Конфликт застройщиков и банков: регуляторы молчат, но ситуация начинает проясняться

В противостояние застройщиков и банков вокруг льготной ипотеки вмешалась ФАС. Пока лишь с заявлением о том, что служба изучает поступившие жалобы от заемщиков и девелоперов. Главные рефери — Минстрой, Минфин и ЦБ — пока молчат, что вызывает недоумение у экспертов. Зато свое веское слово сказал «Дом.РФ» — один из главных игроков рынка ипотеки

В ФАС заявили, что на банки, которые потребовали от застройщиков уплаты комиссий за выдачу льготной ипотеки, начали жаловаться не только девелоперы, но и заемщики, которым отказали в уже почти одобренных кредитах. После того как правительство в конце 2023 года существенно ужесточило требования к выдаче ипотеки с господдержкой, «Сбер», а за ним и еще несколько крупнейших банков заявили, что будут выдавать льготные кредиты на объекты только тех застройщиков, которые согласятся доплачивать банкам от 7,5% до 11,5% от суммы кредита на квартиру.

Почему это вообще произошло? Сам принцип работы льготной ипотеки заключается в том, что государство компенсирует банкам разницу между установленной правительством ставкой по льготному кредиту и рыночной ставкой. Это делается по следующей формуле: ключевая ставка минус льготная плюс надбавка от правительства. Когда еще летом 2023 года ключевая ставка была на уровне 7,5%, все это работало. Но за последующие полгода ставка выросла до 16%, а свою надбавку (которую получали банки) правительство, наоборот, сократило на процент.

Еще в начале декабря государство к разнице между ключевой ставкой и ставкой по льготной ипотеке доплачивало банкам по 2%, а после ужесточения требований стало доплачивать 1,5%. Но, если банки потеряли 0,5% надбавок, почему с застройщиков они потребовали минимум 7,5%? На этот вопрос Business FM не смогли (или не захотели) ответить ни банкиры, ни застройщики, ни эксперты, работающие конкретно с ипотекой. Колумнист портала BFM.ru Семен Новопрудский предполагает, что решение этой математической задачи стоит искать не в настоящем, а в будущем:

Семен Новопрудский
независимый эксперт, колумнист делового портала BFM.ru

«Судя по тому, какие комиссии они выставляют и что они перестали принимать другие меры по ограничению льготности льготной ипотеки, они готовятся к тому, что могут быть существенно ужесточены условия. Кроме того, они готовятся к возможному, как ни странно, падению цен на жилье в новостройках, потому что по той статистике, которая доступна была на конец 2023 года, в России рекордный объем нераспроданных новостроек. Банки сейчас пытаются подстраховаться от того, что могут быть финансовые проблемы у самих застройщиков из-за того, что они не в состоянии распродавать жилье. Могут быть финансовые проблемы у людей, которые берут льготную ипотеку, потому что они не смогут ее обслуживать. То есть в этом смысле банки начали закладывать на то, что льготная ипотека может начать приносить им убытки или увеличивать просрочку».

По словам экспертов, параллельно с этим кто-то (вопреки правилам, но по факту) уже перестал выдавать льготную ипотеку, если первоначальный взнос меньше 50%, кто-то теперь выдает льготные кредиты на объекты только тех застройщиков, которые в этом же банке и кредитуются, и так далее. Но из этой картины мира выбивается заявление одного из лидеров рыка ипотечного кредитования — банка «Дом.РФ». Он сообщил, что не будет требовать с застройщиков уплаты дополнительных комиссий. Эксперты считают, что это решение может серьезно повлиять на настроения остальных, более мелких игроков.

Но почему «Сбер», Альфа-банк, ВТБ и другие банки не могут оставить все как было, а «Дом.РФ» может? Об этом Business FM спросила председателя совета директоров Альфа-банка Олега Сысуева:

Олег Сысуев
председатель совета директоров Альфа-банка

«Это государственный банк. Вполне возможно, что у него особые отношения с государством. Государство, видимо, покрывает какими-то гарантиями часть рисков, которые будет брать на себя «Дом.РФ». За частный банк государство не будет никакой частью покрывать риски».

Есть и конспирологическая версия, которая в экспертном сообществе родилась буквально накануне. А не действуют ли конфликтующие банки и застройщики в одной связке, преследуя единственную цель — добиться от государства выделения дополнительных средств на сохранение льготной ипотеки в ее прежнем виде, когда и банкиры, и строители были всем довольны?

К слову, в ноябре 2023 года правительство РФ уже выделило из резервов дополнительные 95 млрд рублей на субсидирование трех льготных ипотечных программ: семейную, дальневосточную и на жилье в новостройках. А незадолго до этого в несколько раз сократило финансирование ипотеки для айтишников. Но, судя по принятым в декабре мерам, этого оказалось мало.

А сейчас, в ситуации, кода в открытый конфликт вступили такие гиганты строительного и банковского секторов, больше всего удивляет молчание арбитров, констатирует ведущая программы «Недвижимость» на Business FM Валерия Мозганова:

Валерия Мозганова
обозреватель Business FM, глава экспертного совета журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости»

«Молчит Минстрой, молчит ФАС, молчит ЦБ, а конфликту уже третий-четвертый день. Наверное, игроки рынка вправе уже смотреть в сторону регуляторов и говорить: «Ребята, а вы чего молчите?»

А пока регуляторы молчат, застройщики наносят ответный удар. В телеграм-канале крупнейшего в России форума о недвижимости «Движение» появилось объявление о том, что стоимость спонсорских пакетов и билетов на форум для банков, которые вводят комиссии по льготной ипотеке, увеличивается в два раза. И это не шутка, говорится в сообщении.