Рост ключевой ставки ЦБ РФ спровоцирует подорожание рыночной ипотеки на 0,5-1 п.п.

Совет директоров Банка России после длительной "паузы" повысил ключевую ставку сразу до 8,5% годовых. Показатель не менялся с сентября 2022 года, и сейчас большинство экспертов ждали повышения. Эксперты рынка рассказали "Интерфаксу", как повышение ставки повлияет на сегмент новостроек и ипотеки.

Ожидаемое повышение

Совет директоров Банка России на заседании в пятницу принял решение повысить ключевую ставку на 100 базисных пунктов, до 8,5% годовых.

"Текущие темпы прироста цен, включая широкий набор устойчивых показателей, превысили 4% в пересчете на год и продолжают расти. Увеличение внутреннего спроса превышает возможности расширения производства, в том числе в силу ограниченности свободных трудовых ресурсов. Это усиливает устойчивое инфляционное давление в экономике. Увеличились инфляционные ожидания. Динамика внутреннего спроса и произошедшее с начала 2023 года ослабление рубля существенно усиливают проинфляционные риски. Проводимая Банком России денежно-кредитная политика ограничит масштаб отклонения инфляции вверх от цели и направлена на возвращение инфляции к 4% в 2024 году", — говорится в сообщении ЦБ.

Как отмечается, дальнейшие решения по ключевой ставке Банк России будет принимать с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, процесса структурной перестройки экономики, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков.

Банк России допускает возможность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях для стабилизации инфляции вблизи 4% в 2024 году и далее. По прогнозу ЦБ, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция составит 5–6,5% в 2023 году и вернется к 4% в 2024 году.

Прогноз по средней ключевой ставке на 2024 год повышен с 6,5-7,5% до 8,5-9,5%, на 2025 — с 5-6% до 6,5-8,5%.

Ключевая ставка составляла 7,5% с 19 сентября 2022 года и не менялась по итогам шести заседаний ЦБ. Резкий рост ставки в прошлом году (с 9,5 до 20%) произошел в конце февраля. Затем последовательно ставка снижалась: с 11 апреля — до 17%, с 4 мая — до 14%, с 27 мая — до 11%, с 14 июня — до 9,5%, с 25 июля — до 8%, с 19 сентября — до 7,5%.

Эффект будет заметен позже

Как и другие игроки рынка, банки ожидали такой рост ставки. Например, в Сбере считают, что с помощью увеличения уровня "ключа" повысится привлекательность рублевых депозитов. А это поддержит валютный курс и усилит сберегательные настроения населения.

"Комментарии ЦБ уже на июньском заседании указывали на то, что регулятор будет выбирать между повышением ставки на 50 б.п. и 100 б.п. в июле. С тех пор инфляционные риски повысились из-за изменения курса рубля, ускорения помесячной инфляции и усиления ожиданий рынков относительно роста ставок в США в этом году", — рассказал старший стратег по долговым рынкам Sber Investment Research Игорь Рапохин.

По его мнению, повышение ставки нужно для того, чтобы убрать риски выхода инфляции за целевые 4% в 2024 году. Что касается инфляции в этом году, она вряд ли превысит прогноз ЦБ – 4,5-6,5%, считает эксперт. Эффект от действий Центробанка будет полностью заметен только за три-шесть кварталов.

"Повышение ставки на 50-100 б.п. уже заложено в рыночные котировки и не будет потрясением для инвесторов, но мы допускаем, что доходности ОФЗ могут еще немного подрасти из-за жесткой риторики ЦБ", — подчеркнул Рапохин.

Руководитель службы пассивов и комиссионных продуктов Почта Банка Геннадий Чаусов добавил, что многие участники рынка уже скорректировали ставки по вкладам и потребительским кредитам.

"При более существенном повышении ключевой ставки через некоторое время мы можем увидеть на рынке более выраженное движение вверх по ставкам вкладов и кредитов", — пояснил Чаусов.

Новый "ключ" повлияет на рынок "вторички"

Некоторые эксперты сходятся во мнении о том, что рынок был готов к повышению. Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов считает, что кардинальных изменений на рынке жилья от повышения ставки не будет. Такого же мнения придерживается управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.

"Предполагаю, что банки уже предусмотрели этот сценарий в рамках своих ипотечных программ", — прокомментировал Татаринов.

"Ставки по ипотеке без государственного субсидирования сейчас уже заметно выше ключевой, поэтому их движение вверх станет возможным скорее при более заметном ужесточении кредитно-денежной политики", — отметил Сырцов.

Он добавил, что свыше 90% кредитов на первичном рынке жилья выдают по госпрограммам поддержки ипотеки. Как считает эксперт, в них ставки практически не зависят от "ключа". Изменения могут произойти на рынке "вторички". Там преобладает кредит на рыночных условиях, поэтому возможно замедление спроса из-за дорожающей ипотеки. Это, в свою очередь, может привести к росту скидок и снижению стоимости.

Однако не все ожидают серьезных изменений в рыночной ипотеке. По словам коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, рыночные ставки могут увеличиться максимум на 1%.

"Иначе будет наблюдаться отток клиентов, что противоречит интересам кредитных организаций", — пояснил Голев.

Также он назвал повышение ставки "логичным решением", так как сейчас нужно "укрепить курс национальной валюты и купировать проинфляционные риски".

Эксперты "Главстрой" считают, что рост ключевой ставки ЦБ РФ спровоцирует повышение рыночных ипотечных ставок примерно на 0,5-1 п.п. Но банки будут решать исходя из ситуации.

"Рост ипотечных ставок будет ограничивать доступность покупки с использование кредитных средств, а это порядка 70% от общего объема зарегистрированных Росреестром сделок ДДУ на рынке новостроек в границах старой Москвы, что окажет отрицательное влияние на уровень спроса, который к середине 2023 года начал постепенно восстанавливаться", — подчеркнула руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой" Елизавета Родина.

Застройщики ощутят повышение

Рост ставки ощутят не только покупатели, но и застройщики. По мнению руководителя финансово-экономического управления "Главстрой" Александра Ситникова, повышение "ключа" повлечет за собой рост затрат застройщиков на обслуживание действующих новых кредитов.

"Как правило, до февраля 2022 года большая доля застройщиков предпочитала привлекать проектное финансирование по плавающей ставке. Рост КС ЦБ на 1% приведет к росту затрат застройщиков на 3-4 тыс. рублей за кв.м продаваемой площади в зависимости от стратегии наполнения эскроу", — уточнил Ситников.

При этом, как считает Ситников, снижение спроса из-за дорожающей ипотеки также повлияет на рост затрат застройщиков по обслуживанию долга.

Эксперты представили и дальнейший возможный сценарий решений по ключевой ставке. Руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин предположил, что в случае увеличения показателей инфляции выше таргета, в будущем "ключ" могут поднять до 9%.

"Это в свою очередь повлияет на удорожание кредитов, в том числе розничных. Сейчас, когда по госпрограммам ставки составляют 4-8%, застройщики Московского региона субсидируют увеличение лимитов по кредитам свыше 12 млн по льготной и семейной ипотеке и 18 млн по ипотеке для IT. В случае повышения ключевой ставки субсидирование для них станет дороже, а итоговые параметры таких программ могут измениться в худшую для потребителей сторону", — подытожил эксперт.