Как законно экономить на налогах на недвижимость

Налог на имущество должны платить все граждане России, у кого есть недвижимость в собственности. Размер ставки постоянен, но сумма может меняться как в большую, так и в меньшую сторону.

Можно ли уменьшить налоговое бремя на квартиру, дом, участок, как законно экономить на налогах на недвижимость и какие нужны документы — рассказываем в этой статье.

Как рассчитать налог

В России граждане платят четыре основных налога: налог на доходы (НДФЛ или другие варианты, например для самозанятых), транспортный, земельный и на недвижимость. Есть и другие обязательные платежи с физических лиц, но эти — главные.

Налогом на недвижимость обычно называют имущественный — официально он называется налог на имущество физических лиц. Его должны платить все, у кого в собственности есть недвижимость или доля в собственности. Это могут быть разные объекты:

- квартира
- таунхаус или коттедж
- дачный дом
- комната
- кладовка
- гараж
- место в паркинге
- торговое помещение

Имущественный налог платится раз в год, независимо от того, живет собственник в помещении или нет, сдает его в аренду или получает с него доход каким-то иным образом.

Считает налоги налоговая инспекция, затем составляет уведомление и отправляет его собственнику. Тем, у кого есть личный кабинет налогоплательщика, бумажные извещения не приходят — сообщение будет в аккаунте.

Что изменилось

До 2015 года имущественный налог считали от инвентаризационной стоимости жилья. В нее входит только цена стройматериалов, и учитывается амортизация здания. К рыночной цене этот показатель не имеет отношения (кстати, узнать рыночную стоимость своего жилья можно с помощью бесплатного сервиса Домклик). Поэтому имущественный налог стали считать от кадастровой стоимости. Она гораздо выше, и чтобы смягчить переход, в течение нескольких лет ставку налога поднимали постепенно и считали его с понижающими коэффициентами (они устанавливались на региональном уровне). Сейчас переход завершен.

Кадастровую оценку делают местные власти и обновляют значения раз в три или пять лет — зависит от региона. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, например, она пересчитывается каждые три года.

Формула расчета

Ставка налога зависит от типа недвижимости, а в Москве еще и от стоимости. На федеральном уровне закреплена ставка 0,1% для квартир, комнат, долей в них, домов, гаражей и машино-мест, недостроенных объектов, хозяйственных построек на участках.

Если жилье стоит дороже 300 млн рублей, применяется ставка 2%. Собственники коммерческих помещений платят 0,5%.

В Москве зависимость ставки от стоимости недвижимости следующая:

- до 10 млн рублей — 0,1%
- 10–20 млн рублей — 0,15%
- 20–50 млн рублей — 0,2%
- 50–300 млн рублей — 0,3%
- более 300 млн рублей — общероссийская ставка в 2%

При расчете налога важен период владения собственностью — те, кто только что приобрел недвижимость, будут платить только за те месяцы, когда квартира или дом оформлены на нового хозяина. А со следующего года — уже за весь календарный год.

Когда считают налог на жилье, применяют вычеты: они снижают налогооблагаемую базу. Это квадратные метры, которые нужно вычесть из общей площади объекта. Владельцы частных домов вычитают 50 кв. м, квартир — 20 кв. м, комнат — 10 кв. м.

Так, собственник квартиры площадью 45 кв. м будет платить налог от кадастровой стоимости 25 кв. м. Многодетным семьям положены дополнительные вычеты на детей (на каждого ребенка): 5 кв. м по комнате, квартире или доле в них и 7 кв. м по дому.

Формула расчета налога выглядит так:

Б × С × КПВ × Д

Б — кадастровая стоимость объекта после вычета, С — ставка налога на имущество, КПВ — коэффициент периода владения, Д — размер доли собственности. КПВ считают следующим образом. Период владения недвижимостью в месяцах делят на 12.

Налоговые льготы

Налоговые льготы позволяют снизить налог на недвижимость или даже не платить его совсем. Льготы установлены на федеральном и местном уровне, их можно объединять. Но пользоваться льготами могут не все. Преференции распространяются только на определенные категории граждан. О региональных льготах можно узнать в местном управлении Федеральной налоговой службы.

На федеральном уровне льготы есть у:

- ветеранов ВОВ
- военных
- инвалидов
- пенсионеров
- героев СССР и РФ
- участников боевых действий и награжденных орденом Славы

Они могут не платить налог на имущество какой-то одной недвижимости при условии, что не используют ее для получения дохода. То есть льготники освобождаются от уплаты налога за одну квартиру или комнату, один дом и один гараж (или парковочное место). Если недвижимости больше, в том числе в каждой категории, за владение ею уже нужно платить имущественный налог.

На дорогую недвижимость — дороже 300 млн рублей — льготы не распространяются.

Представители творческих профессий тоже могут уменьшить налог на недвижимость до нуля. В частности, они не платят налоговый взнос за помещения, которые переоборудовали в студию или мастерскую.

Собственник квартиры, разместивший в ней культурно и социально значимый «бизнес», вроде музея (доступного для посетителей) или картинной галереи, тоже не будет платить налог на имущество. Во всяком случае, пока существует его проект. Мелкие хозяйственные постройки, до 50 кв. м, на дачных участках также не облагаются налогом.

Чтобы налоговая узнала о праве плательщика на льготу, нужно ей об этом сообщить. Заявление можно подать онлайн через кабинет налогоплательщика, в МФЦ или напрямую в инспекцию. Писать такое заявление нужно один раз и до 1 апреля года, следующего за расчетным. Тогда налоговики точно учтут льготу. Если нет, то тоже ничего страшного: потом налог пересчитают с учетом обновленной информации.

Как сэкономить

Важный вопрос — можно ли уменьшить налог на недвижимость. Законные способы снизить налог на квартиру есть. Один из вариантов — переписать имущество на родственника, у которого есть льготы. Тогда налог не придется платить вообще или платить меньше. Правда, такая схема не всегда удобна, потому что ограничивает возможности реального собственника распоряжаться своим имуществом.

Второй способ уменьшить налог на квартиру или дом более трудозатратный и требует подготовки. Можно оспорить кадастровую оценку.

Дело в том, что ее считают для категорий объектов (а не отдельных помещений) по сложной формуле. Поэтому она может оказаться как ощутимо ниже, так и ощутимо выше рыночной стоимости. Если выше, то можно добиться ее понижения и таким образом минимизировать расходы на оплату налога.

Чтобы оспорить кадастровую оценку, ее нужно сначала узнать. Это делается на сайте Росреестра. Дальше есть два варианта действий: оспаривать, обратившись в специальную комиссию по рассмотрению споров (при Росреестре), или через суд.

В первом случае нужно заказать оценку квартиры у профессионального оценщика. Потом написать заявление с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость и отнести бумаги в комиссию. Эксперты советуют второй вариант — идти сразу в суд, потому что суды гораздо чаще принимают решение в пользу истца.

Но прежде чем идти в суд, имеет смысл посчитать, насколько выгодно разбирательство. Например, на квартиру, оцененную по кадастру в 10 млн рублей, налог составит 10 тыс. рублей в год. Снижение кадастровой оценки до 9 млн рублей сэкономит 1 тыс. рублей. А судебные расходы (и на юристов) могут достичь 100 тыс. рублей и больше. То есть уменьшить налог на недвижимость для физических лиц удастся, но дорогой ценой.