Семейную ипотеку ждут перемены: ставку хотят связать с количеством детей

Минфину предложили снижать ставку по программе семейной ипотеки на 1% при пополнении семьи. Власти хотят уменьшить финансовую нагрузку по обслуживанию льготного жилищного кредита с 6% до 5% при рождении второго ребенка и до 4% при появлении в семье третьего и последующих детей. О том, поможет ли данная инициатива поддержать демографию и рынок недвижимости, какие есть минусы у данного предложения и что нужно предпринять властям, чтобы достигнуть целей программы, «МК» рассказали эксперты.

Напомним, что льготная семейная ипотека появилась на рынке шесть лет назад. Согласно её условиям, семьи, в которых с 1 января 2018 года родился первый ребенок и последующие дети, могут оформить жилищный кредит под 6% годовых. Власти ожидают, что в 2023-2024 годах данной программой воспользуются порядка 240 тыс. семей. Среди регионов, где льготная семейная ипотека пользуется наибольшей популярностью — Москва и Подмосковье, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Тюменская область.

Это программу несколько раз дополняли и расширяли, а в конце февраля 2024 года президент Путин в послании к Федеральному Собранию сообщил, что она будет продлена еще на шесть лет, до 2030 года. И вот теперь во властных коридорах родилось предложение снижать ставку по семейной ипотеке с 6% до 5% при рождении второго ребенка, и до 4% при появлении на свет третьего и последующих детей. Льгота будет доступна только для новых займов по госпрограмме. Выдвинутую инициативу в ближайшее время рассмотрят на заседании рабочей группы в Минфине, которая должна обсуждать меры по снижению влияния льготных программ на ипотечный рынок. Опрошенные эксперты, хотя и поддержали начинание властей, однако указали и на его слабые стороны: снижение стоимости ипотеки на 1% для стимуляции демографии будет явно недостаточным, а если государство действительно хочет помочь многодетным семьям, то важнее ограничить рост цен на квадратные метры.

Жанна Белянкина, директор по продажам компании Dogma:

«Это хорошая инициатива, способная оказать адресную поддержку семьям. Данная мера может повлиять на принятие решения семей в сторону приобретения квартиры большей площадью. Например, когда семья с одним ребенком, выбирая квартиру, хотела бы приобрести жилье с запасом, поскольку планирует в перспективе рождение второго, но не может себе этого позволить из-за высоких ежемесячных платежей. В этом случае можно было бы подумать над такими схемами, когда застройщик на определенный период субсидирует ставку на 1-2%, а когда у семьи появится запланированный ребенок, ставка будет снижена за счет государства. Такая обоюдная поддержка приведет к тому, что семья сможет позволить себе большую квартиру и не будет ограничиваться рождением одного ребенка из-за нехватки жилья.

Кроме того, было бы эффективно продумать некую среднюю поддержку для семей с детьми в городах-миллионниках. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти лимита в 12 миллионов рублей по семейной ипотеке достаточно для покупки двухкомнатного жилья, однако в остальных городах действует лимит в 6 млн рублей – купить на эти деньги в городах-миллионниках можно разве что студию или однокомнатную квартиру. Для того, чтобы семья с детьми могла себе позволить хотя бы двухкомнатную квартиру, на мой взгляд, нужно подумать над увеличением этого лимита в крупных городах».

Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:

«Инициатива понятна — стимулировать рождаемость, причем не одного ребенка, а нескольких. Такие задачи изначально и должна была решать семейная ипотека — выправлять демографическую ситуацию. Но 1% существенным образом ситуацию не меняет, дополнительная экономия при таком снижении ставки не будет ощутимой для семьи и вряд ли станет стимулом для ее пополнения. Снижение ставки при рождении второго и последующих детей может носить разве что психологический характер.

Как это ни парадоксально, но, несмотря на поддержку со стороны государства, семьи сегодня все равно не могут купить квартиру комфортной площади. Когда семейная ипотека только появилась на рынке, ее хватало на хорошую «двушку», а иногда и на небольшую «трешку». А сегодня и в столичных агломерациях, и в регионах семейной ипотеки хватит в лучшем случае на «однушку», а то и на студию из-за сильно выросших цен в последние три года. И это никак не коррелируется с идеей повышения рождаемости, потому что семьям даже с двумя детьми жить в таких квартирах невозможно. Получается, что дело не в ставке, а в сильно завышенных ценах на жилье, которые не позволяют семьям, особенно с несколькими детьми, приобрести квартиру нормальной площади.

Более того, льготные ипотечные программы спровоцировали резкое увеличение доли малогабаритных квартир в предложении от застройщиков, чтобы семьи могли «вписаться» в лимиты семейной ипотеки. На сегодняшний день порой до половины предложения на рынке новостроек Москвы — это «однушки» и студии, то есть фактически это квартиры для одиночек или молодых пар без детей. И властям следовало бы подумать, как заставить застройщиков снижать цены и строить квартиры нормальных площадей.

Например, распространить семейную ипотеку только на квартиры площадью 50 кв. метров и более. Такое ограничение заставит застройщиков возводить не только дома класса «бизнес» и выше, но и эконом-, комфорт- дома с меньшей ценой метра, чтобы квартиры площадью 50 кв. метров и больше вписывались в лимиты семейной ипотеки».

Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:

«Данная инициатива однозначно положительно сказалась бы на спросе клиентов. Привязка ипотечной ставки к количеству детей вписывается в повестку правительства по улучшению демографических показателей и, соответственно, поддержке семей. Семейная ипотека у нас и так популярна: составляет порядка 37% в доле всех ипотечных продаж. Такие изменения подтолкнут наших клиентов принимать решение о покупке прямо сейчас, используя данный ипотечный продукт.

Предлагаемый вариант ипотеки не станет заменой льготной программы, которая была запущена в 2020 году, поскольку там нет особенных ограничений в части, кто мог бы воспользоваться этим продуктом. Семейная же ипотека нацелена на определенную категорию населения. Соответственно, те клиенты, которые попадали под требования семейной ипотеки, этим новым продуктом и будут пользоваться.

На рост стоимости квадратного метра рассматриваемый продукт вряд ли повлияет, так как цены все равно планомерно растут и напрямую не зависят от ипотечных программ. На них влияет спрос: соответственно, если он увеличивается, застройщики могут дополнительно корректировать стоимость. С учетом текущей ситуации, когда во всех компаниях идет недовыполнение плана и продажи снижены, запуск этого продукта не вызовет резкое увеличение цен, все будет довольно стабильно».

Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель»:

«Мера логичная, в случае реализации программа будет пользоваться большой популярностью у россиян. Решение серьезно поддержит покупательскую активность на рынке новостроек в период высокой ключевой ставки и колебаний спроса. Строительная отрасль получит дополнительную устойчивость. А значит, девелоперы смогут более уверенно смотреть в будущее и активно готовить новые проекты. Инициатива создаст условия для сохранения и наращивания объемов жилищного строительства. По нашим оценкам, в результате рост спроса составит до 15%.

Что очень важно, инициатива в полной мере соответствует требованиям регулятора, который неоднократно заявлял о том, что все льготы должны носить адресный характер».