Остались ли варианты для инвестирования на падающем рынке недвижимости?
Когда рынок недвижимости падает или растет, инвестору, в целом, все понятно – нужно, соответственно, покупать или избавляться от объектов. Такое же правило действует и на фондовом рынке, когда ценные бумаги покупают на дне и продают на пике их стоимости.
А что делать, если на рынке стагнация или еще хуже – разнонаправленный рост? Куда бежать с деньгами? «Шортить» (то есть покупать на краткий срок) на недвижимости, как с акциями, не получится чисто технически. Или все-таки что-то можно придумать? Давайте разбираться.
«Чтобы купить что-нибудь нужное, надо сначала продать что-нибудь ненужное»
Прежде всего, если вы по каким-то причинам все еще держите лоты в новостройке стандарт- или комфорт-класса, аккуратно избавляйтесь от них. Объемы продаж замедляются у всех застройщиков без исключения, даже если кто-то утверждает обратное. А эксперты признают, что на рынке недвижимости надулся пузырь, который может лопнуть в ближайшее время.
Скидывать все за бесценок не стоит. Нужно провести анализ рынка и держаться по его нижней границе. Девелоперы, как ни странно, будут поднимать цены и дальше. Это простая математика: повышением стоимости они будут компенсировать выпадающие доходы. Потому что их клиентов, использующих околонулевую или траншевую ипотеку, уже ничем не испугать.
Если вы держите в портфеле вторичную недвижимость, то вам можно только посочувствовать. Избавляться от нее сейчас уже поздно и бессмысленно. Дисконт при продаже вторички достигает 15-20% от заявленных цен. Это уже не стагнация, а настоящее падение. Продолжайте сдавать в аренду, если это возможно.
Единственное, что можно сделать, это попытаться перевести подходящее для этих целей жилье на первых этажах в коммерцию. Формат «магазина у дома» будет востребован всегда, а особенно в кризисные времена. Кроме того, как показывает практика, стоимость аренды в таких магазинах всегда выше, чем при долгосрочном найме.
Еще можно попробовать укрупниться. В период кризиса существенно уменьшается разница в стоимости между «двушками» и «трешками», «трешками» и «четырешками» и так далее. Особенно это заметно в отдаленных районах, где нет уплотнительной застройки или вообще мало что строится.
Это нужно, чтобы в более благополучные времена выгодно разделить большую квартиру на несколько небольших, которые будут ликвидней и в сумме больше стоить.
Что же делать с деньгами, если получится избавиться от квадратных метров?
Если ваша деятельность не связана напрямую с недвижимостью, маловероятно, что вы сможете выловить во время падения какие-то удачные по стоимости и другим характеристикам объекты. Такие лоты расходятся моментально. Либо в профессиональной среде, либо в узком семейном кругу.
Прежде всего, имеет смысл мониторить предложения по земельным участкам в организованных коттеджных поселках, где уже имеются коммуникации. В идеале – свет и газ. Какие бы невзгоды ни обрушивались на страну, организованный рынок ИЖС всегда неплохо себя чувствует и показывает хороший потенциал к росту.
Коммерческие участки и земля сельхозназначения, расположенные на первой линии основных дорог, тоже могут быть интересны, если будут продаваться значительно ниже рынка. Обычно их держат про запас, как не требующий затрат на содержание резерв на всякий случай. А кто-то просто не рассчитал свои силы и не смог реализовать коммерческий проект на подобном участке.
Еще нужно внимательно следить за анонсами крупных градостроительных проектов. Люди, которые на этапе котлована вложились в Москва-Сити, обеспечили свое безбедное существование до конца жизни. Сейчас можно посмотреть на административно-деловой центр «Коммунарка» и в целом на рынок жилой и нежилой недвижимости Новой Москвы, который местами еще недооценен и будет расти даже в кризис.
Все вышеперечисленные варианты сохраняют свою инвестиционную привлекательность в непростые времена прежде всего потому, что их не затронула своим влиянием льготная ипотека с государственной поддержкой. Благодаря чему ценообразование происходило естественным путем, без надувания пузырей. Поэтому подобные варианты и нужно рассматривать для своих инвестиций.
Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.