Собственник или арендатор: кто должен делать мелкий ремонт при аренде дома?

У владельцев домов часто возникает вопрос, кто должен делать мелкий ремонт при аренде. Давайте рассмотрим общепринятые правила регулирования отношений между собственником и арендатором. С небольшими оговорками материал будет полезен и владельцам квартир.

Согласно Гражданскому кодексу (статья 681: «Ремонт сданного внаем жилого помещения»), текущий ремонт оплачивает квартиросъемщик, а капитальный — собственник жилья, если иное не установлено договором найма.

Что такое текущий ремонт?

Текущий ремонт относится к небольшим и регулярным работам по поддержанию и обслуживанию жилого помещения.

Он включает в себя:

- замену поврежденных элементов (розеток, сантехники и т. п.);
- ремонт небольших повреждений;
- поддержание работы отопления и водоснабжения.

Обычно текущий ремонт выполняется на протяжении всей аренды и делается за счет арендатора.

Что такое капитальный ремонт?

Капитальный ремонт — более серьезное мероприятие, которое требует значительных затрат времени и ресурсов.

Это масштабные работы — например, замена кровли, перепланировка помещений, ремонт фундамента, замена систем водоснабжения или канализации.

Капитальный ремонт является обязательством собственника жилья, так как только он отвечает за сохранность своего дома.

ПРОЩЕ ГОВОРЯ:

Если ремонт требует профессиональных навыков (например, электротехнические или сантехнические работы), то делается он за счет собственника.

Общепринятые принципы отношений собственника и арендатора

1. Четко прописывайте условия в договоре аренды

Подойдите к обсуждению условий договора ответственно. Определите, какие задачи по мелкому ремонту делегировать арендатору, а за какие будете отвечать сами.

Чаще всего при аренде домов возникают следующие проблемы:

- С электричеством: выход из строя розеток, выключателей, сгорание лампочек, повреждение проводки и электроприборов.

- С водоснабжением и канализацией: утечки, засоры в трубах, выход из строя сантехники или водонагревателя.

- С отоплением: поломки котла, радиаторов или термостатов.

- С вентиляцией и кондиционированием воздуха: неработающие вентиляторы, кондиционеры или нарушение циркуляции.

- С мебелью и оборудованием: повреждение мебели или бытовой техники.

- С замками и дверями: утеря ключей, поломки и т. д.

- С конструктивом дома: трещины, продувание, промерзание и намокание швов, углов и т. п.

2. Застрахуйте сдаваемую недвижимость

Страхование позволит защитить собственность от возможных повреждений и других убытков, связанных с арендой, и обеспечит собственнику дополнительный покой.

Обычно страхование арендной недвижимости обходится собственникам дороже, чем обычное страхование жилья. Это связано с тем, что арендаторы могут менее аккуратно относиться к объекту, а значит, повышаются риски ущерба.

В базовый пакет рисков, подлежащих страхованию, обычно входят следующие случаи:

- пожар, взрыв;

- стихийные бедствия;

- кражи и другие противоправные действия третьих лиц;

- затопления;

- страхование гражданской ответственности (например, если арендатор затопит соседей).

Существуют и расширенные программы страхования арендного жилья. У каждой компании они свои, так что детали лучше узнать в офисе выбранного вами страховщика.

3. Регулярно проводите техническое обслуживание дома

Договоритесь с арендатором и пропишите в договоре возможность доступа в дом для ежегодного капитального ТО. В частном доме это более хлопотное мероприятие, нежели в квартире, где не бывает бань, септиков и котельных, редко встречаются печи, камины и водонагреватели. Регулярное техобслуживание поможет предотвратить проблемы с важными для дома агрегатами и сохранит вашу недвижимость в хорошем состоянии.

4. Различайте понятия «износ» и «повреждения»

Если ремонт необходим из-за повреждения по причине неправильного использования или небрежности арендатора, тогда собственник имеет право требовать возмещения расходов. Но нередко такие ситуации становятся предметом споров и юридических разбирательств.

Чтобы ответить на вопрос, естественный это износ или намеренные повреждения, опытные арендодатели советуют внимательно осмотреть собственность до заселения и при выселении.

В процессе нужно:

- составить детальный инвентарный список вещей;

- сделать фотографии и видео состояния дома до начала аренды и при ее завершении;

- отдельно зафиксировать на фото или видео имеющиеся поломки.

Такие меры помогут определить, какие изменения произошли из-за нормального износа, а какие являются повреждениями, за которые арендатор должен заплатить. Если однозначного ответа нет, можно обратиться к специалистам для сторонней оценки повреждений (например, если речь идет о поломке холодильника, повреждениях окон или стен дома).

5. Договоритесь о материальной ответственности сторон

Если арендатор не виноват в поломке, проще всего договориться о вычете суммы, потраченной на ремонт или новый чайник, из арендного платежа. Особенно если у собственника нет возможности провести ремонт или купить замену сломанной техники самостоятельно.

Если арендатор виноват в поломке и это обнаружилось при выезде, собственник может удержать депозит или его часть. Как правило, депозит равен сумме ежемесячной арендной платы.

Главный совет на основе всего вышесказанного — храните на случай разногласий все документальные доказательства проживания арендатора: договор, акт приема-передачи дома, фото и видео его состояния на момент подписания договора, переписку с арендатором и подтверждение арендных платежей. В будущем такой щепетильный подход поможет вам решить возможные споры с арендатором из-за ремонта имущества и не только.