Комплексные проекты развития ИЖС: появится ли «одноэтажная Россия»?

Россияне так устали от жизни в многоквартирных «человейниках», что давно мечтают о жизни за городом в собственном доме. Но при этом им не хочется терять городское качество жизни – современному человеку нужно иметь под рукой все социальные и развлекательные объекты. Потенциальные покупатели давно ждут проектов крупных загородных поселков, которые обеспечили бы все их нужды, и возможность удаленной работы только увеличивает этот спрос. Наконец первые проекты стали анонсироваться, и процесс, кажется, пошел. Но что же мешает бурному развитию этого сектора?

На блюдечке с золотой каемочкой

Специалисты сходятся во мнении, что проекты КРТ ИЖС испытывают в настоящий момент повышенное внимание. И даже несмотря на то, что их успех пока не может сравниться с традиционными направлениями строительства, интерес продолжает расти. Как со стороны потенциальных покупателей, так и у застройщиков, которые ждут первых практических результатов. И этому есть объяснение.

Проекты КРТ ИЖС предлагают покупателю, как на блюдечке, готовый пакет решений, включающий в себя современный проект жилого дома и набор инфраструктуры – коммуникации, дороги, благоустройство территории, охрану, места отдыха и прочее внутри поселка.

Покупатель избавлен от необходимости осаждать пороги ресурсоснабжающих организаций, тратить дополнительные средства на свою безопасность, комфортный проезд и может не выезжать из своего дома при желании месяцами. Его соседство практически однородно, и покупка не сопряжена с риском появления маргиналов, способных превратить жизнь всей улицы в ад.

Иван Виноградов, управляющий директор «Самолет Дом», уверен: «При выборе объекта для многих клиентов наличие собственной социальной инфраструктуры является одним из решающих критериев в выборе. В отличие от небольших поселков, комплексный продукт дает возможность реализовать сценарий дня жителя без необходимости покидать поселок».

При этом расположение территории комплексного развития должно учитывать повышенные потребности покупателей такого продукта. «Расстояние от МКАД и транспортная доступность поселка, в отличие от его размеров, влияют на его привлекательность в глазах покупателя весьма существенно», – отмечает Ольга Магилина, управляющий партнер NORDHUS.

Деньги рекой не льются

От того, как будут реализованы первые проекты КРТ ИЖС, зависит не только увеличение или снижение на них спроса, но и судьба этого направления в целом. Мы уже были свидетелями фиаско строительства поселков из домов блокированной застройки, так популярных на западе, а также традиционных коттеджных деревень, в которых девелоперы «забыли» построить инфраструктуру.

Еще одним фактором, влияющим на востребованность подобных проектов, является ценообразование. Например, жители мегаполисов обычно покупают загородное жилье в том случае, если его стоимость равна или немного превышает сумму, которую можно получить при реализации их квартиры.

В лидирующем на этом рынке проекте «Дмитров Дом» ГК «Самолет» цены стартуют от 9,9 миллиона рублей. Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущевский», так оценивает их: «Самолет» строит в хорошем темпе, однако, на мой взгляд, в текущей стадии строительства цены на дома в этом районе завышены, что, возможно, ведет к тому, что реализация пробуксовывает».

Кроме того, как и на квартирном рынке, на завершающей стадии возведения проекта темпы роста объема продаж растут вместе с увеличением их стоимости. Разумеется, если ситуация в экономике страны не меняется в худшую сторону. Поэтому чем быстрее будет построен поселок, тем больше к нему будет интереса у покупателей.

На это указывает Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость: «Большинство покупателей, потратив немалые деньги, хотят использовать свое загородное жилье здесь и сейчас, а не ждать завершения возведения, пусть и прекрасного в перспективе, но неготового проекта. По мере готовности проектов спрос возрастет, если застройщики будут поддерживать высокий темп строительства».

Требуются посадки

И здесь мы приходим к пониманию причин, по которым проекты КРТ ИЖС, в отличие от других направлений строительства, не «взлетели» моментально. Прежде всего, необходим достаточный объем финансирования. Нужно сразу готовить площадку, проводить коммуникации и дороги на большой территории. При этом количество объектов и рентабельность их возведения по сравнению с МКД ниже в разы, и девелоперы постоянно говорят о том, что тут не помешала бы помощь государства.

«Основная негативная тенденция – отсутствие программы поддержки, стимулирующей спрос на рынке ИЖС, сейчас данная программа находится на стадии детальной проработки и развития», – комментирует ситуацию Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development.

«В текущих реалиях, когда платежеспособный спрос сжимается после ужесточения ипотечной политики Банка России, крупные застройщики основное внимание направляют на более предсказуемые проекты. Уверенность в распространении льготных ипотечных программ на покупки в данных проектах придаст застройщикам импульс для расширения КРТ ИЖС», – считает Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.

Еще одной проблемой, препятствующей развитию КРТ ИЖС и требующей прямого вмешательства руководства страны, может стать консервативная политика администраций многих регионов. Как известно, за чертой населенных пунктов практически вся территория является землями сельхозназначения. Менять генплан под застройщиков никто не торопится.

Наоборот, госструктуры на этой земле «закручивают гайки». Неуклюжие действия Росреестра в части приведения видов разрешенного использования земли в соответствии с новым классификатором, когда все земли сельхозназначения без разбора становятся пашнями, лишают фермеров возможности возводить или оформить уже возведенные сооружения для производства сельхозпродукции.

Перед этим они уже «получили по рукам» от властей некоторых регионов, запретивших действие поправок в ГК РФ, допускающих строительство небольших домов ИЖС для крестьянско-фермерских хозяйств на обрабатываемой территории. Хотя требования к ним настолько жесткие, что полностью исключают превращение полей в поселки.

Стенка к стенке

Получить честным путем землю под КРТ девелоперу практически нереально. Коррупция очень сильна и приводит к появлению отдаленных многоэтажных районов, что негативно влияет на развитие городов вследствие маятниковой миграции, веерных отключений коммуникаций и прочих факторов. Поэтому застройщики пытаются максимально быстро вернуть свои затраты и лепят «человейники» вместо ИЖС.

Подобный подход пытаются повторить девелоперы, возводящие небольшие коттеджные поселки. На небольших участках, всего по 3-5 соток, появляются похожие, как братья-близнецы, дома. В отсутствие крупных проектов такие поселки, примыкающие к старым деревням с инфраструктурой, востребованы. Но сработает ли это, когда на рынок выйдут лидеры строительной отрасли с большими объемами?

Владелец компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский объясняет: «Тут не работает «человейный» подход — покупая дом, клиент хочет индивидуальности, свободы и собственной территории. Поэтому даже таунхаусы с общей стеной у нас не особо «заходят» — люди ценят пространство. Когда им предлагают вместо большого улья «человейника» поле с бесчисленным количеством «скворечников» на небольшой территории, они расстраиваются — теряется сама цель переезда в свой дом».

Повторим ли мы путь застройки «одноэтажной» Америки, пока остается неясным. Само собой это не произойдет, даже когда многоэтажное строительство исчерпает свой потенциал роста. Застройщики предпочтут свернуть до поры до времени свои проекты, чем ввязываться в новые, с неясной перспективой отдачи вложений.