Квартира в долевой собственности: особенности продажи

Обычно при продаже недвижимости заходит речь о квартире или доме. Но иногда продать нужно не объект целиком, а долю в нем, доставшуюся в наследство. В новом материале подробно разбираем, как это сделать.

«Долевая собственность – это частный случай личной (частной) собственности на объект недвижимости, при котором дом или квартира находится в общем владении, с наделением каждого из собственников определенной долей. Обычно распределяются равными долями и не равными», – Виталий Русаков, риэлтор, эксперт по недвижимости.

Какие отличия от совместной?

«Основное отличие состоит в том, что совместная собственность не предполагает изначально наделение каждого из собственников определенными долями. Например, супружеская пара в период брака приобрела квартиру. Это совместная собственность. Если брак будет, расторгнут, то по соглашению сторон или по суду в этом случае каждый из супругов будет наделен уже своей частью квартиры, дома», – отмечает эксперт.

Как же правильно продать долю в квартире?

Важно начать с извещения других участников долевой собственности.

«Для этого, во-первых, нужно разослать другим собственникам объекта «Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности». Этот документ означает, что вы планируете продать свою долю за N-ю сумму денег. Необходимо прописать в извещении тип объекта, кадастровый номер, адрес и стоимость. Это сделать крайне важно, поскольку закон требует, чтобы мы первыми предоставили право выкупа своей доли другим дольщикам», – объясняет Кристина Малхася, брокер по недвижимости и ипотеке.

Заключить договор купли-продажи с посторонним лицом можно после получения письменного отказа от других долевых собственников либо по истечении месяца, если они молчат.

«Отказ участника долевой собственности может быть совершен в простой письменной форме или нотариально удостоверен. Последний вариант предпочтительнее для покупателей долей, так как нотариально удостоверенный отказ является бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки», – комментирует Жанна Супряга, исполнительный директор юридической фирмы «Двитекс», Москва.

Важно! Все сделки с долями оформляются исключительно через нотариуса.

«В соответствии с ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру должен быть обязательно удостоверен нотариусом. Договор можно не удостоверять у нотариуса, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке», – уверена Жанна Супряга.

«Кроме вопросов продажи и права преимущественной покупки важно определить порядок пользования общим объектом, оформив соглашение – если этого не сделать, то впоследствии могут возникнуть спорные вопросы. Например, владельцы помещений внутри таунхауса, который находится в долевой собственности, должны проводить собрания, чтобы решить, как пользоваться прилегающей территорией, фасадом, МОПами», – поясняет Антоном Мелешко, основателем юридического партнерства «Мелешко Консалтинг», кандидатом юридических наук, юристом по недвижимости.

Для продажи нужно заранее подготовить документы:

– правоустанавливающие (договор, по которому доля была приобретена ранее, например, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство);

– правоподтверждающие (выписка из ЕГРН, до 2017 года - ЕГРП);

– документы технического учета;

– иные необходимые документы.

Какие могут быть подводные камни?

«Следует помнить, что с сентября прошлого года действует правило, согласно которому площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 квадратных метров. Сейчас нельзя, как ранее, продать микродолю и, соответственно, купить, например, 1/300 доли ради получения регистрации или с иной целью. Несоблюдение данного правила влечет ничтожность сделки», – комментирует Константин Бахтин, руководитель арбитражной практики юридической компании «Гебель и партнеры».

Если собственнику микродоля принадлежала до вступления в силу этих поправок, ее не заберут, однако распорядиться ей будет проблематично. Придется продавать ее тому, кто уже владеет большей долей или объединяться с другими собственниками.

Подводных камней достаточно много, как объясняют специалисты.

«К примеру, не все доли в квартирах можно выделить натурой (к примеру, крайне сложно выделить доли в однокомнатной квартире или в студии), в связи с чем дальнейшее пользование таким имуществом будет сопряжено со значительными неудобствами.

Кроме того, ряд покупателей рассматривает покупку доли в квартирах в том числе с целью получения прописки (в особенности в Москве), а также для дальнейшего предоставления услуг по прописке для третьих лиц. Для этого есть объективные препятствия - по закону для предоставления прописки в недвижимости, находящейся в долевой собственности, необходимо согласие всех без исключения собственников жилья», – объясняет Ирина Гукова, основательница юридической компании Гукова и партнеры (GAP).