На пути к выгоде: как снизить ставку по действующей ипотеке – четыре основных способа

Ипотека – это серьезная финансовая нагрузка на семью или отдельно взятого человека, которую в ряде случаев можно уменьшить. О самых эффективных способах снижения процентной ставки рассказывает Новострой-М.

Времена меняются – условия по ипотеке тоже

Ипотечный кредит – это не просто самый популярный, а порой единственный способ для россиян купить квартиру. Ведь цены на жилье постоянно растут, при этом потребность в собственном доме никуда не исчезает: дети подрастают и хотят жить отдельно, у семейных пар при появлении малыша возникает необходимость в расширении жилплощади и т. п. Бесконечно откладывать вопрос покупки квартиры в долгий ящик не получается. Вот и приходится направлять все имеющиеся средства на первый взнос, заключать договор и оформлять ипотеку.

Однако бывают ситуации, когда ипотека берется на одних условиях, а через некоторое время они кажутся по-настоящему кабальными. Например, если появились новые специализированные программы или банки стали принимать во внимание некие объективные факторы и делать на их основании скидку. Тогда имеет смысл изучить новые предложения и понизить процентную ставку по уже взятой ипотеке.

Как снизить ставку, если еще не взял кредит

Обезопасить себя от переплат можно даже на начальном этапе оформления жилищного кредита. Для этого нужно придерживаться нескольких простых рекомендаций:

- в первую очередь, в качестве кредитора стоит рассматривать банк, в котором открыт зарплатный счет. Как правило, финансовые организации благосклонно относятся к собственным клиентам и предлагают им более выгодные условия, чем сторонним визитерам;

- первоначальный платеж должен быть внушительным. Чем он солиднее, тем меньше окажется тело кредита, а значит и ежемесячный платеж – и тем выше вероятность, что заемщику будет предложена более низкая процентная ставка (потому что риски невыплаты кредита в этом случае снижаются);

- заемщику важно иметь хорошую, «чистую» кредитную историю, причем, желательно в том банке, где планируется брать ипотеку. С этой целью можно даже специально заранее оформить кредитную карту или небольшой заем, выплатить его вовремя и заработать тем самым «плюсик к карме» в глазах компании-кредитора. При этом не забудьте закрыть кредитку и иные долги до подачи заявки на ипотеку;

- в качестве поручителя следует выбирать надежного и максимально платежеспособного человека с хорошей репутацией;

- снизить процент по ипотеке можно в том случае, если в качестве залога предложить дополнительно иной объект недвижимости или автомобиль;

- если заявитель собирается покупать квартиру в новостройке, то ему имеет смысл принять участие в программе «Ипотека с господдержкой». С момента ее запуска условия по ней изменились, но все равно они остаются одними из самых выгодных на рынке.

Программа продлена до 1 июля 2024 года, льготный кредит выдают на срок до 30 лет под 8% годовых при первоначальном взносе не менее 20% от стоимости жилья. Максимальная сумма кредитования – 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области, и 6 млн руб. для всех остальных регионов РФ.

- также заявитель может воспользоваться любой другой программой с господдержкой, которая соответствует его специфике (речь идет о военной, сельской и других видах ипотеки).

Как снизить ставку, если ипотека уже есть

В случае, если ипотека была оформлена до того, как появились предложения на более выгодных условиях, заемщик все равно может добиться уменьшения процентной ставки. Это возможно в нескольких случаях.

Участие в программе «Семейная ипотека»

Ипотеку обычно берут на длительный срок – в среднем на 18-20 лет. За это время многое может измениться, в том числе родиться ребенок или даже двое-трое. В этом случае государство дает родителям возможность купить квартиру по сниженной ставке до 6% годовых на весь срок кредитования или перевести действующий кредит «на рельсы» семейной ипотеки.

Какие условия необходимы, чтобы понизить процентную ставку и принять участие в программе:

- первый ребенок в семье появился/появится в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2023 года;

- продавцом недвижимости является юридическое лицо (застройщик);

- квартира приобретена по договору долевого участия (ДДУ), договору уступки прав требования или договору купли-продажи;

- сумма оставшейся выплаты по кредиту не превышает 85% от стоимости жилья и «вписывается» в установленные государством лимиты (12 млн руб. для Москвы, Московской области, Петербурга, Ленинградской области, и 6 млн руб. для остальных регионов РФ);

- кредит должен быть первично взятым.

Аналогичным образом заемщик может принять участие в любой другой программе государственного субсидирования, если он подпадает под ее условия.

Рефинансирование действующей ипотеки

Это один из наиболее распространенных способов снижения ипотечной нагрузки. В этом случае на погашение старого кредита берется новый, но на более выгодных условиях и под меньший процент.

Рефинансировать ипотеку можно как в своем, так и в другом банке. В первом случае будет чуть легче, потому что не придется заново собирать документы, проводить оценку объекта недвижимости и делать иные обязательные процедуры. Во втором случае схема действий стандартная: заемщик должен написать заявление, предоставить пакет документов в банк, получить кредит по сниженной ставке и погасить действующую ипотеку. После этого его задолженность перейдет уже в другой банк.

Кстати: эксперты советуют рефинансировать кредит, если разница процентной ставки будет не менее 1%. Кроме того, воспользоваться этим вариантом имеет смысл в первые годы ипотеки, когда основные средства ежемесячного взноса идут на уплату процентов, а основная сумма долга при этом почти не уменьшается.

Реструктуризация ипотеки

Реструктуризация представляет собой пересмотр условий текущего жилищного кредита с тем, чтобы снизить процент по ипотеке. То есть, банк не выдает новый кредит под закрытие старого, а меняет его параметры.

Как правило, к такому способу прибегают заемщики, которые испытывают финансовые затруднения из-за форс-мажора или сложных жизненных обстоятельств и не могут далее выполнять свои обязательства в полной мере. Например, они потеряли работу или тяжело заболели.

В такой ситуации банки в основном идут своим клиентам навстречу (если те подтвердили наличие проблем документально), потому что им невыгодно иметь потенциальную задолженность. Ведь в случае реструктуризации люди не отказываются от оплаты кредита совсем – напротив, они намерены платить дальше, только на более «легких» для них условиях.

Впрочем, банки могут не захотеть упускать свою выгоду и могут предложить свой вариант реструктуризации в виде:

- постановки ипотеки на паузу (клиенту могут предложить «ипотечные» каникулы», по истечении которых они должны будут вернуться к оплате кредита и возместить невыплаченные во время паузы суммы);

- погашения в течение нескольких месяцев только процентов по ипотеке, без уплаты основного долга – также с последующим возмещением банку недостающей суммы, когда финансовое положение заемщика улучшится;

- увеличения срока действия кредита (таким образом ежемесячный платеж будет снижен).

При любом варианте реструктуризации заемщик должен будет подписать дополнительное соглашение к договору и получить в банке обновленный график платежей.

Уменьшение ставки в соответствии с договором: добровольно или через суд

В некоторых случаях условия уменьшения процентной ставки по ипотечному кредиту изначально содержатся в исходном договоре. Например, она может быть уменьшена после страхования жизни и здоровья заемщика, регистрации права собственности, выплаты части долга или при понижении ключевой ставки ЦБ РФ (применяется при кредитовании с плавающей ставкой, правда, такой вариант сегодня на рынке почти не встречается, так как он «срабатывает» и в случае повышения ставки, а на это заемщики идти отказываются).

Ставка снижается автоматически после выполнения поставленных условий. Но если этого не произошло, то следует обратиться в банк с письменной претензией и требованием снизить ставку в соответствии с договором. Если письменная претензия не помогает, заемщик имеет право обратиться в суд.

Заемщик должен иметь в виду, что, пока идет судебное разбирательство, он обязан оплачивать текущий кредит в полной мере. Если он выиграет дело, то переплата будет учтена в счет процентов и основного долга. Если он проиграет, то ему предстоит оплатить судебные издержки.