Перепланировка или переустройство? Что нельзя менять в квартире и как согласовать перепланировку

Перепланировка или переустройство квартиры — сложный и долгий процесс, ошибка в котором может стоить очень дорого и который нужно согласовывать с соответствующими инстанциями. О том, какие работы запрещены, а на что можно получить разрешение и как провести всю процедуру, рассказывает Полина Цветкова, руководитель направления «Архитектура и дизайн» сервиса «Ремонт со СберУслугами».

Что такое перепланировка?

В жилищном кодексе есть несколько очень близких понятий — перепланировка и переустройство, которые связаны с внесением изменений в технический план помещений и согласованием работ.

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры — изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения. Под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехнического, электрического или другого оборудования, что также требует внесения изменений в технический паспорт.

Это означает, что вы можете смело красить стены, но, если хотите снести стену между двумя комнатами или сделать совместный санузел, — придется получить разрешение у государственных органов.

Чего делать точно нельзя?

Есть ряд случаев, когда перепланировка запрещена законом, и даже если вы ее сделаете без согласования, то узаконить постфактум не получится. Соответствующие органы обяжут вас привести помещение в прежнее состояние или даже могут изъять квартиру, в случае если вы не выполните требования, но это случается крайне редко.

Поэтому избегайте теплых полов, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и отопления. Также откажитесь от переноса батарей или радиаторов на балкон или лоджию и не объединяйте неотапливаемые помещения с отапливаемыми — таким образом увеличить жилые метры не получится.

Законом запрещено объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами, сносить несущие стены, менять конструкцию общедомовой системы вентиляции и прочее. Список разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок может отличаться в зависимости от региона, поэтому обязательно уточняйте все перед началом ремонта у жилищной инспекции.

Какие нужны документы для получения решения о согласовании?

Для некоторых изменений, не запрещенных законодательством, необходимо получить разрешение. Например, если вы хотите переместить перегородку, снести стену или изменить размер оконных и дверных проемов. Также можно поменять системы отопления, водоснабжения и даже газоснабжения, но следует заранее собрать пакет документов.

Для начала необходимо подготовить проект перепланировки и четко следовать ему на всех этапах работы. Кроме того, нужен технический паспорт квартиры, документ о праве собственности и другое. Затем следует написать заявление на перепланировку в жилищную инспекцию.

Согласование перепланировки может занять время. Например, в Москве решение о согласовании принимается в течение 20 рабочих дней, а если речь идет о перепланировке в доме, являющемся объектом культурного наследия, — 30 рабочих дней.

Как получить акт о завершенных работах?

После получения разрешения на перепланировку и завершения выполнения работ согласно проекту нужно пройти проверку специальной комиссии, которая оценивает соответствие перепланировки проектному решению. Если несоответствий нет, комиссия готовит проект акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения и передает его для дальнейшего оформления.

В завершение останется обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана переустроенной и (или) перепланированной квартиры и внести соответствующие сведения в ЕГРН.

Если вы все-таки самостоятельно сделали перепланировку, то узаконить ее можно будет только через суд. В случае если комиссия посчитает, что вы нарушили те или иные требования, вас могут попросить вернуть все в первоначальное состояние, а также придется заплатить штраф.