Стало известно, кому банки не одобрят ипотеку в 2026 году

В зоне риска — предприниматели, специалисты, которых может заменить ИИ, и люди с серыми доходами.

Условия выдачи ипотеки ужесточаются. Эксперты, опрошенные изданием «РБК Недвижимость», рассказали, кому из потенциальных заёмщиков будет сложно получить одобрение жилищного кредита в 2026 году.

Заёмщикам с высокой долговой нагрузкой, плохой кредитной историей и небольшим первоначальным взносом трудно получить ипотеку.

Недостаточный доход

Зарплата, необходимая для одобрения рыночной ипотеки на однушку в мегаполисе, составляет 123,2 тыс. рублей, подсчитали в «РБК Недвижимости». В Москве для одобрения такого кредита нужно зарабатывать 341 тыс. рублей в месяц, в Санкт-Петербурге — 194,4 тыс. рублей в месяц.

Если ставки по рыночной ипотеке к концу года снизятся до 16% годовых, в среднем по мегаполисам для одобрения кредита будет достаточно дохода 96,5 тыс. рублей. В Москве уровень дохода, необходимый для одобрения ипотеки, снизится до 267,1 тыс. рублей. Заёмщики, доход которых ниже этих значений, окажутся в зоне риска.

По оценке руководителя отдела ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости» Лидии Мальцевой, в 2026 году при условии снижения ключевой ставки для комфортного обслуживания рыночной ипотеки в городах-миллионниках потребуется доход около 96,5–123 тыс. рублей в месяц. Если ставки останутся высокими, трудности с выплатой ипотеки в регионах будут у заёмщиков с доходом ниже 70–80 тыс. рублей, в Москве — ниже 150 тыс. рублей.

Первоначальный взнос менее 30%

Первоначальный взнос играет важную роль на этапе согласования ипотечного кредита. Получить одобрение банка можно и при первоначальном взносе 20%, однако в этом случае заёмщик не сможет рассчитывать на выгодные условия кредитования.

Оптимальный размер первоначального взноса — от 30% и более, говорит замруководителя ипотечного департамента АН «Этажи» Татьяна Решетникова. При таком взносе возрастают шансы на одобрение кредита, увеличивается количество доступных банков и программ.

В 2026 году заёмщикам с первоначальным взносом менее 20–30% будет очень трудно получить одобрение от банка, подтверждает Лидия Мальцева. По её оценке, оптимальный размер первоначального взноса — 30–50% цены жилья.

Использование средств маткапитала в качестве первоначального взноса повышает шансы на одобрение кредита, отмечает директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Высокая долговая нагрузка

Показатель долговой нагрузки остаётся одним из главных факторов при выдаче ипотеки. Для одобрения ипотеки оптимальным считают ПДН до 30–40% чистого дохода. Клиентам с высоким уровнем ПДН будет сложно получить одобрение.

В условиях макропруденциальных лимитов банки будут тщательно оценивать уровень долговой нагрузки потенциальных заёмщиков, говорит Екатерина Щурихина. При уровне ПДН от 50% получить жилищный кредит будет очень сложно. Также в зоне риска будут люди с неидеальной кредитной историей, например с частыми небольшими просрочками.

Серая зарплата

Тенденция к учёту официальных источников доходов сохранится. Сложно будет получить одобрение сотрудникам с высокой долей неофициальных выплат, отмечают специалисты «Сделка.РФ».

Предприниматели и самозанятые

Сложности с одобрением ипотеки в 2026 году могут возникнуть индивидуальных предпринимателей, самозанятых. Это связано с нестабильным доходом, налоговыми изменениями и ростом нагрузки на бизнес, говорит Татьяна Решетникова.

Профессии, которые может заменить ИИ

Кроме того, банки будут с осторожностью относиться к представителям профессий, которые могут потерять востребованность из-за развития искусственного интеллекта. Кредитные организации будут опасаться увольнения таких заёмщиков. В зоне риска окажутся заёмщики, работа которых связана с рутинными офисными задачами, говорит Лидия Мальцева. Это начинающие IT-специалисты, административный персонал, переводчики, бухгалтеры.