Сохранение ключевой ставки ЦБ и рынок жилья
Совет директоров Банка России на заседании 16 февраля оставил ключевую ставку без изменений: на уровне 16%. Как это решение отразится на рынке жилой недвижимости, "Интерфаксу" рассказали представители экспертного сообщества.
По словам президента СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилла Кулакова, такие действия регулятора были ожидаемы.
"(…) На рынке недвижимости фиксация ключевой ставки на высоком уровне существенно не отразится. "Охлаждение" ипотеки, которое мы наблюдали в январе, связано не с высокой стоимостью фондирования, а с изменением правил государственной программы. (…) Впервые количество льготных ипотечных кредитов составило менее 50% от всех заключенных договоров. Таким образом, для профилактики ипотечного пузыря, о котором предупреждал регулятор, достаточно было изменить правила льготной программы", — прокомментировал он.
Кроме того, Кулаков полагает, что не стоит рассчитывать на снижение стоимости жилья.
"Впрочем, сегодня мы еще не имеем полноценной картины соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости. Завершение программы льготной ипотеки позволит увидеть реальную картину (…). Но мы ожидаем к этому времени снижение ключевой ставки ЦБ", — поделился эксперт.
Руководитель управления ипотечных продуктов ГК "Инград" Рустам Хамдамов считает, что в первой половине 2024 года ключевая ставка меняться не будет.
"В течение этого периода сохранится стагнация рынка. Во второй половине года можно ожидать плавного снижения ключевой ставки и появления различных программ стимулирования спроса, в первую очередь от крупных девелоперов", — говорит он.
Руководитель финансово-экономического управления "Главстроя" Александр Ситников также отмечает, что, по мнению банковского сообщества, ждать начала цикла по смягчению кредитно-денежной политики ЦБ можно только со второго квартала 2024 года.
"К апрелю текущего года свои предложения Правительству РФ планирует представить Минстрой в части изменения существующих или появлению новых адресных программ льготного ипотечного кредитования. Покупателям, не подпадающих под критерии льготной ипотеки, остается только ждать снижения ключевой ставки ЦБ или использовать программы рассрочки или с траншевой ипотекой с последующим рефинансированием на более выгодных условиях", — сказал Ситников.
Генеральный директор Инвестиционной группы "РВМ Капитал" Феликс Блинов придерживается позиции, что в этом году не будет ни критичного роста, ни критичного снижения ставки и, как следствие, кардинальных изменений на рынке.
"Важно другое. Рынок живет ожиданиями. Сейчас есть ожидание того, что сложные времена пройдут, и ставка кредитования снизится, вслед за ключевой ставкой ЦБ. Поэтому проекты реализуются, для их развития ищутся финансовые заделы и т.д. Если ЦБ повысит ставку – это будет плохой знак, который, скорее, бьет по ожиданиям рынка, по заделам на те проекты, которые уже стартовали. Но пока ожидания позитивные – что меры, предпринимаемые правительством и ЦБ, дадут свой эффект, и ставка будет снижаться", — заключил он.
Первый заместитель генерального директора "ФСК Регион" Роман Капинос прогнозирует, что на рынке жилья будет наблюдаться умеренное охлаждение.
"Но нужно понимать, что в РФ два млн кв.м аварийного жилья, внутренняя миграция и растущая урбанизация. С учетом инструмента КРТ города начинают становиться полицентричными и, значит, привлекательными для жизни. Комфортная городская среда в совокупности с цифровыми сервисами делает покупку жилья для себя вполне логичным шагом, даже несмотря на текущее "спотовое" повышение ставки", — подчеркивает эксперт.
Директор по продажам девелопера "Sense" Наталья Шичанина оценила ситуацию в высоком сегменте, где нет прямой зависимости от колебаний "ключа" в силу востребованности других форматов оплаты – доля сделок с ипотекой здесь чаще всего не превышает 15%.
Тем не менее, по ее словам, уже в начале года девелопер фиксирует увеличение доли сделок, приобретаемых по программам рассрочки, до 55%.
"При этом рассрочка используется, в том числе, как инструмент "ожидания " более привлекательных ставок по ипотеке или корректировке валютных показателей, а также сохранения средств на депозите. Однако сохранение ставки на таком высоком уровне и ее дальнейший рост может привести к дефициту нового предложения в силу удорожания проектного финансирования. Такая динамика оказывает существенное влияние на работу финансовой модели проекта", — считает Шичанина.