События года на российском рынке недвижимости
В попытке выбрать десяток главных событий года редакция перебрала множество вариантов и направлений. Но так или иначе, все "события", произошедшие на рынке, были следствием процессов, идущих в жизни российского общества. СВО повлияла на всё. Практически ни одного события, выпавшего из-под ее влияния, не произошло. Будем надеяться, что следующий год будет лучше.
Рекордный ввод
Строительная отрасль – инерционный сегмент экономики, и если уж разогналась, то останавливается не сразу. Поэтому в этом году мы наблюдаем рекордный ввод жилья, обусловленный ростом спроса в пандемийном 2020 году. По данным Росстата, за 11 месяцев введено 93,3 млн кв.м, что больше, чем за весь прошлый, рекордный, год. За январь-ноябрь 2022 года объем жилищного строительства в РФ составил 93 млн 263,3 кв.м, увеличившись на 14,9% к аналогичному периоду 2021 года. Для сравнения, за 2021 год в России было построено 92,6 млн кв.м жилья, что на 12,7% больше показателя 2020 года.
Такие объемы с одной стороны радуют, а с другой позволяют запастись.
"Мы сегодня уже идем к рекордному вводу жилья, причем по всем направлениям. И в какой-то части даже мы даем сигнал регионам: коллеги, не торопитесь, оставьте заначку на следующий год", — рассказал глава Минстроя Ирек Файзуллин.
А зачем нам заначка? Затем, что падение спроса, по некоторым оценкам, составляет до 70%, а значит и застройщики перестанут выводить новые проекты на рынок. Ранее министр заявлял, что Минстрой уже обеспокоен снижением количества новых разрешений для застройщиков жилья.
Импортозамещение
"Событием" года стала и необходимость импортозамещения стройматериалов и оборудования. Меры, конечно, принимаются. В РФ действует каталог импортозамещения строительных материалов — это совместный проект министерства строительства и ЖКХ РФ и НОСТРОЙ. Каталог включает около 2 тыс. позиций, но это, увы, не исчерпывающий список. Сложности с поставками и заменой импортного оборудования в строительстве привели к сдвигу сроков ввода ряда объектов. Это коснулось как федеральных, так и региональных заказчиков. Власти склоняются сейчас к тому, что нужен анализ всего того, что потребляется по разным направлениям строительства.
Субсидированная государством ипотека
Честно сказать, субсидированная ипотека с господдержкой – не тренд и не событие этого года. Пожалуй, событийным можно считать появление новых и продление старых программ с изменением их условий. Итак, под самый занавес года президент предложил продление программы льготной ипотеки с увеличением ставки до 8%, расширение семейной ипотеки на семью с двумя детьми до 18 лет и ипотека под 2% для новых территорий.
Напомним, что ранее льготная должны была закончиться 1 января 2023 года, семейная распространялась на семью с маленьким ребенком, а ипотеки для новых территорий, естественно, не было вовсе. Теперь президент предложил предоставлять ипотеку на квартиры в новостройках для жителей новых регионов по ставке в 2% годовых. Речь идет исключительно о кредитах для нового строительства, то есть жилья в новостройках по льготной ставке в 2%.
Еще в этом году государство предложило "спецпроект" по IT-ипотеке. Банк ДОМ.РФ оформляет IT-ипотеку по ставке 3,8% при строительстве ИЖС и от 4,1% при покупке квартиры. Для получения льготной ипотеки, организация должна быть в реестре IT-компаний. Максимальная сумма кредита – 30 млн рублей для регионов, где проживает более 1 млн человек и 15 млн рублей для других субъектов РФ. Первоначальный взнос – от 15%. Программа предусмотрена в рамках третьего пакета мер IT-отрасли, программа действует с мая 2022 года.
Еще из хорошего: бессрочной сделали "Сельскую ипотеку". Правда, лимиты ее не велики и большого вклада в общий ипотечный "котел" она не вносит, но тем не менее, правительство РФ приняло решение о бессрочном продлении программы. Теперь "жители села смогут оформлять кредиты, чтобы купить или построить свой дом, не опасаясь, что не успеют до завершения программы". Ставка останется прежней — не выше 3%.
Посторонним В.
Рынок недвижимости, в отличие от строительного сектора, не инерционен. Он живо реагирует на все внешние раздражители. Редакция долго спорила, что включить в "главные" события года. Но так или иначе, все, что происходило, было обусловлено проведением специальной военной операции (СВО) в Украине.
Рынок метался и рефлексировал, тренды были разнонаправленными. В марте люди кинулись спасать накопления и рынок недвижимости новостроек забурлил сделками. Затем ставка ЦБ выросла до 20% и рынок не просто сдулся, а рухнул. Майские сделки были единичными.
К осени спрос стал восстанавливаться, однако этот взлет прекратила объявленная частичная мобилизация. Она опять уронила спрос на новостройки, вывела на рынок аренды заметное число жилья и поспособствовала падению цен в проектах на стадии строительства. В октябре средняя стоимость кв.м на рынке массовых новостроек Москвы сократилась на 0,7%, до 294 тыс. рублей. Стоимость "квадрата" снизилась в семи из восьми административных округов "старой" Москвы.
По итогам года на рынке первичной недвижимости Москвы не продано, по разным оценкам, более 2,5 млн кв.м недвижимости.
Исходные данные
В этом году из РФ было две активных волны исхода граждан за границы РФ. Первая была в марте и связана с объявлением спецоперации, вторая в октябре была приурочена к мобилизации. Естественно, отъезжающие люди не могут взять с собой жилье. Поэтому остается или сдать, или поступить еще более радикально – продать. Причем, быстро.
Этот тренд обеспечил рост объема предложения на столичном рынке аренды на четверть с момента объявления частичной мобилизации. Спрос после объявления частичной мобилизации снизился на 20%, ставки найма регулировались в октябре-ноябре дисконтом в среднем 5–10%.
В начале ноября доля срочных продаж квартир на рынке вторичной недвижимости в России достигла максимальных 4%. Из-за срочности продажи стоимость квартир снижали на 5-8% по РФ, в Москве дисконты были выше. Однако такая ситуация была не долгой, уже через две недели "панические" скидки исчезли.
Конечно, рынок остался гибким, и 80% продавцов готовы давать скидки. Но в разумных пределах. Сейчас средние скидки на ''вторичке'' массового сегмента Москвы составляют от 5% до 10%. Однако усредненная стоимость вторичной недвижимости корректируется незначительно. По данным аналитиков, сейчас среднестатистический кв. м в старой Москве стоит 277,9 тыс. рублей, за месяц он подешевел на 1%; в годовом выражении положительная динамика составила всего 0,5%. Ни о панике, ни о затишье на вторичном рынке речь сейчас не ведется.
Естественно, что отъезжающие соотечественники проявляли интерес к недвижимости за рубежом. Спрос на зарубежную недвижимость в этом году показал небывалый всплеск. Фокус россиян при выборе страны для покупки недвижимости в этом году сместился: если в 2021 году лидерами спроса на зарубежную недвижимость являлись Греция, Кипр и Португалия, то сейчас в топ-10 стран по спросу со стороны россиян находятся Турция, ОАЭ, Кипр, Мальта, Испания, Сербия, Израиль и страны Карибского бассейна.
Изменения непосредственно связаны с доступностью получения ВНЖ, а также лояльностью властей по отношению к иностранным инвесторам. Правда запрет на приобретение гражданами России недвижимости в ЕС, рассматриваемый ранее как одна из возможных ограничительных мер, исключен санкционного пакета. Не добавляют простоты в расчетах и банковские ограничения между российскими и иностранными финансовыми организациями. Напомним, что после начала СВО основные российские банки отключены от SWIFT.
Бренду — бренд!
Ну и, пожалуй, последнее из событий года, о которых есть смысл поговорить, это уход брендов и технологий. Если второе россияне почувствуют на себе активно чуть позже, то уход брендов был заметен всем и сразу, потому что пустые темные витрины бросаются в глаза. В 2023 году уровень вакансии в форматных ТЦ может достигнуть 20%. Это связано с тем, что международные компании, решившие уйти с российского рынка, освобождают помещения, а местные – пока не заняли эти места.
С начала февральских событий об уходе объявили более 15 иностранных брендов (о приостановке деятельности в России заявили более 180 брендов), при этом растет число компаний, заявивших о перезапуске или продаже бизнеса локальному менеджменту. Благодаря этому на рынке продолжают функционирование 17 ритейлеров. При этом о выходе на российский рынок ведут переговоры международные компании из стран-партнеров: Казахстана, Белоруссии, Армении, Турции и других.
В офисах пока не так всё грустно. Реально уход международных компаний, повлиял не так масштабно, как ожидалось. Сейчас иностранные компании в Москве занимают 500-700 тыс. кв.м офисов. Кроме того, часть площадей находится в субаренде.
Маленькое "кухонное" событие рынка недвижимости, мимо которого мы не смогли пройти — это переименование компаний-консультантов. Для журналистов, как и для рынка в целом, некоторое время большая пятерка была практически безымянной. Но мы привыкнем, в конце концов, как профессионала ни назови, он останется профессионалом.