Новостройки и «вторичка»: что лучше купить в 2023-2024 годах?
В новой статье вместе с экспертами в сфере недвижимости публикуем прогнозы о наилучшей покупке жилья в ближайшее время.
Сегодня жильё в новостройках обходится покупателям на 30% дороже жилья на вторичном рынке.
«Это объясняется программой льготной ипотеки, рассчитанной на приобретение жилья в новостройках. Льготные ставки дают только на новостройки, при этом, есть побочный эффект: кредитная ставка спряталась в цене», – поясняет Анастасия Пинчурова, директор бизнес-юнита Building, EKF.
Исходя из политических и экономических реалий, невозможно точно предугадать ситуацию в ближайшее время. Но главный совет от экспертов – не затягивать с покупкой.
«Крайне сложно говорить о том, что будет с рынком после завершения массовых ипотечных программ летом 2024 года. Ставки по рыночной ипотеке уже сейчас вдвое выше процентов госпрограмм – 15%-16%. Очередное повышение ключевой ставки ЦБ может добавить к ним еще 1%-2%. По сути, этот уровень стоимости жилищного кредита стал заградительным для многих. Нет стопроцентной уверенности, что в 2024 году ситуация в экономике кардинально изменится в лучшую сторону так, чтобы кредитные проценты на «вторичку» вновь упали. Поэтому всем, кто накопил 20%-30% на первый взнос по льготной ипотеке не стоит откладывать приобретение «первички», – объясняет Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Изначально задайтесь вопросами:
1) Вы берете квартиру для своего проживания или для дальнейшей перепродажи (инвестиций)?
2) Какие финансовые средства находятся в вашем распоряжении – деньги, маткапитал, сертификаты и тд?
3) Придется ли вам брать ипотечный кредит – его размер и процентная ставка банка? Имеете ли вы право на льготное ипотечное кредитование?
«Если в перспективе вы планируете перепродать свою недвижимость, то подыскивайте ликвидный вариант – обжитой район, хорошая инфраструктура, транспортная доступность, новый дом, эргономичная планировка жилья, паркинг и тд. Такие квартиры стоят дороже, но за них можно и поторговаться», – уверена Мария Румянцева, руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость.
На какие еще факторы обратить внимание?
Объясняет Вадим Юлдашев, серийный предприниматель, бизнесмен, основатель строительной компании «ЮКО»:
– Состояние. Готовое жилье на вторичном рынке обычно уже готово к заселению, с оборудованной инфраструктурой и установленными коммуникациями. С другой стороны, новостройки требуют времени на строительство и отделку.
– Цена. В некоторых случаях цена квадратного метра в новостройке может быть выше, чем на вторичном рынке, как мы уже подмечали выше. Однако, это может варьироваться в зависимости от географического расположения и состояния рынка.
– Возможности финансирования. Новостройки часто предлагают льготные ипотечные программы и планы рассрочки, что делает их доступнее для покупателей с ограниченными финансовыми возможностями. В то же время, покупка вторичного жилья требует наличия значительной суммы для оплаты.
– Инвестиционный потенциал: Возможность получить доход от сдачи в аренду может быть выше у новостроек благодаря современным планировкам, улучшенной инфраструктуре и повышенному спросу на рынке арендного жилья.
– Качество строительства. Новостройки, как правило, соответствуют современным стандартам и используют новые технологии, что обеспечивает лучшую энергоэффективность и комфорт для жильцов.
Какие важные отличия «вторички» от «первички» наблюдаются на рынке?
«Главное, что должен знать потребитель: новостройки дороже готовой недвижимости приблизительно на четверть, но льготная ипотека на «первичку» вдвое дешевле. Поэтому покупатели ипотечных квартир должны внимательно считать, какое решение будет для них оптимальнее. Допустим, часть расходов на новую готовую квартиру вы планируете закрыть деньгами от продажи старой недвижимости. В этом случае, возможно, за счёт меньшей цены «вторички» вам удастся уложиться в ипотечный платёж по ставке 15-16%. Тем более, что альтернативное решение – потребительский кредит будет дороже на 4-5%», – уверен Ярослав Баджурак.
Брать ипотеку в надежде рефинансировать её в дальнейшем – в целом тоже «рабочая» идея, как объясняет специалист. Но многих остановит неизвестность будущего. Ведь с нами по-прежнему санкции, геополитические риски и высокая ключевая ставка ЦБ в горизонте 2024 года.
Другое отличие – нет льготной ипотеки на «вторичку».
«Несмотря на то, что о необходимости этой меры поддержки вторичного рынка говорил весной глава страны, из-за непростой ситуации в экономике страны госпрограмма так и не была расширена. А обсуждение её масштабирования сейчас сошло на нет. Вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. Вот почему на рынке активизировался переток покупателей квартир со «вторички» на «первичку», – подмечает специалист.
По итогам сентября доля льготных ипотек (семейной и госпрограммы) на новостройки увеличилась в объеме выданных кредитов до 60% – свидетельствуют данные ЦБ.
Выдачи рыночной ипотеки на «вторичку» из-за роста ставок за сентябрь упали на 9%.
«В этой ситуации сегмент «вторички» снова становится рынком покупателя. Полагаем, что продавцы будут готовы давать скидки к цене от 15% до 20%. С учётом разницы в цене новостроек еще минус 40%, выгода покупателей готовых квартир может достигать до половины цены новостройки», – уточняет Ярослав Баджурак.