Покупатели ждут падения цен на жилье. Риелторы тоже

Недавно аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru» провел ряд опросов, результаты которых показывают нынешние настроения и ожидания покупателей жилья. В частности, респонденты заявили, что для них куда важнее более низкая стоимость квартиры (87%), чем более низкая ипотечная ставка (13%). Это еще раз подтверждает тезис о том, что доступность жилья все-таки прежде всего определяется его ценой, а уж потом всем остальным.

Участники еще одного опроса обозначили диапазон жизнеспособности ипотечных ставок: 39,3% сказали, что готовы взять кредит при ставке 1-3%, еще 20,9% — при ставке 6%. При этом 20,8% отметили, что ипотеку не возьмут ни за что, даже под 0%.

Но в свете сегодняшнего разговора особенно интересными выглядят результаты опроса, посвященного ценовым ожиданиям покупателей квартир. На вопрос «что будет с ценами на жилье нынешней весной?» 20,4% ответили, что цены останутся на прежнем уровне, 34,1% — что они упадут в пределах 5%, а 30,4% — что падение будет даже более существенным. Лишь 10,9% участников опроса верят, что цены вырастут максимум на 5%, а 4,2% — что еще больше.

Надо признать, что покупатели далеко не всегда оказываются правы в своих прогнозах, поскольку многие ориентируются скорее на собственные хотелки и чаяния, чем на реальное положение дел на рынке. Но в данном случае заинтересованных дилетантов поддержали профессионалы: исследование, которое провел сервис «Домклик»*, свидетельствует, что многие риелторы тоже ожидают снижения цен на жилье в крупнейших городах страны.

Всероссийское исследование настроений риелторов — лидеров мнений из разных регионов России «Домклик» проводил впервые. В данном случае речь шла о перспективах рынка первичной и вторичной недвижимости во втором квартале 2023 года, о динамике спроса и предложения и ценовой динамике. Вот некоторые из итоговых результатов.

Согласно данным опроса, 45% респондентов уверены, что во втором квартале 2023 года спрос на недвижимость значительно не изменится по сравнению с первым кварталом и останется довольно высоким. Отчасти это подтверждает ипотечная статистика «Сбера»: в первом квартале банк выдал 234 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 750 млрд рублей; в количественном выражении это на 9,5% меньше, чем за тот же период 2022 года, но на 5,2% больше, чем в первом квартале 2021 года. Кстати, 22% участников опроса считают, что число сделок «за наличные» во втором квартале снизится более чем на 5%, еще 12% полагают, что снижение будет незначительным, менее 5%.

Теперь о ценах. Мнения экспертов относительно динамики стоимости первичной недвижимости разделились почти поровну: примерно треть риелторов прогнозируют, что цены вырастут, треть — что упадут, а еще треть — что существенно не изменятся. «Однако позиция специалиста зависит от региона его проживания. К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской и Нижегородской областях велика доля риелторов (более 45%), уверенных в том, что цены скоро пойдут на спад. А в Челябинской области, Краснодарском крае и Свердловской области подавляющая доля экспертов (более 48%) уверены в обратном», — подчеркивают в «Домклик».

Понятно, что если не все, то многое тут будет зависеть не от настроений покупателей, не от пожеланий риелторов и даже не от устремлений застройщиков, а от позиции банков-кредиторов, на чьи деньги возводится сегодня большая часть российского жилья. В Москве, например, согласно данным Москомстройинвеста*, на начало 2023 года насчитывалось менее 50 проектов, которые застройщики достраивают по старой схеме долевого строительства. «В рамках этих жилых проектов возводится около 3 млн квадратных метров жилья, в рамках «новой» схемы строится 24 млн квадратных метров. Всего в Москве на сегодняшний день возводится 399 жилых проектов, из них по новой схеме — 352», — отмечала в январе председатель «Москомстройинвеста» Анастасия Пятова. Стало быть, руку на финансовом пульсе столичных (впрочем, и не столичных тоже) строек держат прежде всего банки, и в их власти этот пульс убыстрить или замедлить, в том числе путем изменения цен.

Что же касается вторичного рынка, то 45% экспертов ожидают снижения стоимости квадратного метра, причем каждый пятый — на 5% и более. «В Москве, Санкт-Петербурге, Нижегородской и Омской областях более 60% опрошенных предположили, что цены на «вторичку» во втором квартале упадут. В Челябинской, Ростовской областях и Республике Татарстан риелторы придерживаются иного мнения: 40% прогнозируют рост стоимости жилья», — делятся данными эксперты «Домклик».