Сделка 65+. Эксперты раскрыли, как покупать жилье у пожилых
Преклонный возраст продавца квартиры или дома часто отпугивает покупателей. Опасения понятны: пенсионеров легко ввести в заблуждение, да и состояние здоровья с памятью их порой подводят. А вдруг продавец потом «передумает» и решит оспорить сделку? Юристы рассказали aif.ru, как не попасть в такую ситуацию.
Почему сделка может быть оспорена?
Истории могут быть самые разные. Иногда ушлые родственники вводят пенсионера в заблуждение и предлагают продать жилье, а деньги во что-нибудь вложить. Человеку обещают кров и заботу, а по факту оставляют без своего угла и вырученных с продажи денег.
«Может быть и так, что человека обманывают телефонные аферисты. Звонят, говорят, что квартиру кто-то пытается оформить на себя, и нужно ее перепродать, а деньги перевести на безопасный счет. Конечно, денег пожилой человек потом не получает и идет судиться. Пытается оспорить сделку, говорит, что находится в тяжелой жизненной ситуации и хочет вернуть свою квартиру», — приводит пример адвокат Александр Щербинин.
Третья распространенная ситуация: продавец говорит после сделки, что не понимал, что подписывает. Он может ссылаться на недомогание и различные болезни и не спешить выселяться из проданной квартиры.
На чью сторону встанет суд?
Исход таких дел зависит от того, по какому мотиву оспаривается сделка. Если продавец утверждает, что не понимал значения своих действий, то суд назначает экспертизу. При подтверждении этого факта сделка признается недействительной, квартира возвращается продавцу.
«Деньги обычно присуждают в пользу покупателя, но их возврата он может ждать очень долго, — уточняет Александр Щербинин. — Например, вырученные средства ушли мошенникам или продавец забыл в силу возраста, куда и на что их потратил. Суд не может обязать его продать единственное жилье и обратить на него взыскание. Будут каждый месяц удерживать в пользу добросовестного покупателя из пенсии какие-то небольшие суммы».
Но даже если суд завершится возвратом денег покупателю и квартиры продавцу, на эти разбирательства уйдет 6-12 месяцев.
Что проверить перед сделкой?
Преклонный возраст продавца — вовсе не табу для сделок с жильем. Есть несколько мер, которые позволят оформить их безопасно.
«Для начала нужно удостовериться, действительно ли человек намерен продать объект недвижимости, с какой целью он это делает, как планирует распорядиться деньгами, — говорит руководитель юридического отдела компании „ТСН Недвижимость“ Елена Щербакова. — Не лишним будет познакомиться с родственниками пожилого человека, убедиться, что они знают о сделке. Есть негласное общее правило: если у возрастного продавца нет другого жилья, то продажу в идеале необходимо провести с одновременным приобретением ему другого объекта. Возможно, меньшей площадью, возможно, дешевле. Но обязательно в том же населенном пункте, в котором он продает объект недвижимости, либо там, где у пожилого гражданина есть близкие родственники, которые в дальнейшем будут за ним ухаживать».
Лучше, чтобы к дате сделки продавец уже был выписан из квартиры. Даже если сделку попытаются оспорить, то добросовестный покупатель будет пользоваться этой квартирой, а не ходить у закрытой двери.
Расплачиваться за жилье нужно по «безналу», чтобы была возможность проследить движение денежных средств. От передачи наличных под расписку стоит отказаться. Иначе продавец потом может сказать, что не получал денег, а расписку подписал, не понимая, что делает.
Наличие нотариуса в сделке не обязательно, но в случае оспаривания сделки он может выступать свидетелем того, что человек шел на сделку по своей воле. Можно попросить нотариуса удостоверять такую сделку с применением видеофиксации, что также может стать дополнительным доказательством в суде.
«Для проведения сделки обязательным является предоставление справок из наркодиспансера и психоневрологического диспансера с осмотром врача в день заключения сделки. Часто дополнительно перед сделкой проводится еще и освидетельствование такого гражданина врачом-психиатром с выдачей соответствующего заключения», — добавляет юрист.
Если человек состоит на учете у психиатра?
Юристы не случайно призывают оценивать сделкоспособность продавца. Можно находиться на учете у психиатра и быть абсолютно сделкоспособным, с сохраненным критическим мышлением. Или же человек не обращается к профильному специалисту, официально на учете не состоит, но при этом имеет все признаки наступающей старческой деменции или других серьезных заболеваний. Когда выясняется, что продавец является постоянным пациентом нарколога и психиатра, нужно настаивать на освидетельствовании комиссии экспертов либо обращению к психиатру в день сделки. Специалист подтвердит, что человек способен выйти на сделку и понимает значение своих действий.