Лизинг жилья и токeны: что кроме ипотеки поддержит спрос в 2023-м

Какие механизмы наряду с льготной ипотекой помогут поддержать спрос на жилье и повысить ее доступность — спросили у экспертов

Президент страны пообещал продлить льготную ипотеку на новостройки до 1 июля 2024 года с повышением ставки с 7% до 8% годовых. Кроме того, планируется расширить доступ к семейной ипотеке. Воспользоваться программой смогут семьи, в которых есть два ребенка в возрасте до 18 лет. Сейчас такой кредит могут получать только семьи, где дети родились начиная с 2018 года.

Спросили у экспертов и застройщиков, какие меры, помимо льготных программ, могут поддержать рынок жилья в 2023 году.

Льготная ипотека на вторичку

В качестве возможного варианта эксперты назвали запуск льготной ипотеки на вторичное жилье. Сейчас этот сегмент оказался в более сложном положении, чем рынок новостроек, — здесь нет льготных программ, отметила аналитик ГК «Финам» Наталья Пырьева. «В случае появления льготной ставки для вторичного рынка часть объявлений с «аренды» переместится обратно в «продажу» (ранее собственники приостановили процесс продажи жилья из-за неопределенности, а также отсутствия платежеспособного спроса и снижения цен), будут совершаться сделки, а эти средства станут перетекать в новостройки», — пояснила эксперт.

Такую идею поддержали и сами застройщики. Власти могли бы запустить программу субсидирования ипотеки на вторичное жилье, сказал совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин. «Это поможет увеличить число сделок на рынке старых квартир, чьи владельцы таким образом выручат деньги на покупку квартир в новостройках», — добавил он.

Дифференцированная ипотека

Еще один вариант — это ипотечные программы от застройщиков, в том числе по дифференцированной ипотечной ставке. Это когда в первые несколько лет, пока дом строится, ставка невысокая, например на уровне 3–5%, а потом постепенно возрастает до рыночного уровня. «В случае непродления льготной ипотеки это позволит избежать резкого роста ежемесячных платежей и, как следствие, неконтролируемого падения спроса», — отметил гендиректор девелоперской компании Dominanta Денис Бородако.

Помимо дифференцированной ипотечной ставки, еще одной мерой поддержки отрасли может стать уменьшение сроков согласования разрешительной документации, продолжил эксперт. Это окажет прямое влияние не только непосредственно на сроки реализации проекта, но и косвенно позволит снизить себестоимость строительства проекта. «Со своей стороны мы планируем развивать финансовые инструменты совместно с банками-партнерами, чтобы иметь возможность предложить клиентам широкий пул опций по способам и срокам оплаты», — сказал Денис Бородако.

Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим:

— В 2023 году мы будем искать способы сделать ипотеку доступнее за счет снижения размера ежемесячного платежа и в целом сокращения расходов на жилье, особенно тем, кто покупает квартиру на стадии строительства и живет в арендуемой. Мы уже запустили с банком «Санкт-Петербург» программу, при которой клиент выплачивает только первый взнос в 15%, а затем до ввода дома в эксплуатацию обслуживает кредит по ставке 0,01%, только после ввода процент увеличивается до уровня от 4,35% до 6,35% в зависимости от типа ипотечной программы. Схожим образом может работать, например, траншевая ипотека, при которой до ввода в эксплуатацию банк выдает заемщику лишь малую часть кредита.

Длительные рассрочки

Однако арсенал маркетинговых средств не ограничивается только ипотекой. Все больше застройщиков предлагают клиентам длительные рассрочки, часто беспроцентные, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Такие программы могут быть актуальны в 2023 году.

Уже сейчас многие компании предоставляют гибкие условия внесения платежей, они могут быть ежемесячными и ежеквартальными, продолжила Надежда Коркка. К тому же возможен вариант, когда оплачивается первоначальный взнос, а всю остальную сумму клиент единовременно переводит девелоперу в заранее обозначенный срок (например, после ввода дома в эксплуатацию). Такие предложения называются «отстроченными платежами».

Чаще всего в рассрочку можно приобрести строящееся жилье. Но иногда поэтапное внесение платежей предусмотрено после ввода новостройки. После заключения договора купли-продажи готовой квартиры в рассрочку на нее накладывается залог.

Лизинг жилья

Получить развитие в 2023 году может лизинг жилья, считают эксперты. Это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп. В нынешнем году власти заявили о планах популяризовать этот механизм, что теоретически позволит значительному числу россиян улучшить жилищные условия, а также поддержать строительную отрасль, отметила аналитик ГК «Финам».

Сейчас лизинг жилья не пользуется высоким спросом как со стороны населения, так и со стороны застройщиков. «С одной стороны, оформление лизингового договора на жилье обойдется клиенту дороже, чем оформление ипотеки. С другой, застройщик вынужден ждать порядка десяти лет для извлечения прибыли с продажи квартиры, а учитывая инфляцию и изменчивость экономических условий в стране, такая перспектива не слишком заманчива», — пояснила Наталья Пырьева.

Чтобы лизинг квартиры стал массовым инструментом, понадобится длительное время, добавил Владимир Щекин. «Банкам и застройщикам необходимо будет освоить эту технологию, а гражданам — усвоить ее суть и выгоду», — добавил он.

Токены на покупку жилья

Новым механизмом на рынке жилья в перспективе может стать использование цифровых финансовых активов (ЦФА) как способа участия в долевом строительстве, допустила аналитик «Финама». «В том числе Владимир Потанин планирует выпустить токены на покупку жилья в удаленных регионах России, таких как Норильск, что позволило бы упростить людям процедуру продажи (или обмена) недвижимости. Помимо этого, один из крупнейших застройщиков Республики Татарстан «Джи-групп» намерен в ближайшее время выпустить токены, привязанные к стоимости квадратного метра в двух строящихся жилых комплексах в Санкт-Петербурге и Казани», — привела примеры эксперт.

По ее мнению, токенизация жилья позволит снизить порог входа для инвестиций в недвижимость, то есть даст возможность покупать любое количество метров в рамках одного или нескольких строящихся объектов. При этом владельцы ЦФА получают все преимущества инвестора в недвижимость без покупки «физического» жилья и сопровождающих ее бюрократических процедур. При этом наличие ЦФА на рынке жилья позволит привлечь большее число инвесторов, что будет способствовать развитию строительной отрасли.

Trade-in и спецпредложения

В 2023 году будет востребован trade-in в различных модификациях. Сейчас уже почти все крупнейшие застройщики применяют trade-in. Программы от разных девелоперов могут подразумевать срочный выкуп старого жилья самим девелопером (иногда с предоставлением права на проживание до ввода новостройки) или проведение обмена после его реализации на вторичном рынке, пояснила управляющий партнер компании «Метриум».

Некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру, сдав в зачет ее стоимости автомобиль. «На период реализации старого жилья (обычно до 90 дней) девелоперы замораживают стоимость новостройки. С учетом постоянного удорожания жилья в строящихся домах, по сути, речь идет о скрытом дисконте», — отметила эксперт.

Также будут развиваться спецпредложения от застройщиков. В этом году застройщики привлекали покупателей не только прямыми скидками, но и специальными акциями. Среди них — «Родительский капитал», «Купи сейчас — верни потом», «Назови свою цену», «Купи квартиру — получи апартаменты в подарок», «Приведи друга». В 2023 году ассортимент таких предложений может расшириться.