие.

Он добавил, что не верит в переход к обязательному использованию этих схем ранее завершения срока действия «дачной амнистии» — то есть раньше 2031 года. К тому же, по его мнению, себестоимость эскроу-проектов, поскольку в них появляется посредник, будет выше, чем у проектов, реализованных на оборотные средства компаний.