Микродоли под запретом: как новый закон повлияет на рынок жилья

С 1 сентября 2022 года российские квартиры и дома будет запрещено дробить на доли менее 6 кв. м. Как это отразится на рынке долей и комнат? Кто пострадает: инвесторы или те, кто покупал доли для регистрации?
Разобраться в этом Циан.Журналу помог Игорь Аболемов, генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру».

Что изменится с 1 сентября

С 1 сентября 2022 года вступают в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, новые правила раздела долей в праве собственности на жилое помещение. Под запрет попадают любые действия с недвижимостью, в результате которых возникают доли менее 6 кв. м общей площади жилого помещения. Если сделка нарушает это правило, она будет признаваться ничтожной.

Единственное исключение — возникновение таких долей в результате наследования или приватизации жилья, при выделении долей после использования маткапитала.

ОФИЦИАЛЬНО

Соответствующий закон был принят 14 июля 2022 года. Поправки вносятся в статью 30 Жилищного кодекса:

«Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника».

«Раньше можно было, имея в собственности квартиру или долю, отчуждать любую ее часть. На практике были и 1/100, и 1/1000, и их отчуждали успешно, — объясняет Игорь Аболемов. — По новым правилам жилье запрещено дробить на микродоли, то есть на части менее 6 кв. м общей площади.

При этом новый закон обратной силы иметь не будет, уточняет эксперт. То есть уже существующие микродоли по-прежнему можно будет продавать, наследовать и покупать.

Кто пострадает от новых правил?

Хорошая новость: инвесторов новые правила не коснутся, поскольку они и раньше не приобретали доли менее 1/4 квартиры, говорит Игорь Аболемов. Четверть квартиры — это, как правило, больше 6 кв. м.

Пострадают те покупатели, которые приобретали микродоли для оформления регистрации в мегаполисе. Такой способ стать законным жителем популярен в Петербурге и Москве. Люди из других регионов приезжают в мегаполис, снимают квартиру и покупают микродолю.

После регистрации в ней дети законно идут в ближайшие к дому школы, детские сады, а родители вправе оформить ипотеку, получить субсидию на улучшение жилищных условий как жители города или пользуются другими возможностями, которые дает регион.

Но изменения не будут молниеносными. Право пользования долями устанавливается другим Федеральным законом — № 376-ФЗ от 27 декабря 2014 года. С 1 сентября размер доли, который предполагает возможность фактически проживать в квартире и, соответственно, зарегистрироваться по месту жительства или пребывания, не изменится. Он устанавливается органами местного самоуправления. Например, в Петербурге сегодня разрешено зарегистрироваться на доле не менее 3 кв. м, а в Москве — на доле не менее 2 кв. м.

Доли подорожают?

Пока на рынке останутся маленькие доли, которые появились до 1 сентября 2022 года, цена меняться не будет, комментирует Игорь Аболемов. Но со временем старых долей по 3, 4, 5 кв. м будет всё меньше и меньше.

Новые будут возникать от 6 кв. м — стоимость долей для прописки увеличится в два раза. И если сейчас такую долю можно купить за 300 тыс. рублей, то со временем 6-метровые доли будут стоить 500–600 тыс. рублей.

Эксперты агентства недвижимости «Доли.ру» советуют тем, кто собирался купить микродолю, но откладывал этот вопрос, поторопиться с решением. В микродолю могут не заселить.

Доли покупают и для проживания. Но проблема микродолей состоит в том, что суд вправе отказать во вселении в такое жилье. Одно дело — квартира, в которой определен порядок пользования помещением, с выделением пусть маленькой, но отдельной комнаты, другое — доли менее 2 кв. м.

«Обычно суды выносят решение о том, чтобы не чинить препятствия собственнику жилого помещения по его иску, — уточняет Игорь Аболемов. — Но если доля меньше 2 кв. м или если квартира однокомнатная и в ней зарегистрирована и проживает большая семья, суд может отказать».

Если доля больше 2 кв. м, суды, как правило, обязывают других участников общедолевой собственности не чинить препятствия в пользовании жилым помещением. На минимальную долю (согласно новым правилам, 6 кв. м) въехать будет можно, но если сособственники не пускают — суд будет на стороне заявителя.

Определить порядок пользования помещением при такой минимальной доле нереально — это будет не комната: ее нельзя запереть, оставить там ценные вещи.

Что покупать для проживания

Игорь Аболемов не советует самостоятельно покупать доли без определения порядка пользования: в этом случае абсолютно все помещения в квартире являются местами общего пользования, что очень неудобно в быту.

«Для личного проживания и заселения выгоднее купить перспективную комнату в коммунальной квартире либо долю квартиры, которая по факту является студией. Обязательное условие — перепланировка должна быть узаконена, а порядок пользования не только определен соглашением, но и должен переходить ко всем новым собственникам квартиры в соответствии с законом».

Такие студии популярны в Петербурге и Москве, фактически это переделанные многокомнатные квартиры, где в каждой комнате есть санузел и кухня. Но согласовать и узаконить такую перепланировку очень непросто: проверяйте документы перед покупкой или привлеките профессионалов. В противном случае собственники рискуют: их могут обязать вернуть планировку в первоначальное состояние или реализовать всю квартиру с торгов.

Что купить в качестве инвестиции

Покупка доли и превращение ее в отдельное жилье — дело прибыльное, поскольку доли значительно дешевле комнат и уж тем более дешевле студий. Но подводных камней на этом пути много: если согласия с сособственниками нет, процесс способен затянуться на годы.

Поэтому инвестировать Игорь Аболемов советует только в доли с определенным порядком пользования: в этом случае комнату можно сдать в аренду или в перспективе выкупить всю квартиру.

Спрос на аренду комнат в Петербурге неуклонно растет. В июне 2022 года он оказался на 29,2% выше, чем в июне 2021-го, и более чем в три раза выше, чем в июне пандемийного 2020 года.

С начала этого года цены на комнаты в Петербурге выросли почти на 11%, а за год — на треть. Средняя стоимость комнаты в городе в июле 2022-го достигла 3,14 млн рублей. Самая бюджетная комната в Северной столице стоит 1,15 млн рублей, самая дорогая — 13 млн рублей.
По данным Центра недвижимости.

При выборе такого капризного актива, как комната или доля, эксперты советуют обращаться к профессионалам. Они следят за изменениями на рынке и в законодательстве, имеют большой опыт работы с такими объектами и помогут подобрать именно то, что нужно клиенту.