Отменен мораторий на штрафы застройщикам. Что это даст покупателям жилья

С 1 июля перестал действовать мораторий на выплату неустойки дольщикам при задержке сроков строительства, который был введен больше года назад.

Вместе с экспертами разбираемся, как это скажется на дисциплине застройщиков и за какой период можно будет взыскать неустойку в случае срыва срока сдачи дома.

Суть моратория

По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера в нескольких случаях. Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку, рассказывает управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается по формуле:

- 1/150 (для юрлиц 1/300) × средняя ставка рефинансирования × цена квартиры по ДДУ × число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств

Кроме того, компенсацию можно получить, если объект сдается с недостатками, добавил партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. «В этом случае участник ДДУ может по выбору потребовать от застройщика бесплатно устранить недостатки в разумный срок, пропорционально уменьшить цену договора или компенсировать свои расходы, понесенные на приведение объекта в надлежащее состояние», — рассказал юрист.

Но 29 марта 2022 года в России был введен мораторий на взыскание неустоек с застройщика за срыв сроков строительства. Изначально он должен был завершиться в декабре прошлого года, однако правительство продлило его действие до 30 июня 2023 года.

В этот период за нарушения сроков не начислялась неустойка, не подлежали возмещению убытки, не применялись санкции за нарушение финансовых обязательств девелопера и санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей. Кроме того, была предоставлена отсрочка (до 30 июня 2023 года) на взыскание уже начисленных сумм, пояснил Василий Малинин. «То есть если объект был сдан с нарушением сроков до введения моратория или в период его действия, то санкции не подлежали начислению», — отметил эксперт. При этом мораторий не лишил покупателей таких средств правовой защиты, как соразмерное уменьшение цены, требование безвозмездного устранения недостатков и компенсация расходов покупателя, понесенных для приведения недвижимости в надлежащее состояние, уточнил он.

Размер компенсаций за просрочку сдачи дома

Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.

Например, дольщику должны были передать квартиру 5 мая 2023 года, а передадут лишь 30 декабря 2023-го. «Стоимость квартиры по ДДУ составляет 5 млн руб. Смотрим ставку рефинансирования на 5 мая — 7,5%. Рассчитываем с окончания моратория, то есть 1 июля. Число дней просрочки составляет 183. Неустойка на дату передачи составит 457,5 тыс. руб.», — привела пример Мария Спиридонова.

Для чего вводился мораторий

Действовавший с весны 2022 года мораторий вводился как одна из мер поддержки застройщиков. Существовали риски срыва сроков из-за нарушений логистических цепочек. Одновременно эти нормативные положения были направлены и против «потребительского экстремизма», пояснил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Мораторий был введен в марте 2022 года, когда ключевая ставка ЦБ выросла до 20% годовых, напомнила руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. «Таким образом, неустойка достигла 48% годовых. Это обстоятельство создавало совершенно убийственные штрафы для застройщиков», — пояснила эксперт. По ее словам, ведение моратория облегчило ситуацию с возможными выплатами штрафов для застройщиков. «Сейчас ключевая ставка опустилась до 7,5% годовых. В итоге на сегодняшний день продолжение условий моратория не столь необходимо. Их отмена стала ожидаемой», — сказала Елена Чегодаева.

Застройщики чаще стали срывать сроки строительства

Переносы ввода новостроек за время действия моратория участились. Согласно данным аналитиков портала ЕРЗ.РФ, предоставленным по запросу «РБК-Недвижимости», по домам, введенным во втором квартале 2023 года, вырос и срок, на который откладывается фактический ввод, — в среднем до 10,2 месяца. «Это максимум за все время наблюдений (с 2017 года), в то время как с 2021 года этот показатель находился в районе семи месяцев. В результате средний перенос по 2023 году составляет 8,5 месяца», — отметили аналитики ЕРЗ.РФ.

По их данным, по домам с проектным финансированием, введенным во втором квартале 2023 года, перенос фактического срока ввода составил 7,7 месяца против 4,2 месяца в первом квартале. По домам без использования проектного финансирования, введенным во втором квартале, фактический срок переноса составил 19,7 месяца против 17,2 месяца в первом квартале. При этом перенос по домам, построенным за последний год с использованием проектного финансирования, составил 4,6 месяца, а без использования проектного финансирования — 15,4 месяца.

Рост просрочек сдачи домов отмечает и консультант по инвестициям в жилую недвижимость Дарья Изварина, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету». «По моим наблюдениям, во время моратория срывы сроков сдачи домов участились, хоть и периоды отсрочки сдачи были небольшими — несколько месяцев», — сказала Дарья Изварина. Эксперт сама столкнулась с подобной проблемой — получила ключи от квартиры в одном из новых жилых комплексов Москвы с задержкой в три месяца. Срыв сдачи дома как раз пришелся на время действия моратория.

Как это повлияет на рынок

С отменой моратория эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают роста числа требований на взыскание неустоек с застройщиков. «Учитывая то, что мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений», — сказал Антон Глушаков. «В связи с продолжающимися задержками строительства взыскание неустойки будет прогрессировать. Застройщики крайне редко предлагают компенсировать запросы дольщика добровольно, и все разрешается судом», — добавила представитель АЮР Мария Спиридонова.

По мнению Дарьи Извариной, отмена моратория повысит дисциплину застройщиков. «Число исков к застройщикам значительно вырастет в первые несколько месяцев после отмены моратория, так как у многих накопились иски по просрочкам до его введения», — сказала эксперт. «Также сейчас вырастет число претензий по качеству строительства и отделки, так как некоторые откладывали приемку квартир на период после окончания моратория», — добавила она.

Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» не ждет особого роста обращений на взыскания неустоек. «Переносы сроков находятся на статистической постоянной. У крупнейших застройщиков они составляют около шести-семи месяцев. Данная тенденция до сих пор сохраняется», — добавила она.

По ее мнению, непосредственно на рынок новостроек отмена моратория повлиять не должна. Сейчас застройщики массово перешли на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. «Данная схема устанавливает систему взаиморасчетов по окончании строительства. Возможные неустойки влияют на конечную прибыль застройщика и не влияют на финансирование на стадии строительства», — сказала Чегодаева.