Недвижимость ЗПИФ — в фокусе инвесторов

Один из любопытных итогов 2023 года — рекордный объем инвестиций в российскую недвижимость, приобретенную в составе активов закрытых паевых инвестиционных фондов. По оценкам компании IBC Real Estate*, за 11 месяцев текущего года этот показатель достиг рекордных 33 млрд рублей. «Инвесторами были закрыты 12 сделок, а совокупная площадь объектов недвижимости составила более 450 тысяч квадратных метров, что также является рекордным значением с 2000 года», — отмечают эксперты компании.

По данным Банка России, на конец нынешнего сентября в стране были сформированы 219 ЗПИФов недвижимости для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов, общая стоимость чистых активов которых составляет 447 млрд рублей. За девять месяцев 2023 года появились пять новых фондов и еще четыре — в стадии формирования (для сравнения: в 2022 году были сформированы только три фонда). «Помимо вышеупомянутых имущественных комплексов ЗПИФ, значительная часть недвижимых активов включена в состав предназначенных только для квалифицированных инвесторов комбинированных фондов — их 1721, а совокупная стоимость частных активов превышает 8256 млрд рублей», — рассказывают в IBC Real Estate.

По статистике Банка России, по итогам третьего квартала 2023 года доля недвижимого имущества и прав на него составила 14% от общего объема активов в ПИФах (1,63 трлн рублей в денежном выражении). И хотя доля сделок купли-продажи объектов в составе ЗПИФ в общем объеме инвестиционных транзакций не превышает 10%, за последние пять лет все большее число инвесторов передают свои активы под управление в закрытые паевые инвестиционные фонды.

«В настоящее время в ЗПИФ недвижимости внесено около 4 млн квадратных метров, из которых более половины (2,2 млн квадратов) приходится на складской сегмент. В тройку лидеров также вошли торговый (0,9 млн) и офисный (0,5 млн) сегменты», — делятся подсчетами в IBC Real Estate. Причины, по которым уверенные лидирующие позиции занимают склады, эксперты называют очевидными: сегмент привлекателен для управляющих компаний ввиду наименьших операционных расходов, стабильного денежного потока и относительно больших площадей, что отражается на структуре новых приобретений.

«В условиях турбулентности экономики ЗПИФ недвижимости становятся все более популярным инструментом. Для розничных инвесторов это возможность приобретения долей в крупных объектах с качественным институциональным потоком при низком пороге входа. Для собственников недвижимости — реализация актива через последующую продажу паев», — поясняет член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

В целом же, согласно подсчетам аналитиков компании, совокупный годовой объем инвестиционных вложений в недвижимость России на середину декабря 2023 года уже составил 793 млрд рублей, что на 59% превышает итоговый показатель 2022 года, которому совсем недолго оставаться рекордным. На финальной стадии переговоров находятся еще ряд сделок, в том числе с иностранными продавцами, и в случае их закрытия годовое суммарное значение транзакций может достичь отметки 850 млрд рублей.

О беспрецедентном годовом объеме инвестиций в коммерческую недвижимость говорят и в компании CORE.XP*, хотя отмечают, что рекорд состоялся благодаря как уходу иностранных игроков, так и росту продаж со стороны российских собственников. В январе-ноябре 2023 года общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 684 млрд рублей, превысив на 51% результат 2022 года, всего же в 2023 году показатель может составить 750-850 млрд рублей, гласят подсчеты экспертов компании.

«Большой вклад в данный результат внесли не только продажи объектов иностранными собственниками (43% от общего объема продаж за январь-ноябрь 2023 года, или 228 млрд рублей), но и российские продажи (57%, или 302 млрд рублей). В структуре инвестиций за этот период лидером стал сегмент торговой недвижимости, доля которого выросла до 36% (по сравнению с 9% в 2022 году) за счет крупных сделок с иностранными и российскими продавцами (в частности, это сделки по продаже 14 торговых центров «Мега», ТЦ «Колумбус», портфель ТЦ «Парк Хаус», ТЦ «Метрополис»). Доля инвестиций в жилой девелопмент снизилась до 22% (по сравнению с 43% в 2022 году). Важно заметить, что продажа больших портфелей торговой недвижимости с активами в разных городах способствовала увеличению доли регионов в общем объеме инвестиций до 25% (по сравнению с 10% в 2022 году). Доля Москвы снизилась на 18 процентных пунктов, до 57%, а Санкт-Петербурга выросла на 3 процентных пункта, до 18%», — рассказывает старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.

По ее словам, в связи с завершением процесса ухода зарубежных игроков с российского рынка в 2024 году общий объем вложений в недвижимость России может снизиться относительно 2023 года и составить около 400-500 млрд рублей, при этом сохранится высокая ликвидность (на уровне выше 2021 года). «В 2024 году мы ожидаем стабилизации темпов роста вложений в недвижимость, что преимущественно будет связано с высоким уровнем ключевой ставки в первой половине года, сокращением предложения, так как большинство иностранных компаний уже вышли из локальных активов, а также усилением контрсанкционных мер. Таким образом, объем инвестиций в 2024 году может составить 400-450 млрд рублей, что также будет сопоставимо с высокими уровнями 2021-2022 годов», — согласны в IBC Real Estate.