Метра поддержка. Девелопер Владимир Щекин — о том, как будет развиваться рынок недвижимости после продления льготной ипотеки
На прошлой неделе на рынке жилья появились две позитивные новости: власти существенно расширили семейную ипотеку и продлили программу господдержки кредитования покупки квартир в новостройках.
Ипотека остается главным стимулом для активности покупателей жилья. В конце 2022 года на долю заемщиков приходился 81% сделок на рынке новостроек Москвы — это беспрецедентно высокий показатель. Клиенты с собственными бюджетами для покупки теперь встречаются крайне редко. Фоновая ситуация не способствует росту спроса на рынке жилья. Понимая это, власти продлили льготную ипотеку (правда, повысив максимальную ставку с 7 до 8%), а также существенно расширили семейную. Но сам механизм субсидирования ипотеки, по мнению властей, должен быть свернут.
Скорее всего, в ближайшие годы сделать этого не удастся. Напомню, что руководство страны уже не в первый раз декларирует намерение отказаться от субсидирования. Первые льготные программы появились еще в 2016 году. Все причины и предпосылки их продления, по сути, сохраняются и сейчас.
Более того, 2022 год, очевидно, усилил тенденции, которые не позволяют отказаться от поддержки покупателей жилья. Основная причина — уровень и динамика доходов населения. Они сокращаются с 2014 года. Согласно исследованию Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), в 2023 году реальные располагаемые доходы россиян продолжат уменьшаться. Их рост возобновится только в 2024 году. На полное восстановление доходов уйдет много лет. По прогнозу этого же центра, ВВП в 2024 году будет расти с темпом около 1–2%, а в 2025-м — 1,5–3%.
На практике это значит, что ни один из альтернативных ипотеке механизмов покупки жилья не будет работать в полной мере. Жилищно-накопительные и строительные кооперативы предполагают наличие у потенциальных пайщиков крупной стартовой суммы для участия в ЖСК или ЖНК, как правило, около 50% стоимости квартиры. В нынешних условиях и в ближайшие годы россияне едва ли будут способны накапливать такие средства. Именно поэтому субсидирование ипотеки нужно не только не сворачивать, а распространять хотя бы частично на вторичный сектор, чтобы люди могли быстрее продавать старые квартиры для приобретения (в том числе без ипотеки) новых.
Лизинг жилья — долгосрочная аренда с правом выкупа — еще одна возможная альтернативная схема покупки. Однако она также требует от покупателя большого первоначального взноса (от 10 до 40% стоимости) и довольно большие ежемесячные выплаты, ведь лизинг обычно не превышает десяти лет. Низкие доходы и умеренные темпы их восстановления не позволят распространиться этому механизму широко.
Необходимость в субсидировании может отпасть сама собой, если ключевая ставка ЦБ опустится до уровня ниже льготной. Но и это произойдет не скоро: по прогнозу ЦМАКП, еще в 2025 году инфляция останется выше целевого уровня (около 4–5%). К тому же и сейчас мы видим, что ставки по ипотеке растут, несмотря на сохранения ключевой на прежнем уровне.
Есть и другие факторы, которые только усилят потребность в ипотеке в ближайшие годы. Заканчивается «срок годности» у панельных пятиэтажек по всей стране. Это десятки миллионов квадратных метров жилья, в котором живут не самые обеспеченные россияне. И им может понадобиться доступная ипотека, чтобы переехать в новые квартиры.
Иными словами, субсидирование ипотеки, скорее всего, в том или ином виде придется продолжать в течение ближайших пяти-семи лет, что, кстати, совсем не противоречит принятой программе развития жилищного строительства. Необходима смена восприятия субсидии на ипотеку — это не вертолетные деньги. Это мощный стимул развития банковского сектора, ведь именно в последние годы впервые в истории доля ипотеки в ВВП России достигла 10%, хотя это по-прежнему намного ниже, чем в развитых странах. Именно в период действия программ субсидирования мы достигли самого большого объема ввода жилья в истории — более 90 млн кв. м в год.
Поэтому субсидирование нужно сохранять не только как социальный, но и прежде всего как экономический механизм стимулирования строительства, потребления и производства. Более того, этот инструмент можно настроить тоньше — с вариациями по размеру ставок, периоду их применения, адресатам программ и т.д. Всё это купирует возможные риски для финансовой системы.