Почему доходные дома до нас никак не дойдут?

Тема найма недорогого жилья будоражит умы российских законотворцев и предпринимателей уже больше тридцати лет – с момента возрождения института частной собственности в Российской Федерации. Первые стремятся завоевать доверие избирателей, чтобы остаться у власти. Вторые грезят о вечной народной памяти, которую остаили по себе Шереметев, Хомяков, Шугаева и другие владельцы доходных домов в царской России.

Вот только доступной аренды как не было, так и нет. Давайте разбираться, что было сделано и почему, как всегда, ничего не получилось.

Здесь вам не тут

По данным ЦБ РФ, средняя ипотечная ставка в российских банках в сентябре текущего года составила 6,68%. Это абсолютно рядовое событие, которое так бы и осталось без внимания даже в профессиональной среде. Но, по данным ФРС США, средняя ипотечная ставка в американских банках за этот же период составила 6,92%. Впервые за всю историю существования ипотеки в России она оказалась дешевле ипотеки в США.

При этом, даже если бы наш Центробанк позволил ипотечным ставкам оставаться на околонулевых значениях, все равно, по оценкам экспертов, в России не меньше 40% населения, которое не в состоянии нести бремя ежемесячных платежей.

Интересно, что этот порядок перекликается с количеством арендного жилья, которое было больше ста лет назад. До 1917 года в Российской империи 40% жилого фонда составляли именно доходные дома.

Существует мнение, что недорогая аренда сможет решить жилищный вопрос и остановит безудержный рост цен на недвижимость. Поэтому к вопросу строительства доходных домов возращаются снова и снова.

Гонка с препятствиями

Первый доходный дом в новой России появился в октябре 2003 года в Москве в качестве эксперимента столичного правительства и состоял из 47 квартир. Затем появились грандиозные планы по строительству новых объектов и целых сетей с привлечением частных инвесторов. Многие девелоперы начали разработку соответствующих проектов. Но им не суждено было сбыться из-за кризиса 2008 года.

Следующей серьезной попыткой формирования рынка доступного арендного жилья стало распоряжение председателя правительства РФ Дмитрия Медведева от 29 августа 2012 года. Которое предполагало поэтапную работу по изменению нормативной базы действующего законодательства и делегирование «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию» полномочий по развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Кризис 2013 года не позволил развернуться как следует. АИЖК реформировалось в ДОМ.РФ, и в 2019 году представило на суд общественности новый план некоммерческой аренды. Он предполагал строительство 56 млн кв. м жилья в срок до 2024 года. Всего планировалось потратить примерно 4 трлн рублей и обеспечить недорогим арендным жильем более 980 тысяч семей.

Итоги подводить еще рано. Но уже видно, что заявленных показателей достичь не удастся. Жилье от ДОМ.РФ можно снять всего в трех городах – Москве, Воронеже и Екатеринбурге. Причем по ценам, вполне сопоставимым с рыночными, от 60 тысяч рублей в месяц.

Еще одну попытку реанимировать идею доходных домов предприняли единороссы, которые в марте этого года направили в Государственную думу законопроект, предполагающий ввести в оборот новую разновидность арендных домов – наемный дом коммерческого использования для отдельных категорий граждан.

Популисты рассчитывали тем самым привлечь инвесторов и государство к строительству доходных домов на тех территориях, куда требуется привлечь дополнительные трудовые ресурсы. Однако дальше профильного комитета проект не прошел и был положен под стекло после анализа правового управления Думы, которое выявило его несоответствие задачам федерального бюджета.

Выгоду нужно найти

Что же мешает нашему государству, кроме традиционных бюрократии и казнокрадства, решить вопрос с недорогим арендным жильем?

Прежде всего – это отсутствие интереса у потенциальных инвесторов. Девелоперам всегда было выгоднее построить жилье на продажу и реализовать его с хорошей наценкой, чем ввязываться в долгосрочные проекты с непонятными перспективами. Учитывая, что ценообразованием, по закону, всегда занимается государство.

Хотя в проектах, возведенных на бюджетные деньги, цены отнюдь не ниже, а часто и выше рыночных. При этом заполняемость вполне высокая. Это объясняется тем, что приоритет по заселению имеют малообеспеченные граждане, получающие субсидии, а также сотрудники бюджетных организаций. Государство просто перекладывает средства из одного кармана в другой, попутно решая социальные вопросы.

Также долгое время широкому появлению коммерческих доходных домов мешали высокие ставки на коммерческую ипотеку. Которую к тому же выдают на сроки меньшие, чем существующая окупаемость проекта. Многие инвесторы в частном порядке выкупают бывшие общежития, ремонтируют их и сдают, предпочитая не ввязываться в обременительные новостройки.

Кроме того, развитию арендного бизнеса мешает череда бесконечных кризисов, пандемий и прочих чрезвычайных происшествий, включая безудержный рост стоимости строительных материалов.

Остается лишь надеяться, что текущее снижение инвестиционной привлекательности недвижимости заставит девелоперов обратить внимание на рынок аренды жилья в поисках новых источников получения прибыли. А государство и дальше продолжит применять к строителям меры поддержки, компенсирующие высокие затраты на подключение коммуникаций и уменьшающие ипотечные ставки.