Почему покупка недвижимости — это плохая инвестиция

Вокруг рынка недвижимости существует много мифов. Разберёмся, почему инвестиции в дом или квартиру не всегда выгодны.

Нас часто убеждают, что покупка дома — одна из самых успешных инвестиций, которые можно совершить. Но то, что это материальный знак успеха для многих, не означает, что это лучший вариант для создания богатства, утверждает создатель компании Beyond Your Hammock Эрик Роберж. По его словам, можно выделить несколько мифов вокруг рынка недвижимости. Вот они.

Миф №1: недвижимость всегда дорожает

Стоимость жилья может как расти, так и падать. На рынок недвижимости влияет множество факторов, включая курс национальной валюты, общеэкономическую ситуацию в стране и даже геополитическую обстановку.

Более того, недвижимость — это товар с наименьшей ликвидностью, то есть в случае необходимости его трудно обменять на деньги, и зачастую продать жильё в ситуации рыночной нестабильности становится практически невозможно. При этом у недвижимости довольно серьёзный коэффициент износа, в квартире или доме нужно периодически делать ремонт, что влияет на доходность инвестиций.

Если же инвестор живёт самостоятельно в принадлежащем ему жилье, то такую покупку нельзя в принципе назвать инвестицией, так как каждый месяц он недополучает доход в размере арендной платы.

Миф №2: аренда — это пустая трата денег

В каждом конкретном случае надо сравнивать ежемесячный взнос по ипотеке на квартиру в данном районе и арендную ставку. В странах, где ставки по кредитам на покупку жилья достаточно высоки, как в России, ипотека практически всегда оказывается дороже аренды. Поэтому при аренде квартиры инвестор может сохранить деньги для вложений в другие, более перспективные активы с большим доходом, например в рынок акций или даже банковские вклады.

Более того, аренда предполагает меньший финансовый риск, чем покупка квартиры или дома. Максимум, который вы платите за жильё каждый месяц, — это сама аренда, при этом поддержание объекта в нужном состоянии остаётся задачей владельца недвижимости.

Аренда также даёт возможность мобильности: вы можете более гибко управлять своими финансами или переезжать в другой город или страну. После оформления ипотечного кредита достаточно трудно объект быстро продать, а изменить размер платежей в случае потери работы можно далеко не в каждом банке.

Миф №3: чтобы инвестировать в недвижимость — надо её купить

Необязательно покупать дом или квартиру, чтобы инвестировать в недвижимость. Хорошее жильё уже стоит несколько десятков миллионов рублей. Но инвестировать в недвижимость можно и меньшие суммы. Такую возможность дают паевые инвестиционные фонды. Инвестор может купить пай фонда, вкладывающего средства в строительство какого-то комплекса, а затем разделить прибыль с другими пайщиками.

ПИФы позволяют инвестору получить доход, не беря на себя прямых рисков и расходов, связанных с владением и управлением конкретным объектом недвижимости. Например, «Дом.РФ Управление активами» предлагает инвестору вложиться в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Дом.РФ», ориентированный на получение дохода от арендного бизнеса. Его стоимость на момент написания статьи — 5690 ₽. В марте 2023 года эту бумагу можно было купить за 2000 ₽.

Похожие варианты вложений предлагает «Тинькофф», у которого можно купить ПИФы «ЖК Republic» за 113 тысяч ₽ или «ЖК Luzhniki Collection» за 109 тысяч ₽.

Ещё в последнее время на российском рынке появился новый инструмент инвестиций — цифровые финансовые активы, или ЦФА. По сути, каждый ЦФА представляет собой токен, записанный в блокчейн. В качестве обеспечения ЦФА может выступать любой актив: акции, облигации, металлы, интеллектуальная собственность, финансовые обязательства, а также объект недвижимости.

Например, принадлежащая «Норильскому никелю» платформа «Атомайз» выпустила ЦФА на жилой комплекс «Атмосфера» в Казани. Стоимость одного токена на момент выпуска была 99 300 ₽. Срок погашения — 2024 год, а ожидаемая доходность составит около 10% годовых.

Статья не является инвестиционной рекомендацией. Вложения в недвижимость несут риски. Если их не учесть — можно потерять часть вложений.