Стоит ли сейчас покупать новостройку: размышления и выводы

В 2022 году российский рынок новостроек в очередной раз оказался в сложной ситуации. Новые санкции, рост цен, возможное ужесточение субсидированной ипотеки от застройщиков с околонулевой ставкой заставляют задуматься: стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке? Что будет с ценами на первичном рынке жилья? Покупать ли новостройку сейчас или подождать, пока ситуация стабилизируется — ответ на этот непростой вопрос попытался найти Новострой-М.

Ипотека в 2022 году

В 2022 году рынок ипотеки серьезно «встряхнуло»: после того, как в конце февраля Центробанк поднял ключевую ставку до рекордных 20%, ставка по льготной ипотеке с господдержкой взлетела до 12%, а рыночная ипотека со ставками выше 20% стала совершенно недосягаемой.

Рынок поддерживала в основном семейная ипотека, условия которой не изменились. В апреле ключевая ставка начала снижаться, условия ипотечных программ также пошли на смягчение.

Перечень льготных ипотечных программ пополнился еще одним продуктом — IT-ипотекой, для сотрудников IT-компаний. Одновременно застройщики, чтобы не потерять покупателей, стали активно использовать субсидированную ипотеку со ставками от 0,01%.

Именно субсидированная ипотека от застройщиков стала особенно популярна — несмотря на то, что околонулевая ставка делает стоимость квартиры выше на 20-30%, доля таких сделок на рынке Москвы выросла.

В 2023 году картина может измениться: уже анонсировано повышение ставки по льготной ипотеке до 8%, а Центробанк разрабатывает меры, ограничивающие выдачу займов с «экстремально низкими» ставками от застройщиков.

По словам замминистра финансов Алексея Моисеева, ведомство больше не видит необходимости в новых мерах господдержки первичного рынка жилья. Что касается околонулевой ипотеки, то глава Банка России Эльвира Набиуллина назвала ее «маркетинговым ходом», который вводит покупателей в заблуждение.

Набиуллина отметила, что рыночные ипотечные ставки не могут быть ниже ставок по долгосрочным облигациям федерального займа, а рынок жилья имеет признаки перегрева.

Цены на новостройки

С апреля 2022 года цены на московские новостройки начали понемногу снижаться, в ноябре 1 кв. метр в массовых ЖК стоил в среднем 310 тыс. рублей (+5,9% за месяц), в годовом выражении цены выросли на 19,8%.

В октябре спрос на первичное жилье Москвы значительно упал, однако уже в ноябре активность покупателей начала расти. Тем не менее, во множестве ЖК продолжили предлагаться различные акции и скидки – теперь уже новогодние.

Так что шанс купить квартиру в новостройке с выгодой в этом году очень велик — цены на недвижимость в следующем году могут снова вырасти.

Почему нужно покупать квартиру в новостройке сейчас

Недвижимость по-прежнему остается самой низкорисковой инвестицией по сравнению с другими вариантами вложений. Жилье — это физический актив, который всегда востребован, он обесценивается намного меньше, чем рубль. К тому же недвижимость может приносить пассивный доход от сдачи в аренду.

Сейчас, когда еще действует льготная ипотека под 7% годовых, а ставки по ипотеке от застройщиков минимальны, покупка квартиры в новостройке действительно выгодна. Кроме того, некоторые девелоперы запустили траншевую ипотеку — платежи по ней на первом этапе могут составлять всего один рубль в месяц первые 1-2 года.

Центробанк уже обратил внимание на риски траншевой ипотеки: подорожание проектного финансирования для застройщиков, повышение инвестиционного спроса на жилье и возможные недобросовестные продажи.

Так как ставки по льготной ипотеке вырастут с 2023 года до 8%, многим покупателям новые условия могут оказаться неподходящими, поэтому покупка квартиры в новостройке в ипотеку со сниженной ставкой будет доступна только семьям с детьми и сотрудникам IT-компаний — если они отвечают условиям банков.

Поэтому остальным, кому важно решить жилищный вопрос, лучше сделать это до того, как изменения вступят в силу.

Причины для покупки квартиры в новостройке сейчас

Назовем еще несколько причин в пользу покупки квартиры в новостройке.

1. Квартира — это долгосрочное и практичное вложение. Жилая недвижимость останется у вас навсегда. Студии, 1- и 2-комнатные квартиры в районах с развитой инфраструктурой и недалеко от метро пользуются спросом у арендаторов, они же являются отличным вариантом стартового жилья для выросших детей.

2. Покупка новостройки — безопасна. Сейчас средства дольщиков хранятся на эскроу-счетах, застройщики получают деньги от реализации недвижимости только после того, как дом введен в эксплуатацию. Таким образом, покупатели новостроек защищены от недобросовестных строительных компаний.

Кроме того, при покупке жилья в новостройке вы не столкнетесь с «черными» риелторами или внезапными наследниками и другими родственниками, претендующими на квартиру.

3. Квартиры дорожают. Даже несмотря на то, что цены на московские новостройки снижались в октябре, они все равно намного выше, чем год назад. При этом цены на жилье растут намного быстрее, чем доходы россиян.

Вывод

Если вы давно планировали покупку квартиры — не стоит откладывать ее на неопределенное будущее. Сейчас на рынке новостроек еще действуют льготная ипотека под 7% и околонулевые ипотечные ставки от застройщиков, в следующем году возможности приобрести квартиру на таких привлекательных условия может уже не быть.