Красные флаги первичного рынка: какую квартиру не стоит покупать в 2023 году?

Покупка строящегося жилья всегда сопряжена с определенными рисками, однако их можно избежать, выбрав «правильный» жилой комплекс. Рассказываем, какие особенности сигнализируют о том, что вложения в проект могут оказаться опасными. И что особенно важно учитывать в наше нестабильное время.

Красный флаг №1. Квартира продается не по ДДУ

Казалось бы, переход на ФЗ №214 состоялся уже давно, и современные застройщики обязаны продавать квартиры по ДДУ и с применением эскроу-счетов. Однако на практике все сложнее. Кто-то начинает реализовывать жилье до получения разрешения на строительство, и предлагает потенциальным покупателям воспользоваться договором бронирования или предварительным договором ДДУ. Другие компании занимаются реконструкцией и реставрацией старинных зданий, переустройством помещений (например, переделывают бизнес-центр в апарт-отель). Своим покупателям они предлагают не ДДУ, а, опять же, договоры бронирования или договора купли-продажи, но тоже предварительные. Есть даже отдельные фирмы, которые умудряются продавать квартиры и дома по договорам инвестирования.

Что не так со всеми этими документами? Для покупателя – почти всё! Дело в том, что ни договор бронирования, ни предварительный договор купли-продажи не гарантирует, что вы получите квартиру, либо свои средства обратно. Эти договоры не регистрируются в Росреестре, и в случае, если застройщик заморозит стройку, обанкротится или задержит сдачу, вы не сможете добиться от него компенсации.

Если же вы подписываете ДДУ, то документ регистрируется – и тем самым гарантирует вам право на оформление собственности на конкретную квартиру в конкретном жилом комплексе, когда он будет достроен. Только после регистрации договора долевого участия вы переводите деньги на банковский счет – причем попадают они не на расчетный счет девелопера, а на эскроу-счет. Там они хранятся до ввода объекта в эксплуатацию, и только после этого передаются застройщику. Если девелопер не сдал объект, они возвращаются покупателю.

В каких случаях можно воспользоваться предварительным ДКП или договором бронирования? Такой документ безопасен, если не требует от вас передачи застройщику денег (либо требует, но в минимальном объеме). К примеру, внести 100 тысяч рублей за бронь – нормальная практика. Однако вносить за бронь всю сумму целиком – абсолютно неразумно и очень рискованно.

Красный флаг №2. Компания строит свой пилотный проект

Нестабильная ситуация в сфере экономики не щадит никого – с рынка уходят даже крупные игроки, финансовое состояние которых пошатнулось. Квартиры сегодня покупают не так активно, кроме того, цены на строительные материалы стали выше, а ставки по кредитам увеличились. И если у опытных девелоперов есть понимание работы в условиях кризиса (вспомнить непростые 1998, 2014 годы), то у новичков рынка такого понимания нет. Они могут рассчитать смету и привлечь топовых специалистов для создания яркого и нестандартного проекта, который, несомненно, привлечет ваше внимание. Но сможет ли компания без опыта завершить проект без задержек? Не внесет ли она изменения в проектную декларацию, которые до неузнаваемости поменяют жилой комплекс? Гарантий нет.

Мало того, что статистически новички рынка значительно чаще переносят сроки сдачи жилых комплексов, на них приходится и рекордное количество замороженных строек и долгостроев. И это мы не говорим о том, что под личиной застройщика вполне могут скрываться самые обычные мошенники. Но даже если намерения у девелопера самые что ни на есть честные и амбициозные, ему может не хватить связей и знакомств, банально – опыта работы.

Часто мы видим ситуации, что новичок рынка обещает построить шикарный проект с ландшафтным озеленением, объектами социальной и торговой инфраструктуры, из качественных материалов. В итоге – детские сады и школы отменяются, потому что у девелопера не хватает времени и средств, материалы заменяются на более дешевые, а благоустройство остается только на бумаге.

Гораздо лучше, если девелопер уже успел реализовать несколько проектов, и вы можете посмотреть в реальности, отличаются ли они от заявленного в рендерах, оценить, насколько застройщик оказался пунктуальным и т.д.

Красный флаг №3. Дом находится «в чистом поле»

Еще одна проблема, с которой вы можете столкнуться – неликвидный проект. Застройщики часто обещают построить транспортную и социальную инфраструктуру, но факт остается фактом – если жилой комплекс расположен в районе, где инфраструктуры нет вообще (или она находится на крайне низком уровне развития), в первые годы после сдачи новоселам придется несладко.

Сегодня эта проблема даже более актуальна, чем несколько лет назад: из бюджета выделяется крайне мало денег на развитие пригородных районов, и застройщики должны сами обустраивать пространство вокруг своих жилых комплексов. Делают это единицы – но и в случае, когда девелопер держит свое слово, инфраструктурных объектов зачастую приходится ждать годами.

Если квартира приобретается под сдачу, это тоже серьезная проблема – жилье вдали от станций метро и остановок наземного транспорта, без магазинов и образовательных учреждений поблизости не будет пользоваться спросом, и сдавать его придется за копейки. При продаже такого объекта вас тоже будет ждать неприятный сюрприз – реальная стоимость может оказаться куда ниже, чем вы ожидали.

Красный флаг №4. Сдача проекта состоится через 7 лет

Долгое ожидание – не самая хорошая идея в нынешних реалиях. Никто не знает, что будет происходить с ценами на строительные материалы, стоимостью квадратного метра и рынком в ближайшие годы. Поэтому покупка квартиры на этапе котлована, да еще и с такой далекой датой сдачи – большой риск.

Естественно, девелоперы, которые продают квартиру в таком проекте, предлагают весьма привлекательную цену на свой объект недвижимости. Однако, если посчитать, сколько денег вы потеряете в процессе, может оказаться, что никакой выгоды в этой покупке нет. Давайте посчитаем вместе! В среднем однокомнатная квартира на окраине со сдачей в конце 2023-го года обойдется в 5 миллионов рублей. Квартира в аналогичном проекте, но с далеким сроком сдачи – в 2027 году, минимально может стоить 3,5 миллиона. Итак, разница 1,5 миллиона рублей. Разница в сдаче – 4 года, то есть – 48 месяцев. Если в течение этого времени сдавать квартиру за 20 тысяч рублей, то удастся заработать 960 тысяч рублей. Смотрим дальше. В большинстве случаев минимальный срок владения квартирой отсчитывается с даты оплаты ДДУ – если в конце строительства вам придется доплатить даже 30 тысяч рублей за увеличение площади, то продать квартиру без оплаты налога вы сможете только спустя 10-12 лет. Если вы решите продать ее сразу, то потеряете довольно приличную сумму на оплате налога.

Как видим, экономия в случае покупки квартиры с далеким сроком сдачи весьма сомнительна. Если у вас есть возможность, выбирайте вариант со сдачей в течение ближайших 1-2 лет: это позволит более эффективно управлять активами и зарабатывать на недвижимости больше. И, конечно, это минимизирует риски недостроя и просрочки по сдаче.