Ставки по рыночной ипотеке взлетели до 17%, преодолев заградительный барьер

2024 год может стать для покупателей и продавцов жилья самым провальным. Ставки по рыночной ипотеке взлетели до 17%, преодолев заградительный барьер. Ситуация с кредитованием по госпрограмме не лучше. 10 января крупные банки объявили, что готовы давать льготную ипотеку только по жилищным проектам, в которых участвуют сами. И потребовали от девелоперов выплачивать им за услугу «комиссию» в 7-11%. Эксперты ожидают нового разгона цен: «комиссию» продавцы стопудово переложат на покупателей.

Как же обидно, когда ты наконец-то решился на покупку своего жилья, накопил первоначальный взнос, а тут бац - ставки выросли до небес. Вместо радости и волнения перед новым этапом жизни приходится думать о том, в состоянии ли ты оплатить все эти проценты и не остаться без куска хлеба с маслом. Взвесив все за и против, ты все же решаешься взять кредит на квартиру, жертвуя маслом. Но – получаешь отказ.

Звучит как злая шутка, поскольку ипотека и прежде была доступна немногим россиянам. Ну а теперь количество потенциальных покупателей недвижимости снизится в десятки, а то и в сотни раз.

- Вводимые изменения могут существенно отразиться на льготной ипотеке. Главным образом на ее доступности, - говорит коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко. - Мы прогнозируем, что изменения отразятся на стоимости квадратного метра, в которую войдут затраты банка за выдачу ипотеки, – это от 7,5 до 8,9% от суммы льготного кредита.

Еще год-полтора назад можно было взять рыночную ипотеку под 8-10% годовых. Постепенно ставки начали расти, и вот теперь банки один за другим заявляют о повышении ставок на новостройки и вторичку до 16-17%...

- Ипотека стала практически недоступной для большинства заемщиков уже после повышения ключевой ставки до 12% летом прошлого года. Да, сейчас ставки растут, но они и так уже находятся в заградительной зоне, так что сильно спрос это не прижмет, - говорит руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. - Ипотеку под дорогой процент на «вторичке» могут брать люди с высоким первоначальным взносом, когда есть почти вся сумма на покупку жилья, но немного не хватает. Или, например, если человек хочет «закрыть» сделку деньгами от продажи другой квартиры, но покупатель пока не найден. И, чтобы не упустить понравившийся вариант, он вполне может взять ипотеку на несколько месяцев, которую в короткий срок закроет деньгами с продажи жилья.

Согласно онлайн-калькулятору www.irn.ru, при стоимости квартиры 10 миллионов рублей, первоначальном взносе 20% (1,6 миллиона), ставке 8% и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит 70 261 рубль - 0,7% стоимости квартиры. Полные затраты с учетом процентов - 18 462 630 рублей (184,6% стоимости квартиры), а величина переплаты - 8 462 630 рублей (84,6% стоимости квартиры).

При тех же вводных, но ставке в 17% ежемесячный платеж составит 123 211 рублей – это уже 1,2% стоимости квартиры. Полные затраты с учетом процентов - 31 170 692 рубля (311,7% стоимости квартиры). Величина переплаты - 21 170 692 рубля (211,7% стоимости квартиры). Почувствуйте разницу…

Но, говоря об ипотеке, ипотечных ставках и переплате, нельзя забывать о стоимости жилья. На протяжении практически всего 2022 года цены на вторичное жилье ползли вниз и в конце декабря 2022-го цена квадратного метра жилья на «вторичке» «старой» Москвы опустилась в среднем до 251 тысячи рублей. «Однушку» площадью 40 метров можно было купить примерно за 10 миллионов рублей. По данным на 10 декабря 2023 года, метр жилья на «вторичке» стоит 270,5 тысячи рублей в среднем, а, значит, 40-метровая квартира обойдется уже в 10,8 миллиона.

Снизив максимальный размер льготного ипотечного кредита в столичных агломерациях до шести миллионов рублей в конце прошлого года, власти практически свернули госпрограмму в Москве, подчеркивает Олег Репченко. Средняя цена однокомнатной квартиры в пределах МКАДа превышает 12 миллионов рублей. Получается, что при минимальном взносе в 30% взять кредит под 8% можно только на жилье не дороже 8,5 миллиона рублей. В «старой» Москве за такие деньги можно купить разве что небольшую студию.

Курс на постепенное сворачивание льготной ипотеки сохраняется. Отказ от массового субсидирования ставок урежет спрос. Но покупатели от этого выиграют: продажи упадут, что будет давить на цены, и количество скидочных и акционных предложений на рынке может увеличиться.

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова говорит, что в периоды столь существенного роста ипотечных ставок жилищные кредиты переходят в формат микроипотек, что, конечно, не имеет ни малейшего отношения к обязанности государства помогать гражданам в решении квартирного вопроса:

- Большая часть заемщиков, как правило, добирает с помощью подобных займов недостающую сумму при встречных сделках по улучшению жилищных условий. Речь идет о небольших недостающих суммах после продажи имеющегося объекта недвижимости. Есть и те, кто приобретает стартовое жилье, но такие заемщики рассчитывают либо рефинансировать оформленный кредит под более низкую процентную ставку в течение одного-трех лет, либо планируют досрочно погасить ипотеку.

- Покупатели берут кредиты, рассчитывая на дальнейшее рефинансирование после снижения ключевой ставки, - рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. - По прогнозам Центробанка, процесс смягчения монетарной политики может быть запущен на рубеже 2024-2025 годов.

Новый тренд - растущая популярность рассрочек между продавцом и покупателем, без участия банка. Рассрочки становятся актуальными, когда собственник заинтересован в срочной продаже своего объекта, но не готов делать скидку, при этом не нуждается в срочном получении части денежных средств от покупки. Кстати, такое действие легитимно, оно предусмотрено в законодательстве.

Льготная ипотека для регионов с высокими ценами на недвижимость становится все менее актуальной, потому что с уменьшением лимита с 12 до 6 миллионов рублей количество квартир за эти деньги на первичном рынке сильно ограничено. В первую очередь, это касается Москвы, Санкт-Петербурга, Ленобласти, Подмосковья, комментирует управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Например, в конце декабря в Северной столице в продаже было лишь около 13,5 тысячи квартир в новостройках стоимостью до восьми миллионов рублей (с учетом первоначального взноса и размера кредита максимум шесть миллионов), преимущественно студии и «однушки». В то же время в Ленобласти уже 23,1 тысячи квартир обойдутся не дороже восьми миллионов рублей - и за эти деньги уже можно купить двух- и даже трехкомнатную квартиру. В Москве же квартир стоимостью до восьми миллионов рублей - менее 5% от всего предложения, около двух тысяч.

Однако жилищный вопрос все равно нужно решать, продолжает Ирина Доброхотова. Как правило, в такой рыночной ситуации покупатели начинают рассматривать более бюджетные варианты, с меньшим числом комнат, меньшей площадью, в более дешевых районах – например, не в Москве, а в области, а это неправильно.

Ипотека? Нет, не слышали. Возможно, именно так станут разговаривать продавцы и покупатели квартир в ближайшем будущем. Увы – застройщики не готовы снижать маржу, банки намерены поиметь с покупателей жилья максимум прибыли, а государство самоустранилось, лишив миллионы россиян возможности решить свой квартирный вопрос.