Рынок недвижимости накроет волна расторжений по договорам рассрочки, считают эксперты

Чем это грозит для покупателей квартир и для застройщиков

Количество расторжений по договорам рассрочки на жильё в ближайшее время может резко вырасти, считают эксперты рынка недвижимости. Причина — в истечении льготного периода, в течение которого покупатели могли вносить комфортные для себя платежи. В среднем он составлял 2–2,5 года.

«В середине 2024 года доля покупок квартир в рассрочку составляла около 35%, а иногда и выше в зависимости от проекта. То есть практически каждая третья квартира была куплена в рассрочку. И сегодня риск разрывов таких договоров действительно существует: доля расторжений уже оценивается в 5%, и она продолжит расти», — отметила директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко в разговоре с корреспондентом.

Согласно её оценке, в зоне риска находятся те покупатели, кто «входил» в рассрочки на пределе возможностей в надежде на скорое снижение ипотечных ставок, которого так и не произошло.

«В июне 2024 года средняя ставка по ипотеке в 20 крупнейших ипотечных банках России была на уровне около 18–19%. И сегодня это всё ещё 19%. Ипотека доступнее не стала. Это одна из причин», — пояснила специалист.

Также Светлана Опрышко напомнила, что в прошлые годы покупатели нередко брали рассрочки с символическим первоначальным взносом в 5–10%, и сегодня такой суммы недостаточно, чтобы оформить ипотеку, поскольку банки требуют минимум 20%.

«То есть человеку, чтобы перейти на ипотеку, нужно будет искать дополнительную недостающую сумму для первоначального взноса, а это немало. Плюс банки стали жёстче проверять заёмщиков и отклоняют практически каждую вторую заявку на ипотеку. Те, кто не смогут подтвердить официальный доход или имеют плохую кредитную историю, просто не получат ипотеку и будут вынуждены расторгать договор рассрочки», — заявила она.

На её взгляд, волна расторжений по договорам рассрочки в первую очередь накроет массовый сегмент — заёмщиков со спорной кредитной историей, а также закредитованных граждан, которые входили в рассрочку «на последние деньги» в надежде на скорое удешевление ипотеки.

Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин отметил, что, по последним данным, доля расторжений договоров рассрочки на жильё составляет от 3 до 15% от сделок.

«Покупатели столкнулись с невозможностью обслуживать платёжную нагрузку. Ключевая проблема — размер ежемесячного платежа. При стоимости квартиры 5 млн рублей и рассрочке на 2 года ежемесячный платёж составляет около 200 тыс. рублей в месяц. А для московского жилья стоимостью 10–15 млн рублей — от 400 тыс. рублей. Для большинства семей эти суммы неподъёмны», — сообщил спикер.

Он также согласился с тем, что многие покупатели изначально рассчитывали не на реальные выплаты, а на рефинансирование через ипотеку к моменту окончания рассрочки. Но этот план не сработал: ипотечные ставки так и не снизились до комфортных уровней, а банки отказывают в кредитах заёмщикам с высокой долговой нагрузкой.

«Дополнительный структурный риск — информация о рассрочке не передаётся в бюро кредитных историй и не учитывается при расчёте долговой нагрузки заёмщика. Это означает, что реальный масштаб проблемы невидим ни для банков, ни для регулятора до момента, когда покупатель уже не может платить», — поделился Валерий Тумин.

Кроме того, он рассказал, что, согласно статистике, доля новостроек, возвращающихся на рынок из-за неспособности владельцев платить по рассрочке, составляет 4–7% от проданных объектов за последние 2 года, а в бизнес-классе, где рассрочка была особенно популярна, доля повторных продаж в отдельных проектах достигает 8–10%.

«Критический вопрос — масштаб потенциального выброса. Если ипотечные ставки не снизятся до комфортных значений, доля расторжений может вырасти до 20–30%. Именно этот сценарий сейчас разворачивается: ставки снижаются, но медленно, а льготные периоды по рассрочкам заканчиваются уже сейчас», — заключил Валерий Тумин.

Директор по консалтингу и развитию Key Capital, основатель и руководитель «Школы девелопера» Эвелина Ишметова подтвердила, что волна расторжений по договорам рассрочки нарастает.

«Покупки по ДДУ в рассрочку для многих оказались ловушкой. Граждане шли на такую сделку в расчёте перейти на ипотеку, надеясь, что ставки снизятся, но заметного снижения не произошло. Никому не гарантированы ни оформление кредита, ни низкая ставка, ни возврат средств, если в займе откажут. При всём этом покупатели, которые брали рассрочку с первоначальным взносом 5%, при переходе в ипотеку вынуждены довнести ещё 15%, поскольку банки требуют минимум 20%. И это отдельный подводный камень», — сказала специалист.

По её мнению, ситуация с рассрочками — это проблема, последствия которой рынок будет отрабатывать не один год.

«Риск смещён в сторону застройщиков, так как наиболее вероятный сценарий после расторжения — это повторные продажи по той же цене на падающем рынке и большим объёмом нераспроданных остатков на рынке. Для самих покупателей всё это грозит потерей внесённых средств в реальном выражении», — резюмировала Эвелина Ишметова.

Председатель комитета Российской гильдии риелторов по взаимодействию с организациями смежных видов деятельности Наталия Колесникова считает, что ситуацию может выправить принятие закона о регулировании сделок с рассрочками на жильё в ближайшее время.

«Покупателю предлагают заключить договор с рассрочкой платежа и потом переходить на рыночную ипотеку. Стоимость квартиры при такой форме оплаты при этом нередко повышают, закладывая в неё неудобства или риски. Но в условиях текущей неопределённости в экономике это рискованно для обеих сторон. Застройщик не получает всей суммы и не может вложить деньги в оборот, а покупателю сложно выходить из такой сделки, так как цена завышена на пару лет вперёд», — подытожила эксперт.

Фото: Vitalii Vodolazskyi / Shutterstock.com