Нужно ли дальше стимулировать спрос на жилье? Мнение экспертов

Строительство жилья в последние годы ставит рекорды. В 2021 году было построено на 13% больше, чем в 2020-м, в 2022 г. объемы строительства подскочили еще на 11% (102,7 млн кв. м). В этом году, уверяют власти, будет построено не меньше.

Основным двигателем жилищного строительства называют льготную ипотеку, запущенную весной 2020 года для поддержки отрасли в пандемию и затем неоднократно продлевавшуюся. Очередной финиш льготной ипотеки должен состояться в июле 2024 года. Скорее всего, программу как минимум модифицируют. Выстоит ли строительная отрасль после исчезновения льготной ипотеки в нынешнем виде как главного стимула спроса на жилье и стоит ли ее просто продлить, рассказали эксперты.

Pro

Рифат Гарипов,
руководитель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое

Для строительной отрасли стимулирование спроса на новостройки - крайне важный фактор господдержки. Часто в адрес льготной ипотеки звучат упреки, что она полезна лишь застройщикам. Но строительство не зря считается локомотивом экономики - вокруг отрасли живут и работают множество сопутствующих, сопряженных инфраструктур, решаются серьезные проблемы - от транспортных до демографических.

Ситуация, когда условия ипотеки расширяются, а ставка становится ниже, выгодна и для рынка, и для покупателей. Важно понимать, какие инструменты обеспечат снижение ставки. Если разница в стоимости кредитного продукта компенсируется за счет средств государства, значит, нужно разрабатывать дополнительные инструменты, которые снизят нагрузку на бюджет.

Разумным можно назвать смешанный подход к льготным программам поддержки строительной отрасли. Это целевая поддержка некоторых групп покупателей (семей с детьми, IT-специалистов и других), а также льготные программы для новостроек с пониженными ставками. При этом процентные ставки по обычным ипотечным программам могут определяться денежно-кредитной политикой Банка России и уровнем кредитного риска, что позволяет отрасли поддерживать объемы строительства на нужном уровне, а покупателям - ответственно подходить к кредитам, не опасаясь падения благосостояния.

Contra

Надежда Косарева,
президент Фонда "Институт экономики города"

Субсидирование ипотеки на всем рынке жилищного строительства (а не целевых и относительно небольших групп заемщиков, нуждающихся в поддержке и стимулировании) - это очень рискованный инструмент с экономической точки зрения и мало оправданная мера с социальной точки зрения. В конечном счете такое субсидирование приводит к росту цен на жилье, поскольку быстро нарастить объем предложения жилья в соответствии с увеличившимся спросом невозможно. Рост цен, в свою очередь, снижает фундаментальную доступность жилья (растет соотношение цен на жилье и доходов населения), что уже не компенсируется низкой ставкой по ипотеке. Именно такие тенденции и наблюдаются в 2020-2023 годах.

Для бюджета риск связан с увеличением расходов на субсидирование в случае роста ключевой ставки, к которой привязан размер субсидий. Ситуация усложняется тем, что ипотечные кредиты долгосрочные (средний срок сегодня составляет порядка 25 лет), а заемщики в текущих условиях не спешат погашать кредиты досрочно (доля досрочного погашения от всей задолженности по ипотеке снизилась с 21% в 2020 г. до 7% в 2023 г.). В результате расходы бюджета увеличиваются не только в силу роста объема задолженности по льготным кредитам (это регулируется через определение лимитов таких кредитов), но и в связи с увеличением разницы между фиксированной льготной ставкой и ставкой, исходя из которой банк-кредитор получает возмещение из бюджета.