Не милости просим. Девелопер Олег Колченко — как заработать на сдаче жилья в аренду
В связи с резким повышением ключевой ставки коммерческие банки увеличили ставки по кредитам на вторичном рынке до буквально заградительного уровня. В этих условиях инвесторам, которые захотят получить прибыль от сдачи жилья внаем, важно сформировать стратегию.
Если в середине лета ипотечный кредит на вторичном рынке можно было получить под 11% годовых, что уже было немало, то сейчас в среднем банки выдают его под 14,5%, и это, к сожалению, не предел. После нового повышения в пятницу, 27 октября, ожидается дальнейший рост ипотечных ставок.
На практике это означает следующее: чтобы купить в ипотеку самую обычную однушку на юго-востоке Москвы в старом доме примерно за 10–11 млн рублей, покупателю придется отдавать банку около 100 тыс. рублей в месяц. А арендовать ее можно примерно за 40 тыс. рублей.
В таких условиях неизбежно большая часть потенциальных клиентов вторичного рынка откажется от покупки жилья у частных собственников и уйдет к застройщикам. Готовые дома у девелоперов есть, но их относительно немного (менее 10% предложения), тогда как все остальные варианты — только в строящихся. Это не устроит часть потенциальных покупателей, кому жилье нужно здесь и сейчас. Оптимальным временным решением для таких клиентов станет аренда.
Спрос на съемное жилье в России уже резко вырос, как и ставки. По данным ДОМ.РФ, среднее число просмотров одного объявления об аренде в III квартале 2023 года увеличилось на 47% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. В Москве, по оценкам риелторов, спрос на аренду в наиболее экономичных сегментах рынка повысился на 70%, а количество дешевых квартир примерно в пять раз ниже, чем число желающих их снять.
Предложение съемных квартир при этом не растет, а снижается. В целом по стране число актуальных объявлений об аренде сократилось за один квартал с 71 тыс. до 41 тыс. (то есть на 42%). Еще заметнее этот процесс в Москве, где число активных объявлений об аренде сократилось на 52% (с 20,8 тыс. до 9,9 тыс.). Средний срок экспозиции арендной квартиры уменьшился с июля по сентябрь с 33 до 23 дней.
Закономерно аренда начала дорожать. Если во II квартале 2023 года за квартиру в среднем в Москве просили 66,5 тыс. рублей в месяц, то в III квартале уже 89,4 тыс. рублей. То есть за три месяца ставки аренды взлетели на 35%.
Всё это значит, что привлекательность покупки квартир, а особенно апартаментов, которые дешевле, для сдачи в аренду вновь увеличилась.
По предварительным оценкам, доходность сдачи в аренду квартиры выросла за три месяца в среднем с 6,4% годовых до 7,2%. Что касается апартаментов, то, по нашим оценкам, выгода инвестора увеличилась с 7–7,5 до 8–8,5%.
Вероятно, это только начало. Центробанк непрозрачно намекает, что жесткая кредитная политика будет соблюдаться еще долго. И ипотечные ставки на вторичном рынке в ближайшее время не снизятся.
Одновременно аренда становится более привлекательной в условиях, когда часть клиентов ориентируется на большую финансовую мобильность. При этом риелторы отмечают, что поскольку аренда перестает восприниматься как временная и краткосрочная стратегия, арендаторы хотят жить в достойных условиях. По этой причине наиболее привлекательны в глазах современного арендатора квартиры в новых домах с актуальным ремонтом, инфраструктурой и удачным расположением.
С этой точки зрения вкладываться лучше в новостройки комфорт- и бизнес-класса в Москве. Выбор здесь широкий: можно приобрести жилье в комплексе комфорт-класса на самом севере Москвы рядом с перспективной станцией метро «Физтех» за 266 тыс. рублей за 1 кв. м; есть варианты бизнес-класса недалеко от ТТК на северо-западе и западе примерно по 320–390 тыс. рублей; наконец, для аренды в высоком бюджете хорошо подойдет готовый комплекс на Садовом кольце примерно за 820 тыс. рублей за 1 кв. м.
Для вложений прежде всего подойдут одно- и двухкомнатные квартиры и апартаменты, а также студии с функциональными планировками. Помещения с несколькими спальнями также могут рассматриваться под инвестиции — всё зависит от стратегии инвестора и класса проекта. В условиях дефицита и высоких ставок заметно растет спрос на совместную аренду квартир.
По наблюдениям риелторов, в целом заявки на такую опцию выросли за год на треть. В комфорт-классе «в складчину» снимают квартиры студенты и молодые специалисты из других регионов. Порядка 10% таких арендаторов — сами москвичи, которые одновременно сдают собственное жилье в аренду. Собственнику такая сделка выгодна: с трех съемщиков трехкомнатной квартиры или апартамента он выручит больше средств, чем с одного.
Высокие ставки и активный спрос на столичное арендное жилье, по моим прогнозам, будут сохраняться долго. Средняя доходность аренды будет расти и приближаться к среднему размеру ипотечных ставок с учетом субсидированных, то есть примерно до 10–13% годовых, а в краткосрочной аренде — до 14–16%.