Росреестр должен компенсировать убытки в случае нарушений при регистрации недвижимости — ВС РФ

Владельцы недвижимости могут взыскать с Росреестра убытки, возникшие из-за необоснованной задержки или отказа в госрегистрации, в том числе упущенную выгоду, подтвердил Верховный суд (ВС) РФ.

Соответствующий вывод содержится в определении судебной коллегии по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ по итогам рассмотрения иска к Управлению Росреестра по Москве, который подало ООО "Новая версия". Эта компания в январе 2020 года купила у ООО "Новая недвижимость" три нежилых помещения на востоке Москвы общей площадью 523,2 кв. м. Оплата состоялась, указывается в материалах дела, но сумма сделки не называется.

Заявления о госрегистрации перехода прав "Новая версия" направила в столичное управление Росреестра в июне-июле 2020 года, но процесс затянулся. Изначально по двум помещениям ведомство приостановило регистрацию, а затем отказало в ее проведении со ссылкой на отсутствие в предоставленных документах кадастрового номера дома, в котором расположены объекты. А документы по третьему помещению вообще остались на стадии формирования заявления в центре диспетчеризации Росреестра и в его столичное управление не поступили. В итоге регистрация произошла только почти через год — в мае-июне 2021 года по решению суда, который признал отказ и бездействие управления незаконными.

После этого "Новая версия" через суд потребовала с Росреестра 1,58 млн рублей убытков, так как эту сумму компания рассчитывала получить от сдачи помещений в аренду. Между тем до регистрации права собственности за новым владельцем арендаторы продолжали платить аренду старому — это было предусмотрено соглашением между "Новой версией" и "Новой недвижимостью".

Арбитражный суд Москвы полностью удовлетворил требование "Новой версии". Но апелляция с этим не согласилась и отменила решение первой инстанции. Она сочла, что неполучение арендных доходов было связано с действиями самого покупателя: это был предпринимательский риск "Новой версии", который она приняла на себя при заключении договора купли-продажи на условиях, не предполагающих получение арендной платы до завершения регистрации перехода права собственности. Кассация с этим согласилась.

Однако СКЭС ВС РФ все решения по делу отменила. Во-первых, коллегия подтвердила наличие у заявителей права на возмещение убытков в форме упущенной выгоды, возникших от незаконных действий или бездействия госорганов. Она отметила, что "при надлежащем исполнении управлением" своих обязанностей истец стал бы получателем арендной платы.

Во-вторых, СКЭС ВС РФ отвергла вывод апелляции о том, что неполучение дохода в виде арендной платы относится к рискам предпринимательской деятельности.

"Исходя из применимого к настоящему делу стандарта разумного поведения участников оборота, стороны договора купли-продажи не обязаны предусматривать механизм компенсации имущественных потерь, которые потенциально могут возникнуть у покупателя в случае неправомерного отказа в государственной регистрации перехода права", — говорится в опубликованном определении.

По мнению коллегии, разумный участник оборота вправе рассчитывать, что госрегистрация перехода права будет совершена уполномоченными органами с соблюдением закона, в том числе в установленные законом сроки.

СКЭС РФ отменила решения нижестоящих судов, в том числе и Арбитражного суда Москвы, который удовлетворил иск "Новой версии". Коллегия обратила внимание, что упущенная выгода взыскана без вычета затрат на содержание имущества, которые должен нести собственник. Дело направлено на новое рассмотрение.

ООО "Новая версия" принадлежит Алексею Батулину. Выручка компании увеличилась с 33,5 млн рублей в 2020 году до 41,42 млн рублей в 2022-м, прибыль возросла с 8,7 млн рублей до 14,82 млн рублей, свидетельствуют данные аналитической системы "СПАРК-Интерфакс".