Когда можно передать долю в квартире или доме без нотариуса: разбираем три случая

Если предметом договора является доля в праве собственности на недвижимость, то, по общему правилу, он подлежит нотариальному удостоверению (п. 1.1 ст. 42 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Стоимость услуг нотариуса составит 0,5 % суммы договора, но не более 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ), плюс — плата за услуги правового и технического характера, размер которой зависит от региона, где работает нотариус (ст. 22 Основ законодательства о нотариате).

Как видно, нотариальный договор обойдется недешево — поэтому для многих людей наверняка будет актуальным освещение вопроса о том, в каких случаях закон все-таки позволяет передать долю в квартире или доме без нотариуса.

1. Все сособственники передают свои доли одновременно

Закон сейчас прямо предусматривает, что не требуется обязательное нотариальное удостоверение договора, согласно которому все сособственники отчуждают свои доли в рамках одной сделки.

Поэтому Росреестр не вправе отказать в регистрации перехода права собственности по сделке без нотариального штампа на договоре, если соблюдаются следующие условия:

- все сособственники объекта недвижимости являются совершеннолетними и полностью дееспособными (если хотя бы один из них не отвечает этим критериям, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению),

- все сособственники передают свои доли одновременно, по одному договору — так что в результате объект недвижимости переходит в собственность другого лица (покупателя или одаряемого).

Например, жилой дом принадлежит трем взрослым сособственникам в равных долях. Они решили продать его и поделить между собой деньги: заключается договор купли-продажи дома, где на стороне продавца выступают три сособственника, к покупателю переходит право собственности на весь дом.

Такая сделка не нуждается в удостоверении нотариуса и является действительной со дня подписания ее всеми участниками. Переход права собственности регистрируется Росреестром после обращения всех участников сделки в МФЦ.

2. Владелец всей квартиры или дома передает долю в праве собственности на этот объект

До недавнего времени вопрос о необходимости нотариальной формы такого договора был спорным, но с подачи Верховного суда РФ Росреестр вскоре подтвердил, что этот случай не подпадает в число тех, когда обращение к нотариусу обязательно.

Например, отец, единственный собственник квартиры, дарит своей дочери 1/2 в этом жилом помещении. Для регистрации такой сделки опять-таки достаточно будет договора в простой письменной форме, без нотариального штампа.

3. Один сособственник передает свою долю второму сособственнику

На данный момент закон прямо не предусматривает, что договор между двумя сособственниками объекта недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении.

Но Верховный суд РФ уже дважды подтвердил, что простого письменного договора здесь будет вполне достаточно (Кассационное определение от 18 мая 2022 г. N 9-КАД22-1-К1, Кассационное определение от 21 декабря 2022 г. N 88-КАД22-6-К8).

В частности, разбирался спор по поводу обжалования отказа Росреестра зарегистрировать в ЕГРН договор дарения, по которому владелец 2/3 квартиры дарил свою долю второму сособственнику (владельцу 1/3) — в результате одаряемый становился единоличным собственником этой квартиры.

Росреестр отказался регистрировать сделку, т. к. она не была удостоверена нотариусом. Верховный суд РФ признал отказ незаконным, поскольку:

- во-первых, при дарении доли остальные сособственники не имеют преимущественного права на ее приобретение,

- а, во-вторых, квартира по такой сделке полностью переходила в собственность одного лица, право долевой собственности прекращалось.

При таких обстоятельствах суд счел, что необходимость в нотариальном удостоверении сделки отсутствует, поскольку здесь не требуется устанавливать правомочия сторон, проверять действительность их намерений и соблюдение прав преимущественной покупки доли остальных сособственников (все это должен делать нотариус при удостоверении сделки).

Росреестр в своем Информационном письме от 2 февраля 2023 г. № 13-0823-АБ/23 обозначил, что исходит из буквального толкования Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ — а там не предусмотрено исключения из правила о нотариальном удостоверении сделок для договоров по отчуждению доли в недвижимости между сособственниками.

Поэтому пока без судебного обжалования решения Росреестра вряд ли удастся добиться регистрации договора дарения доли между двумя сособственниками.