Покупка квартиры в складчину: выгоды и риски

Из-за сложностей с получением ипотеки повысился интерес к покупке квартир в складчину. Чем это выгодно, и какие есть нюансы, рассказали эксперты.

В декабре-январе в четыре раза вырос интерес к покупкам квартиры в складчину, сообщает компания "БЕСТ-Новострой". Таких покупателей интересует жилье и в новостройках, и на вторичном рынке. Покупки в складчину совершаются, в основном, без привлечения ипотеки. Чаще всего покупатели хотят некоторое время сдавать жилье в наем, а потом перепродать долю второму собственнику.

Рост интереса к таким сделкам объясняется ужесточением ипотеки, ростом ставок, увеличением первого взноса по льготным программам, поясняет управляющий партнер bnMAP, основатель риелторской компании Ирина Доброхотова. "Теперь некоторым покупателям зачастую проще объединиться для покупки недвижимости, чем обслуживать дорогой ипотечный кредит. Заинтересованность в таких сделках характерна для периодов, когда иные механизмы недоступны, а цены слишком высокие для отдельно взятого покупателя", - говорит она.

Количество прошедших сделок по такому механизму пока невелико, отмечают в компании, но при отсутствии доступных ипотечных программ и росте цен есть шансы, что совместных покупок станет больше. "Все же бывает сложно найти сразу двух или больше покупателей, которые полностью доверяют друг другу и имеют одинаковые планы по дальнейшему распоряжению объектом недвижимости. Чаще всего такие клиенты покупают квартиру в общую долевую собственность, и в редких случаях собственником становится один человек", - поясняет Доброхотова.

В московском регионе интерес при совместных покупках сосредоточен на двухкомнатных квартирах, на них приходится 69% спроса. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится 25% и 6% спроса соответственно. Преимущественный интерес к "двушкам" объясняется тем, что у каждого собственника формально будет по одной комнате (при условии относительно равных частей оплаты), и даже сдавать внаем такие квартиры можно покомнатно.

Популярность покупки в складчину идет волнами: то растет, то снова затухает, отмечает руководитель агентства недвижимости "PRO ОБМЕН" Екатерина Никитина. Около 10 лет назад данная схема встречалась довольно часто. К ней нередко прибегали риелторы, которые находили ликвидный объект по очень хорошей цене (это могла быть как новая, так и вторичная квартира), объединяли капиталы для его покупки, а затем перепродавали, зарабатывая на этом.

Когда появились программы льготной ипотеки, что совпало с длительным периодом низкой ключевой ставки, необходимость в таком инструменте пропала. Люди за счет доступных ипотечных кредитов начали покупать квартиры своими силами. Однако с прошлого года, отмечает Никитина, когда условия по ипотечным программам начали ужесточать, а ключевую ставку заметно подняли, подобные схемы начали возвращаться. "В нашем агентстве за последние месяцы было несколько подобных сделок, еще несколько сейчас находятся в завершающей стадии", - говорит риелтор.

Во-первых, в складчину квартиры начали приобретать родственники и близкие друзья с целью сохранения сбережений. В условиях нестабильности экономики люди боятся потерять накопления, поэтому приобретают недвижимость для сдачи в наем. Таким образом и пассивный доход начинают получать, и о потере денег перестают волноваться.

"Например, совсем недавно мы закрыли сделку, в которой мама пенсионного возраста и две ее взрослые дочери приобрели однокомнатную квартиру на вторичном рынке, куда сразу же с нашей помощью заселили квартирантов", - рассказывает Никитина.

Во-вторых, объединяться для покупки квартир снова начали флипперы (те, кто перепродает жилье дороже после быстрого ремонта), инвесторы и риелторы.

Банки разрешают совместно брать ипотеку не только родственникам, но и сторонним людям, отмечает эксперт. При этом договоренности между будущими сособственниками могут быть самыми разными. Сейчас, к примеру, в завершающей стадии находится сделка, в которой с помощью ипотеки покупают квартиру два партнера по бизнесу. Причем один вносит первоначальный взнос, а второй будет выплачивать ежемесячный платеж. Когда квартира будет перепродана, каждый получит прибыль, соответствующую выделенной ему в объекте недвижимости доле.

Третья история - покупка недвижимости иностранцами, которые планируют переехать в Россию. Они в складчину приобретают совсем небольшие по площади объекты, чаще всего студии, и выделяют в них долю себе или родственникам, чтобы начать оформление документов для постоянного проживания. Собственник недвижимости может получить разрешение на временное проживание или вид на жительство, даже если владеет совсем небольшой долей. Важно только, чтобы она была более 6 кв.м - чуть более года назад был принят закон, который запрещает дробить жилье на совсем мелкие доли.

"Покупка квартир в складчину начнет чаще встречаться в текущих условиях рынка, когда требования к льготным программам ужесточаются, а ключевая ставка так высока, - считает Никитина - На мой взгляд, это отличный инструмент".

При этом очень важно не ограничиваться устными договоренностями с партнером, а продумать и юридически закрепить все значимые моменты, правильно оформить все документально, советует эксперт. Иначе есть риски возникновения конфликтов в будущем, что особенно неприятно, если партнеры - близкие родственники.

Впрочем, другие участники рынка не отмечают особого роста таких сделок и видят сложности в таком механизме.

Такие сделки есть на рынке, но они единичны, говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Зачастую покупку в складчину совершают флипперы либо будущие супруги или их родители, которые хотят сделать квартиру свадебным подарком для детей.

Такие сделки не носят массового характера, а всплески их количества - случайны и, возможно, спровоцированы возникающими обсуждениями в соцсетях, где говорится о выгоде схемы, отмечает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. И вряд ли они станут частым явлением, поскольку совместное владение жилой недвижимостью - рискованная затея и зачастую весьма проблемный актив в перспективе, считает он. Особенно когда речь идет про разделение одного объекта на несколько (например, компаньоны покупают двухкомнатную квартиру на первом этаже, делают перепланировку и получают из нее три студии, которые сдают в краткосрочную аренду). Законодательством это не запрещено, но любые перепланировки и переустройства необходимо вносить в технический паспорт помещения и согласовывать с органами местного самоуправления.